(Ho) Ein häufig anzutreffender Fall:
Der Mieter behauptet einen Mangel in den Mieträumen, zeigt ihn dem Vermieter an, mindert die Miete und macht zusätzlich noch ein Zurückbehaltungsrecht an den nicht geminderten Mietanteilen geltend. Damit bringt er zum Ausdruck, dass er den Mieter mit Druck veranlassen will, den von ihm behaupteten Mangel abzustellen.

Der Unterschied zwischen Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht:
Die Mietminderung ist als Betrag nicht nachzuzahlen, wenn der behauptete Mangel tatsächlich vorlag und abgestellt wird. Das Zurückbehaltungsrecht entfällt aber bei Beseitigung des Mangels. Denn ein „Druckzuschlag“ zur Mängelbeseitigung ist dann nicht mehr erforderlich – der Vermieter hat ja den Mangel abgestellt.
Folge:
Die aufgrund des Zurückbehaltungsrechts einbehaltenen Mietanteile sind nach zu entrichten.

Beide Reaktionen des Mieters – Mietminderung und ergänzendes Zurückbehaltungsrecht an den unverbrauchten Mietanteilen – setzen aber voraus, dass ein Sachmangel der Mieträume ordnungsgemäß angezeigt ist. Ohne vorherige Mängelanzeige gibt es keine Mietminderung und ebenso kein Zurückbehaltungsrecht. Denn solange der Vermieter einen Mangel nicht kennt, erfüllt das Zurückbehaltungsrecht nicht die Funktion eines „Druckzuschlags“ zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeiten des Vermieters, hier der Beseitigung eingetretener Mängel.

Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters komme daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten in Frage (BGH, Urteil vom 03.11.2010 – VIII ZR 330/09). Da der Mieter in dem entschiedenen Fall nicht nachweisen konnte, den Mangel angezeigt zu haben, sprach der BGH ihm ein Minderungsrecht und auch ein Zurückbehaltungsrecht ab. Die vom Vermieter ausgesprochene Zahlungsverzugskündigung wurde dagegen bestätigt.

© Dr. Hans Reinold Horst

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