(ho) Will der Vermieter seine vermietete Immobilie modernisieren, so muss er dies mindestens drei Monate vorher dem Mieter ankündigen und die geplante Baumaßnahme beschreiben (§ 554 Abs. 3 BGB). Von Baumaßnahmen mit unerheblicher Einwirkung auf den Mieter abgesehen, sind Angaben zu

• Art, Umfang, Beginn und zur voraussichtlichen Dauer der geplanten Maßnahme,
• sowie zum Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung notwendig,
  sofern nach Beendigung der Baumaßnahmen eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung geltend gemacht werden soll.
• Schließlich ist die Auswirkung der Baumaßnahme auf die voraussichtlich künftig entstehenden Betriebskosten darzustellen.

Dabei ist es einerlei, ob es sich um eine Außenmodernisierung oder um Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters selbst handelt. In den vergangenen Jahren haben die Gerichte überzogene Anforderungen an die Inhalte gestellt, die der Vermieter dem Mieter in seinem Ankündigungsschreiben und in seinem nachfolgenden Mieterhöhungsschreiben mitteilen muss. Die bisherige Rechtsprechung verlangte zum Beispiel, beim Einbau wärmegedämmter Dachfenster den Wärmedurchgangskoeffizienten der alten Fenster anzugeben (BGH, Urteil vom 25.1.2006 - VIII ZR 47/05, juris, Rn. 9, für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 559 BGB; AG München, Urteil vom 26. 4. 2010 - 424 C. 19779/09, juris, Rn. 29). Dieser Wert konnte nur mit sachverständiger Hilfe und entsprechenden Kosten ermittelt werden, so insbesondere, wenn es sich um ältere Fenster handelte und keine Unterlagen über deren energetischen Beschaffenheit vorhanden waren.

Umstritten ist bisher auch,

• ob wegen eventueller Gesundheitsgefährdungen Baustoffe im einzelnen angegeben werden müssen (dafür: Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum BGB, 10. Auflage 2011, § 554 BGB Rn. 264; dagegen Both, in Herrlein / Kandelhard, Kommentar zum BGB, § 554 BGB, Rn. 102),
• Wärmedurchgangskoeffizienten von Bauteilen genannt werden müssen (dafür Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum BGB, 10. Auflage 2011, § 554 BGB Rn. 264; ebenso LG Landau, Urteil vom 14.10.2008- 1 S 226/07, ZMR 2009, 211 mit Anm. von Börstinghaus in WuM 2009, 579 ff; ebenso AG Karlsruhe, Urteil vom 28.9.2007 – C 140/07, DWW 2009, 148),
• der Umfang der (Primär-)Energieeinsparung angegeben werden muss (so Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum BGB, 10. Auflage 2011, § 554 BGB Rn. 264),
• und schließlich, ob der Verlauf von Rohrleitungen im einzelnen dargestellt werden muss (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum BGB, 10. Auflage 2011, § 554 BGB Rn. 265).

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 242/10) hat jetzt diese überzogenen Anforderungen heruntergeschraubt und entschieden, dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen. Genügt der Vermieter in diesen Anforderungen, dann muss der Mieter die angekündigte Baumaßnahme dulden.

Nähere Informationen enthält die Broschüre „Wohnungsmodernisierung“,
6. Auflage 2010, ISBN 978-3-939787-23-5, 278 Seiten, 16,95 €,
zu beziehen über Haus & Grund Buxtehude.

© Dr. Hans Reinold Horst

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