(Ho) Heizkosten ziehen an! Rekord-Preise für Öl und Gas - Heizen wird Luxus! Strom, Gas, Wasser und Grundsteuer teurer! Hohe Nachzahlungen werden vorausgesagt. Experten raten zu Rücklagen. So ruft es einem wieder „jahreszeitlich passend“ zur erwarteten Abrechnung über Wohnnebenkosten aus der Presse entgegen. In einem Atemzug wird häufig mit dem brachialen Schlagwort „Nebenkosten-Schock“ schon in den Überschriften die provokante Frage gestellt: „Kassieren Vermieter zu viel?“ All dies wird garniert mit den jährlichen - und nie überprüften - Pauschalaussagen: „Jede zweite Abrechnung vom Vermieter ist falsch!“ Das ist verallgemeinernde Stimmungsmache, die jährlich wiederkehrend und deshalb schon erwartet mehr als nur langweilt, sachlich aber jeder Grundlage entbehrt.

Zunächst:
Vermieter „kassieren“ im Bereich der Betriebskosten überhaupt nicht! Entweder sie werden gleich vom Staat bei den Mietern zum kostenlosen Inkasso herangezogen und haben die Gelder durchzureichen. Oder sie haben die Beträge bereits selbst als Bewirtschaftungskosten der vermieteten Immobilien ihren Mietern zumindest als Verursacher der verbrauchsabhängigen Betriebskosten „vorgeschossen.“ Ein Blick in die vielfältigen Gerichtsentscheidungen zu diesem Bereich zeigt, wie mühsam und langwierig es ist, bis Vermieter das vorverauslagte Kapital als Betriebskostenzahlung ihrer Mieter zurückerhalten. Häufig genug fallen sie mit derartigen Forderungen auch aus.

Natürlich ergeben sich Kostensteigerungen auch aus der hohen Preisentwicklung im Nebenkostenbereich, hier insbesondere im Bereich der fossilen Energien wie Gas, Kohle und Öl. Mittelbar schlägt sich dies auf den Strompreis durch. In den letzten Jahren beobachtete härtere Winter kommen wegen der vermehrt notwendigen Heizleistung als „Preistreiber“ hinzu.

Diese Sachzusammenhänge vorab darzustellen erscheint aus Gründen der Aufklärung dringend geboten. Die beschriebenen Entwicklungen nötigen aber des gleichen den Vermieter zu der Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen auch im laufenden Abrechnungsjahr oder nach Ende der Abrechnungsperiode und vor Erstellung der Betriebskostenabrechnung vereinbarte Vorauszahlungen auf die Betriebskosten an das sich verteuernde Preisniveau angepasst werden können.
Zeigt die erstellte Betriebskostenabrechnung über die vorausgegangene Periode, dass die geleisteten Vorauszahlungen durch stark gestiegene oder gesunkene Betriebskosten nicht mehr den tatsächlich anfallenden Betriebskosten entspricht, darf jede Partei - also sowohl der Vermieter als auch der Mieter - durch einseitige Erklärung eine Anpassung der vereinbarten Vorauszahlung auf einer angemessenen Höhe vornehmen (§ 560 Abs. 4 BGB). Im Falle von Teuerungen darf der Vermieter folglich die Vorauszahlungen angemessen erhöhen. Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist dabei nur für die Zukunft möglich (BGH, Urteil vom 18.5.2011 - VIII ZR 271/10). Eine gefertigte Betriebskostenabrechnung kann auch dann Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen nach oben sein, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist (BGH, Urteil vom 18.5.2011 - VIII ZR 271/10).

Wenn auch die letzte Betriebskostenabrechnung Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen ist, so hindert dies nicht an der Berücksichtigung anderer - bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Dies betont der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 28.9.2011 (Az. VIII ZR 294/10). Grundlage müssen aber immer Anhaltspunkte und Umstände sein, die die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr verändern. Ein „abstrakter“ Sicherheitszuschlag in Höhe von 10% auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten, der nicht auf objektiv bestehende tatsächliche Anhaltspunkte gegründet werden könne, sei jedoch nicht zulässig, wie die Karlsruher Richter betonten. Einen solchen Sicherheitszuschlag müsse der Mieter folglich nicht zahlen.

Daraus folgt:
Vermieter sollten die Presseberichterstattung über die jährlich wieder neu erwarteten „Nebenkosten-Schocks“ und selbstverständlich auch fundierte Unterlagen zur Preisentwicklung im Energieversorgungsbereich sammeln, um mit einem Hinweis darauf auch unterjährig erhöht verlangte Vorauszahlungen zu stützen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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