(Ho) Für Wohnungen gibt es in Bezug auf Kündigungsgründe und Kündigungsfristen einen hohen Mieterschutz, für Garagen nicht. Deshalb wird die isolierte Kündigung von Garagen im Falle einer zusätzlichen Wohnraumvermietung gerne mit dem Argument angegriffen, eigentlich liege eine vertragliche Einheit vor. Es könne nur einheitlich gekündigt werden. Der Kündigungsschutz für Wohnraum gelte damit auch für die Garage.

Die Instanzrechtsprechung hatte deshalb immer wieder zu entscheiden, ob und unter welchen Voraussetzungen eine isolierte Garagenkündigung möglich ist oder eine gemeinsame Vermietung von Wohnung und Garage angenommen werden muss. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu jetzt mit Urteil vom 12.10.2011 (VIII ZR 151/10) ein Machtwort gesprochen. In dem entschiedenen Falle hatte die Mieterin einer Wohnung auch eine Garage in einem 150 m entfernt liegenden Einfamilienhaus gemietet. Beide Objekte standen ehemals im Eigentum desselben Vermieters. Der schriftliche Wohnungsmietvertrag erwähnt die Garage nicht. Die Garage wurde mündlich angemietet. Das Einfamilienhaus mit Garage wurde veräußert. Der Erwerber kündigt den Mietvertrag über die Garage.

Dazu betont der BGH, die Kündigung der Garage wäre nur dann unzulässig, wenn sie Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses wäre. Dies nahm er hier nicht an. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einer separat angemieteten Garage spreche eine Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Verträge. Diese Vermutung sei auch nicht widerlegt. Zwar sei im Regelfall anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. An dieser Voraussetzung fehle es aber. Auch die übrigen Umstände rechtfertigten nicht die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietverträge.

© Dr. Hans Reinold Horst

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