Rundfunk: Neue Abgabe, neue Einzugsmethoden

Vor knapp einem Jahr haben sich die Ministerpräsidenten der Länder auf eine neue Finanzierung des öffentlich-rechtlichen Rundfunks geeinigt. Die Rundfunkgebühren für Fernsehen, Radio, internetfähige Computer und Mobiltelefone sollen ab 2013 durch eine allgemeine Haushaltsabgabe ersetzt werden. Erklärtes Ziel der Reform ist der Abbau von Bürokratie. Tatsächlich werden Vermieter und Verwalter von Wohnungseigentum zu unfreiwilligen Helfern beim neuen Rundfunkbeitrag.

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Mietrecht: Isolierte Garagenkündigung möglich

Für Wohnungen gibt es in Bezug auf Kündigungsgründe und Kündigungsfristen einen hohen Mieterschutz, für Garagen nicht. Deshalb wird die isolierte Kündigung von Garagen im Falle einer zusätzlichen Wohnraumvermietung gerne mit dem Argument angegriffen, eigentlich liege eine vertragliche Einheit vor. Es könne nur einheitlich gekündigt werden. Der Kündigungsschutz für Wohnraum gelte damit auch für die Garage.

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Lüftung im Winter

Auch im Winter muss bei kalten Außentemperaturen täglich mehrmals gelüftet werden. Denn durch Kochen, Duschen und Baden, Atmen und auch durch Schweißbildung wird Feuchtigkeit verursacht, die durch den Austausch feuchtigkeitsangereicherter und verbrauchter Luft mit frischer und trockener Luft aus den Wohnräumen abgeführt werden muss. Ansonsten drohen Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelbildungen.

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Betriebskosten – Umlageschlüssel einseitig ändern?

Die Wohnungseigentümer beschließen Betriebskosten vom Wohnungseigentumsanteil für Müll, Wasser und Kanalgebühren umzustellen auf Personen. Der Vermieter, der bisher nach Wohnungseigentumsanteil abgerechnete, stellt um. Dies führt zu mehr Belastung des Mieters, der dies abgelehnt, es sei nicht zulässig, dass der Vermieter einseitig den Kostenschlüssel ändere.

Das AG Saarbrücken gibt dem Mieter Recht (12.05.2011 – 42 C 464/10(09) in WM 2011, 630), einseitig ändern dürfe der Vermieter nur, wenn dies vereinbart ist oder nach Verbrauch oder Verursachung umgestellt wird. Umstellen auf „Personenzahl“ erfülle nicht den Begriff „Verursachung“ gemäß § 556 a BGB. Bei Änderung der Kostenverteilung durch die Wohnungseigentümer verbleibe es im rechtlichen Risiko des Vermieters den Nachteil zu tragen.

Kosten der Legionellenprüfung sind Betriebskosten
Mieterbund korrigiert seine Rechtsauffassung

Zum 1. November 2011 ist die novellierte Trinkwasserverordnung in Kraft getreten. Das Kernstück der Novelle ist eine neue Pflicht für Vermieter von Mehrfamilienhäusern, ihre Trinkwasserinstallationen jährlich auf Legionellen überprüfen zu lassen. Betroffen hiervon sind jedoch nur sogenannte Großanlagen. Dies sind Anlagen mit einem Speicher-Trinkwassererwärmer oder einem zentralen Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit einem Inhalt von mehr als 400 Liter und/oder 3 Liter in jeder Rohrleitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle.

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Betriebskostenabrechnung: Unterjährige Erhöhung der Vorauszahlungen möglich?

Heizkosten ziehen an! Rekord-Preise für Öl und Gas - Heizen wird Luxus! Strom, Gas, Wasser und Grundsteuer teurer! Hohe Nachzahlungen werden vorausgesagt. Experten raten zu Rücklagen. So ruft es einem wieder „jahreszeitlich passend“ zur erwarteten Abrechnung über Wohnnebenkosten aus der Presse entgegen. In einem Atemzug wird häufig mit dem brachialen Schlagwort „Nebenkosten-Schock“ schon in den Überschriften die provokante Frage gestellt: „Kassieren Vermieter zu viel?“

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Frostschäden: Eingeschränkter Versicherungsschutz bei grober Fahrlässigkeit

Wer im Falle eigener Abwesenheit die leerstehenden Räume nicht ausreichend heizt und Wasserleitungen zum Beispiel durch Absperren des Wassers und Leerlaufen lassen nicht vor einem frostbedingten Platzen schützt, handelt im Falle kalter Außentemperaturen grob fahrlässig. In diesem Fall kann der in Anspruch genommene Gebäudeversicherer seine Leistungen um 70 Prozent kürzen, wie Heinz-Henning Jürges, Vorsitzender von Haus & Grund Buxtehude unter Bezug auf ein Urteil des Landgerichts (LG) Essen vom 16.02.2011 (Az. 9 O 178/09) hervorhebt.

Die Essener Landrichter bescheinigten einem klagenden Versicherungsnehmer eine sog. Obliegenheitsverletzung, weil er trotz drohender kalter Außentemperaturen weder geheizt noch die Wasserleitungen seines Hauses vor einem frostbedingten Platzen geschützt hatte. Denn die Gefahr eines Frostschadens bei fehlender Heizung des Hauses und gleichzeitig unterlassenem Absperren des Wassers hätte sich ihm aufdrängen müssen. Damit hätte der Versicherungsnehmer den Versicherungsfall grob fahrlässig herbeigeführt, wie Jürges erläutert. Der Anspruch sei entsprechend zu kürzen gewesen (§ 81 Abs. 2 VVG).

Fragen rund um die Versicherung der Immobilie sowie zur Vermeidung von Frostschäden durch ein „winterfestes Haus“ beantwortet seinen Mitgliedern der Haus & Grund Ortsverein Buxtehude.

Betriebskosten: Mieter muss behauptete Unwirtschaftlichkeit beweisen

Innerhalb seiner Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit beim Ansatz einzelner Betriebskostenarten beachten (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB). Er muss also darauf achten, dass die Betriebskosten nicht überhöht und damit unwirtschaftlich anfallen. Dieser Grundsatz ist von so manchem Mieter stark strapaziert, bisweilen auch überstrapaziert worden. Dem hat das Amtsgericht (AG) Köln in seinem Urteil vom 28 Dezember 2010 (211 C. 185/10, ZMR 2011, S. 559) einen Riegel vorgeschoben.

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Umstellung auf Digitalfernsehen - Mieter zahlt

Am 30.4.2012 wird die analoge Satellitenübertragung eingestellt und ausschließlich digitale Signale über Satellit versendet. Davon betroffen sind alle Haushalte, die ihren Fernseh- und Radioempfang bisher analog über Satellit erhalten. Die Umstellung der Empfangstechnik auf digitales Fernsehen stellt eine Modernisierungsmaßnahme des Vermieters dar, die Grundlage einer Mieterhöhung sein kann.

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Nachbarrecht: Kaminfreuden

Im Winter ist ein gemütlicher Kaminabend etwas schönes – und etwas sparsames, weil dann die Haushaltskasse für die Gasheizung entlastet wird. Der Betrieb von Holzöfen und Kaminen „stinkt“ den Nachbarn aber häufig, so auch im Fall des Eigentümers, der in sein Wohnzimmer einen Holzofen einbaute und an der Hauswand ein Edelstahlrohr als Schornstein für diesen Ofen installierte. Der Bezirksschornsteinfeger gab grünes Licht, nahm die Anlage ab und bestätigte, dass die Anlage den gesetzlichen Vorschriften entspreche. Das kümmerte den Nachbarn des zirka fünf Meter entfernten Grundstücks wenig. Er fühlte sich durch die Rauchentwicklung und die in sein Haus eindringenden Abgase belästigt. Außerdem befürchtete er eine Gesundheitsgefahr und zog nach erfolgloser Ansprache der Behörde vor Gericht.

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Mietrecht: Keine übertriebene Höflichkeit

(ho) Man kann auch zu höflich sein.
Diese Erfahrung musste ein Vermieter vor dem Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt/Main machen. Nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses klagte er auf Räumung. Dabei berief er sich auf den Kündigungsgrund „Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung“ (§ 543 Abs. 1 BGB), nachdem seiner Auffassung nach der Mieter den Mietvertrag in besonders gravierender Weise verletzt hatte. Zuvor hatte der Vermieter den Mieter auch angeschrieben, um ihn abzumahnen, so wie es das Gesetz verlangt (§ 543 Abs. 3 BGB).

In ihrem Beschluss vom 8.9.2010 - 15 U 53/10 (ZMR 2011, S. 121) akzeptierten die Frankfurter Richter den Charakter des Schreibens als Abmahnung allerdings nicht. Eine Abmahnung müsse so bestimmt sein, dass der Vertragspartner wisse, welches Verhalten genau beanstandet und zukünftig nicht hingenommen werde. Nur dann sei er in der Lage, die Konsequenzen seines Verhaltens zu erkennen, dieses Verhalten abzustellen oder aber inhaltlich die Abmahnung zurückzuweisen. Fordere der Vermieter aber nach der Mitteilung eines vertragswidrigen Sachverhalts den Mieter schriftlich zur Rückantwort auf, zeige dies, dass er zunächst jedenfalls zumindest zu einer Erörterung und möglicherweise sogar zu einer einvernehmlichen Regelung bereit sei. Dann aber komme eine Abmahnung nicht mit der notwendigen Eindeutigkeit zum Ausdruck.

BGH: Betriebskosten als Insolvenzquote?

Die Betriebskostennachforderung unterliegt der Quote als Insolvenzforderung, auch wenn der Vermieter erst nach Insolvenzeröffnung abrechnet, sagt der BGH am 13.04.2011 (VIII ZR 295/10). Forderungen, die nach Insolvenzeröffnung entstehen, sind als Masseschuld voll zu zahlen, dies gilt aber nicht für Nachzahlung bei Betriebskosten, die Forderung entsteht mit Ende des Abrechnungszeitraumes, auch wenn diese erst mit Zustellung fällig ist.

Der Vermieter hätte es sonst in der Hand bis zur Insolvenzeröffnung zu warten und dann abzurechnen mit der Folge, dass der gesamte Abrechnungsbetrag als Masseschuld und nicht nur die Quote zu zahlen wäre. Dies ist jedoch nicht möglich, die Daten des Abrechnungszeitraumes für die Betriebskosten sind nicht änderbar.

Das neue Rathausquartier kommt!

Schwerpunkt der Sonderveranstaltung von Haus & Grund Buxtehude, die am 17. November – letztmalig im Brauhaus – mit einer Rekordbeteiligung von 150 Besuchern stattfand, war die Präsentation des umfassenden Bauvorhabens im Herzen der Altstadt.

Am 19. November wurde die Has`- und Igel-Skulptur in aufgefrischter Optik einschließlich eines ansprechenden Fontänenfeldes im Eingangsbereich zur Altstadt festlich eingeweiht.

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Weihnachtliche Brandschäden durch die „Juristenbrille“

Alle Jahre wieder kommt nicht nur das Christuskind, sondern es ergeben sich immer wieder Brandschäden durch den falschen Umgang mit Kerzen in Adventskränzen und Weihnachtsbäumen sowie Sylvesterfeuerwerk. Zu beklagen sind immer wieder Sach- und Körperschäden. Wer dafür einzustehen hat, ist neben der Frage der Ursächlichkeit (Kausalität) in den meisten Fällen eine Frage des Verschuldens.

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Silvester: Böllerverbot

Bald ist es wieder soweit: Nach den vorweihnachtlichen Tagen besinnlicher Ruhe und den Festtagen selbst werden in der Zeit vom 29. bis 31. Dezember des Jahres wieder Silvesterböller über den Ladentisch gehen.

Doch Achtung:
Den Freunden der Silvesterknallerei muss bewusst sein, dass das Abbrennen von Silvesterraketen, Knallkörpern und anderen pyrotechnischen Gegenständen in unmittelbarer Nähe von Kirchen, Krankenhäusern, Kinder- und Altersheimen sowie in der Nähe von Reetdach- und Fachwerkhäusern verboten ist.

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Winterdienst auf Mieter übertragbar

Die Räum- und Streupflicht trifft grundsätzlich den Grundstückseigentümer. Die wirksame Übertragung auf den Mieter setzt eine klare und eindeutige Vereinbarung voraus, die die Ausschaltung von Gefahren zuverlässig sicherstellt. Dies betonte das OLG Celle in seinem Beschluss vom 9.4.2009 - 8 U 239/08, veröffentlicht in der Zeitschrift „Niedersächsischer Rechtspfleger“ (NdsRpfl.) 2009, S. 425. Der Mietvertrag kann taugliches Regelungsinstrument sein. Mündliche Abreden oder eine rein tatsächliche Übernahme der Räum- und Streupflicht durch den Mieter genügen dagegen nicht.

Aber Achtung:
Auch wenn der Winterdienst wirksam auf den Mieter übertragen wurde, behält der Hauseigentümer und Vermieter eine Kontrollpflicht. Er muss also den Mieter dahin überwachen, dass er regelmäßig und zuverlässig Schnee räumt und glatte Flächen abstreut.

BGH: Wirtschaftlichkeit bei Betriebskosten nach dem Betriebskostenspiegel?

Der Mieter beanstandet die Höhe der Müllgebühren, der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes weise wesentlich niedrigeren Wert pro Quadratmeter hiefür aus, der Vermieter habe daher gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verstoßen, die über dem Betriebskostenspiegel liegenden Müllgebühren seien mieterseits nicht geschuldet.

Dies sieht der BGH am 06.07.2011 anders (VIII ZR 340/10 in MK 2011, 183), der Betriebskostenspiegel sei im vorliegenden Fall nicht geeignet Anhaltspunkte zu liefern, dass der Vermieter sich unwirtschaftlich verhalten hätte. Vielmehr ist der Mieter bei einem Einwand gegen überhöhte Betriebskosten generell verpflichtet dies zu substantiieren und selbst Vergleichspreise und Vergleichsangebote darzulegen.

Im vorliegenden Fall geht es außerdem um die besondere Situation, dass Müllgebühren mit öffentlich-rechtlichem Bescheid aufgrund gebührenrechtlicher Kalkulation festgelegt sind. Diese Festlegung ist vom Mieter jederzeit überprüfbar. Nur im Ausnahmefall, wenn es dem Mieter auch nach Einsicht in die Belege und Ausschöpfen seiner sonstigen Möglichkeiten nicht möglich ist für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot maßgebende Tatsachen vorzutragen, kann er vom Vermieter verlangen, dass dieser die Höhe der Kosten darlegt und beweist, sofern er über entsprechende Kenntnis verfügt und ihm nähere Angaben zumutbar sind.

BGH: Funkbasiertes Ablesesystem ist zu dulden

Der Vermieter lässt einfache Verbrauchserfassungsgeräte ersetzen durch funkbasierte Geräte um Heiz- und Warmwasserkosten zu erfassen. Hiergegen wendet sich der Mieter.

Der BGH sagt am 28.09.2011 (VIII ZR 326/10), funkbasierte Geräte seien vom Mieter zu dulden und stellen eine Wertverbesserung dar, weil ein Betreten der Mieträume zum Erfassen des Verbrauchs nicht notwendig ist.

Heizkostenabrechnung und Datenschutz

Werden mit der Heizkostenabrechnung auch Daten der anderen Mieter angegeben, so mag dies datenschutzrechtlichen Bedenken unterliegen, macht die Abrechnung aber nicht formell fehlerhaft, sagt LG Berlin am 22.11.2010 (67 S 74/10 in ZMR 2011, 871).

BGH: Verwaltungsgebühren ohne Begrenzung bei Geschäftsraumvermietung zulässig

Die formularmäßige Vereinbarung im gewerblichen Mietvertrag „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ ist nicht überraschend im Sinne von § 305 c BGB und benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen im Sinne von 307 BGB, urteilt der BGH am 04.05.2011 (XII ZR 112/09 in MK 2011, Seite 149). Der Mieter ist vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftslichkeitsgebot geschützt, dies verpflichtet den Mieter von nicht erforderlichen Kosten freizustellen. Einer vertraglichen Begrenzung von Hausverwaltungskosten bedarf es daher nicht.

Anmerkung:
Im Wohnraummietverhältnis dürfen Verwaltungskosten nicht auf den Mieter abgewälzt werden, dies verbietet die Betriebskostenverordnung.

BGH: Videokamera erlaubt

In das gemeinschaftliche Klingeltableau darf ein Wohnungseigentümer nachträglich eine Videokamera einbauen lassen, die nur durch Betätigen der Klingel aktiviert wird.

Dies ist zulässig, das Bild darf jedoch nur in der Wohnung zu sehen sein, bei der geklingelt wurde und muss einen Monat später gelöscht werden, urteilt der BGH (V ZR 210/10).

Wohnungssanierung: Muss Mieter ausziehen?

Generell berechtigen umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten den Vermieter nicht zur Kündigung eines Mietverhältnisses. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter den schlechten Zustand des Gebäudes durch sein eigenes vertragswidriges Verhalten selbst herbeigeführt hat, weil er in der Vergangenheit seinen Erhaltungspflichten nicht nachgekommen ist.
Aber: kein Grundsatz ohne Ausnahme.

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Rundfunkgebühren: Vermieter im Dienste der GEZ

Bis heute läuft die GEZ potentiellen Rundfunkteilnehmern hinterher und versucht, auch vor Ort durch Hausbesuche zu klären, ob in Wohnungen und Betrieben genutzte Radio- und Fernsehgeräte auch tatsächlich ordnungsgemäß angemeldet sind. Ab 2013 soll das anders werden. Dann soll es ein neues Gebührenmodell geben, das pauschal jeden Haushalt zur Rundfunkgebührenpflicht heranzieht, völlig egal, ob dort tatsächlich Empfangsgeräte betrieben werden oder nicht. Der dahinter stehende Zweck ist durchsichtig: Der GEZ soll ihre Nachweispflicht als Voraussetzung einer Heranziehung zu Rundfunkgebühren erspart werden.

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Erbe: Nicht vorzeitig ausschlagen

Eine Erbin schlug durch notarielle Erklärung das Erbe nach ihrer Stiefmutter aus. Denn sie ging davon aus, dass sie mehr Schulden als Vermögen erbt. Dies war ein Irrtum. Denn später stellte sich heraus, dass die Stiefmutter ein Vermögen im Wert von circa 76.000 € hinterlassen hatte.

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Modernisierungen: BGH reduziert Anforderungen zur Ankündigungspflicht

Will der Vermieter seine vermietete Immobilie modernisieren, so muss er dies mindestens drei Monate vorher dem Mieter ankündigen und die geplante Baumaßnahme beschreiben (§ 554 Abs. 3 BGB). Von Baumaßnahmen mit unerheblicher Einwirkung auf den Mieter abgesehen, sind Angaben zu

• Art, Umfang, Beginn und zur voraussichtlichen Dauer der geplanten Maßnahme,
• sowie zum Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung notwendig,
  sofern nach Beendigung der Baumaßnahmen eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung geltend gemacht werden soll.
• Schließlich ist die Auswirkung der Baumaßnahme auf die voraussichtlich künftig entstehenden Betriebskosten darzustellen.

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Wohnungseigentum: Vorsicht bei Sanierungsbeschlüssen ohne Kostenobergrenze

(ho) Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss eine Sanierungsmaßnahme. Anhand vorab beauftragter Gutachten ging man von einem Kostenvolumen von zirka 4000 € aus. Während der Ausführung des Sanierungsbeschlusses vergab der Verwalter weitere Arbeiten. Schließlich kostete die Sanierung statt 4000 € 10.000 €. Dadurch geriet das Instandhaltungskonto der Gemeinschaft ins minus. Der Verwalter forderte die Eigentümer auf, diesen Betrag nachzuschießen und ihn gegenüber den bauausführenden Unternehmern von diesem Betrag freizustellen. Die Eigentümergemeinschaft zuckte mit den Schultern - die Sache wurde bis zum BGH durchgefochten.

Der Bundesgerichtshof (BGH) erteilte dem Verwalter eine Absage. Denn grundsätzlich dürfen Verwalter für die Gemeinschaft keinen Kredit aufnehmen, wenn sie hierzu nicht per Eigentümerbeschluss extra ermächtigt worden sind. Folglich hätte der Verwalter Aufträge in der vergebenen Größenordnung nicht erteilen dürfen. Dies gelte auch, wenn er aufgrund eines Eigentümerbeschlusses gehandelt habe, der keine Obergrenze vorsehe. Selbst die sofortige Anzeige des Verwalters, dass die Arbeiten teurer werden als geplant, ändere daran nichts (BGH, Urteil vom 18.2.2011 - V ZR 197/10).

Haus & Grund Buxtehude: Exkursion in den Hamburger Hafen

Am 14. September fand die diesjährige Ausfahrt des Vereins Haus & Grund Buxtehude statt. Gestartet wurde mittags vom ZOB Buxtehude mit zwei Zügen der Altländer Bimmelbahn, die die rund 80 Teilnehmer entlang der Este durch das Alte Land mit seinen zahlreichen Obstplantagen führte.

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Energetische Sanierung: keine steuerliche Förderung

Im Verein mit der Wohnungswirtschaft hat Haus & Grund immer wieder und nachhaltig gefordert, die Kostenlast anlässlich energetischer Sanierungen von Gebäuden nicht nur den Eigentümern aufzubürden, sondern angemessen zwischen Eigentümern, Mietern und dem Staat aufzuteilen. Schließlich handelt es sich beim Klimaschutz um ein Ziel, das auch vordringlich im staatlichen Interesse steht. Eingefordert wurde neben einer angemessenen Kostenbeteiligung des Mieters insbesondere eine steuerliche Forderung energetischer Baumaßnahmen.

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Herbststürme – Wer zahlt?

Abgedeckte Dächer, herumfliegende Gebäudeteile, zerschlagene Autos oder sogar verletzte Personen – das ist häufig die Bilanz von Herbststürmen. Um Sturmschäden wirtschaftlich abzufangen, sollten einschlägige Versicherungen abgeschlossen werden. Denn bei Sturmschäden durch Bäume laufen Sie als Geschädigter Gefahr, leer auszugehen. Umgekehrt besteht für Sturmschäden durch Gebäude, Gebäudeteile oder durch mit dem Grundstück fest verbundene Aufbauten ein hohes Haftungsrisiko des Grundstücksnutzers oder sonstigen Gebäudeunterhaltspflichtigen.

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Pflanzenhöhenrückschnitt nur vom 1. Oktober bis 15. März

Ein Nachbar ist verurteilt Pflanzenhöhenrückschnitt aufgrund der Abstände und Höhen nach § 50 NRG (Niedersächsisches Nachbarrechtsgesetz) auf 5 m vorzunehmen. Der Antrag auf Zwangsvollstreckung erfolgte jedoch außerhalb des Zeitraumes 1. Oktober bis 15. März und wird daher zurückgewiesen, (AG Wilhelmshaven 16.03.2011 – 6 C 493/09, ZMR 2011, 651). Der Richter verweist auf § 53 Abs. 3 NRG, danach kann ein Eigentümer nur verpflichtet werden Pflanzen vom 1. Oktober bis 15. März in der Höhe zurückzuschneiden. Da der Zwangsvollstreckungsantrag außerhalb dieser Zeit gestellt ist, ist er nicht begründet, der Antragsteller muss Anwalts- und Gerichtskosten tragen.

Anmerkung:
Die Frist 1. Oktober bis 15. März gilt nicht für den grenzüberragenden Rückschnitt nach §§ 910, 1004 BGB. In diesem Fall kann von dem Selbsthilferecht des beeinträchtigten Eigentümers das gesamte Jahr Gebrauch gemacht werden, allerdings nach vorheriger Fristsetzung. Ist es nicht zumutbar Selbsthilfe auszuüben, kann der Eigentümer verlangen Überhang zu beseitigen. Unzumutbarkeit kann gegeben sein wegen Alter, Krankheit, übermäßigem Überhang und Aufwand diesen zu beseitigen.

Wo es bellt, ist vorne!

Ein Yorkshire-Terrier bellt. Hunde bellen. Also ist ein Yorkshire-Terrier ein Hund und kein Kleintier - oder doch?

Es gibt fast nichts, was im Mietrecht nicht streitig sein kann. So auch im Fall des Mieters, der sich einen Yorkshire-Terrier anschaffte und glaubte, dabei handele es sich um ein Kleintier, dass man grundsätzlich ohne vorherige Erlaubnis des Vermieters halten dürfe. Der Mietvertrag stellte die Hundehaltung ausdrücklich unter dem Vorbehalt vorheriger Zustimmung des Vermieters und erlaubte nur die erlaubnisfreie Haltung von kleinen Tieren.

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Energetische Sanierung: kein Zwang!

(ho) Stark unzufrieden zeigt sich Dr. Hans Reinold Horst, Verbandsvorsitzender von Haus &Grund Niedersachsen mit dem am 6.6.2011 gefassten Kabinettsbeschluss der Bundesregierung zur Novelle des Baugesetzbuches. Danach sollen Städte und Gemeinden künftig Flächen als „Sanierungsgebiete zu Klimaschutzzwecken“ ausweisen können.

Entgegen aller vorheriger staatlicher Beteuerungen könnten Eigentümer dann gezwungen werden, in diesen Gebieten ihre Häuser auf eigene Kosten zu sanieren, zeigt sich Dr. Horst empört. Das gesamte bisherige Recht und die bisherigen politischen Verlautbarungen setzen auf Freiwilligkeit energetischer Sanierungen, nicht auf einen Sanierungszwang und betonen die Notwendigkeit einer wirtschaftlich für den Eigentümer als Investor vernünftigen Baumaßnahme.

Das bisherige Energiekonzept der Bundesregierung, die Energieeinsparverordnung 2009 und vor allem das Mietrecht können mit den neuen Plänen innerhalb der Baugesetzbuchnovelle ausgehebelt werden, wenn dadurch jetzt Sanierungszwänge entstehen, so Haus und Grund Niedersachsen Vorsitzender Dr. Horst. Neue Probleme werden die Folge sein, so z.B. die Frage, ob eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers zur energetischen Sanierung auch im privatrechtlichen Vertragsverhältnis dem Mieter Rechte auf Durchführung solcher Sanierungen oder auch Gewährleistungsrechte im Falle unterlassener Sanierungen an die Hand geben kann. Hinzukommt der Rückfall in die Kleinstaaterei, wenn jede Gemeinde über den Ausweis derartiger Sanierungsgebiete frei entscheiden kann. Auch dies ist der Förderung des Klimaschutzes als zentrale Aufgabe mit hohem Stellenwert abträglich, ist Dr. Horst überzeugt: Diese Pläne des Gesetzgebers müssen deshalb unbedingt verhindert werden, bevor wir uns mit der Gemeinde anzulegen haben.

Weitere Informationen zum Thema „ energetische Sanierung“ erhalten Mitglieder bei Haus & Grund Buxtehude.

Mietrecht: kein Schadensersatz bei Lärm

(ho) Ein typischer Fall: der Nachbar des Mieters in einem Mehrfamilienhaus ist ein „Krachschläger“. Der Mieter beschwert sich beim Vermieter - immer wieder. Der Vermieter mahnt mehrfach erfolglos ab. Dem Lärm geplagten Mieter platzt der Kragen. Er setzt dem Vermieter eine Frist, den Lärm abzustellen. Dieser Lärm führe zu einem Mietmangel; der Mieter können deshalb Beseitigung dieses Mangels verlangen.
Der Vermieter kündigt dem Krachschläger. Zuvor zieht der durch den dauernden Lärm gestörte Mieter bereits selbst aus und verlangt vom Vermieter Schadensersatz in Höhe der Makler- und Umzugskosten. Die Sache landete vor dem Landgericht (LG) Berlin (Beschluss vom 27.08.2010 - 65 S 89/10, Grundeigentum Berlin 2011, Seite 616).

Die Berliner Richter halfen dem Vermieter und wiesen die Klage ab. Sie betonten, der Vermieter müsse zwar für einen vertragsgemäßen Zustand der Wohnung sorgen. Wie er diesen Zustand allerdings erreiche, liege in seinem Ermessen. Vor allem müsse er sich an das geltende Mietrecht halten und könne dem Lärm verursachenden Mieter nicht ohne weiteres und sofort fristlos kündigen. Da der Vermieter seine vertraglichen Verpflichtungen nicht verletzt habe, schulde er keinen Schadensersatz.

Mietkaution: vor Rückgabe eigene Ansprüche genau prüfen

Im Mietvertrag war eine Kaution vereinbart. Der Vermieter akzeptierte ein Kautionssparbuch, das auf den Namen des Mieters lautete und an den Vermieter verpfändet wurde. Nach der Verpfändungserklärung sollte das Sparbuch vom Vermieter verwahrt werden. Vor Ende des Mietverhältnisses besichtigte der Vermieter die Wohnung und stellte keine gravierenden Mängel fest. Deshalb gab er das verpfändete Kautionssparbuch an den Mieter zurück. Nach Übergabe des Objektes fand der Vermieter dagegen gravierende Mängel im Parkett.

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Mieter haftet für Randale

Der Sohn des Mieters randalierte im Hausflur. Er beschädigte zwei Wohnungstüren von Nachbarwohnungen. Der Vermieter wollte Schadensersatz. Der Mieter berief sich darauf, vorher sei sein Sohn noch nie in dieser Weise auffällig geworden. Bei den beschädigten Einrichtungsgegenständen des Hauses handele es sich auch nicht um mitvermietete Sachen, sondern um die Türen der Nachbarn. Sofort nach dem Vorfall habe der Mieter seinem Sohn Hausverbot erteilt.

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Fristlose Kündigung bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung

Mit Urteil vom 01.06.2011 – VIII ZR 91/10 – hat der Bundesgerichtshof (BGH) einem Vermieter ein fristloses Kündigungsrecht aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1 und Abs. 3 BGB) zuerkannt, der sich fortlaufenden unpünktlichen Mietzahlungen seines Mieters ausgesetzt sah.

In dem entschiedenen Fall traf den Mieter ein fahrlässiges Verschulden an der unpünktlichen Mietzahlung, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausging, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse. Für den BGH spielte das keine Rolle. Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses sei darin zu sehen, dass der beklagte Mieter die Miete seit Mai 2007 erst zur Monatsmitte oder noch später entrichtete und auch nach mehrfachen Abmahnungen des Vermieters dieses Zahlungsverhalten noch im Oktober und Dezember 2008 fortsetzte.

Putzteufel

Immer dieser Ärger durch einzelne Hausgenossen, die ihrer Pflicht zur Reinigung des Treppenhauses nicht, verzögert oder nur sehr schlecht nachkommen. Nicht nur, dass das Treppenhaus einen schmutzigen, ungepflegten, bisweilen sogar verwahrlosten Eindruck macht. Als Vermieter hört man dazu auch noch die Beschwerden der übrigen Hausgenossen, die putzen und Klage darüber führen, dass sie die Arbeit der „Putzmuffel“ noch mit erledigen müssen, trotzdem aber ständig in ungepflegten Verhältnissen leben sollen.

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Kaution: Abgeltungssteuer für angefallene Zinsen

Auch für Zinsen aus Mietkautionskonten, die auf den Namen des Vermieters lauten, wird Abgeltungssteuer fällig.
Das korrekte Vorgehen bei der Versteuerung von Kautionszinsen:
Der Vermieter ist Treuhänder der Kautionsmasse. Er muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen und zweckentsprechend verwalten.

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Erbrecht: Erben unklar - Testament unwirksam

Vor ihrem Tod hatte die Erblasserin ein handschriftliches Testament errichtet.
Die Einsetzung ihrer Erben bestimmte sie wie folgt:
„nach Abwicklung der gesamten anfallenden Kosten geht das restliche Sparguthaben zu gleichen Teilen anfolgende Augen (siehe Liste).“

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Erbrecht: Testament selbst schreiben

Ein Mieter wollte seinen Vermieter durch Testament zum Erben bestimmen. Der Vermieter verfasste das Testament für den Mieter handschriftlich. Gemeinsam gingen die beiden dann zum Ortsvorsteher der Gemeinde und wollten das Testament „beglaubigen“ lassen. Zwar wies der Ortsvorsteher darauf hin, dass er nicht die Befugnis eines Notars habe, ging jedoch dann ans Werk und besprach das Testament mit seinen Besuchern.

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Parabolantenne - nein danke

Mieter, die bei vorhandenem Kabelanschluss eine zusätzliche Parabolantenne zum Empfang besonderer Programme installieren möchten, können jetzt auf vergleichbare Progammangebote im Internet verwiesen werden. Dies berichtet Haus und Grund Niedersachsen unter Hinweis auf ein Urteil des Amtsgerichts (AG) Berlin-Wedding vom 20.05.2010 (22 a C. 308/09).

Dazu Verbandsvorsitzender Dr. Hans Reinold Horst:
"Ausländischen Mietern, die einen Heimatsender über das Internet empfangen können, muss der Vermieter jetzt die Installation einer Parabolantenne nicht mehr gestatten."

Baut der Mieter eigenmächtig, kann ihn der Vermieter umgehend zur Beseitigung auffordern. Hat der Vermieter früher die Genehmigung für eine Parabolantenne erteilt und wird jetzt der Empfang vergleichbarer Programme auch über Internet möglich, kann er die Genehmigung widerrufen und ebenfalls den Abbau der Antenne verlangen, so Dr. Horst.
Ob der Mieter tatsächlich über einen Computer verfügt, ist unbeachtlich.

Weitere Informationen erhalten Sie als Mitglied bei Haus & Grund Buxtehude >>

Abstellplatz für Boote im reinen Wohngebiet unzulässig

(ho) Der stolze Eigentümer einer Motoryacht mit einer Länge von 9 m wollte auf einem Grundstück einen Stellplatz bauen, um die Yacht dort für den Winter zu lagern. Die Baugenehmigung für den Lagerplatz der Yacht wurde ihm erteilt.
Sein Nachbar war weniger maritim eingestellt und beschwerte sich über die „neue Aussicht“. Er zog gegen die Baugenehmigung zu Felde - und gewann.

Das Verwaltungsgericht (VG) Baden-Württemberg (Urteil vom 5.4.2011 - 5 S 194/10) hielt einen Bootslagerplatz in einem Wohngebiet grundsätzlich für unzulässig. Er sei einem Stellplatz für Kraftfahrzeuge nicht gleichzusetzen.

Energetische Sanierung: kein Zwang!

Stark unzufrieden zeigt sich Heinz-Henning Jürges, Vereinsvorsitzender von Haus &Grund Buxtehude mit dem am 6.6.2011 gefassten Kabinettsbeschluss der Bundesregierung zur Novelle des Baugesetzbuches.
Danach sollen Städte und Gemeinden künftig Flächen als „Sanierungsgebiete zu Klimaschutzzwecken“ ausweisen können.

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Schäden durch Feuerwehr - nicht ersatzfähig

Kommt es durch Feuerwehreinsätze zu Schäden, haben die Geschädigten meist schlechte Karten. Denn die Feuerwehr ist in erster Linie im öffentlichen Interesse zur Brandbekämpfung und zur Rettung von Leben tätig. Kommt es hierbei zu Sachschäden, zeigen sie sich in der gerichtlichen Bewertung untergeordnet.

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BGH: Betriebskosten abrechnen ohne Vorwegabzug für Gewerbe

Bereits entschieden hatte der BGH, dass bei teilgewerblich und zu Wohnzwecken genutztem Miethaus Betriebskosten für gewerbliche Nutzung vorher abzuziehen sind, wenn abgerechnet wird. In einem anderen Fall war es fraglich, ob dies immer notwendig ist und formeller Mangel gegeben ist mit der Folge unwirksamer Abrechnung.
Am 11.08.2010 urteilt der BGH (VIII ZR 45/10 in MK 2011, 209), fehlender Vorwegabzug sei nicht immer zwingend und wenn es notwendig ist kein formeller Mangel.

Das bedeutet, dass eine innerhalb der Jahresfrist erteilte Abrechnung nach Ablauf der Jahresfrist nachberechnet werden darf. Im Übrigen muss der gewerbliche Betriebskostenanteil nicht vorweg abgezogen werden, wenn hierfür kein Grund besteht. Beweispflichtig ist der Mieter, diesem obliegt es darzulegen, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter für das Mietshaus entstehen, zum Beispiel erhöhte Grundsteuer, weil gewerbliche Miete erheblich höher ist oder für einen Schmuckladen zusätzliche Kosten wegen Diebstahlschutz entstehen oder Mehrkosten für die Feuerversicherung wegen einer Gaststätte.

Betriebskosten: Einschreiben nicht abgeholt

Den Zugang der Betriebskostenabrechnung wollte ein Vermieter sicherstellen per Einschreiben mit Rückschein. Dies ging jedoch schief. Das Einschreiben wurde nicht abgeholt, der Mieter sagt, er habe die Abrechnung innerhalb der Jahresfrist nach § 556 BGB nicht erhalten und sei nicht verpflichtet nachzuzahlen.

Ja, sagt Landgericht Berlin (63 S 681/09), der Vermieter kann nicht mit Erfolg argumentieren, dass er die Verspätung „nicht zu vertreten“ habe, weil die innerhalb der Jahresfrist versandte Abrechnung von der Post nicht zugestellt werden konnte und vom Mieter nicht abgeholt wurde und deshalb erst nach Jahresfrist zuging.

Hartz-IV-Mietverhältnisse: Antrag auf direkte Auszahlung von Unterkunftsbeihilfen stellen

Mieteinkünfte in Hartz-IV-Mietverhältnissen werden sicherer. Der Gesetzgeber hat endlich reagiert.
Mit dem am 29. März 2011 verkündeten Gesetz zur Ermittlung von Regelbedarfen und zur Änderung des SGB II und XII (Artikel 14, Abs. 1 des Gesetzes zur Ermittlung von Regelbedarfen und zur Änderung des SGB II und XII, BGBl. I/2011, S. 453) wird es möglich, auf Antrag des sozialhilfeberechtigten Mieters Unterkunftskosten direkt an den Vermieter auszahlen zu lassen.

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Auch zukünftige Mieten einklagbar

Jetzt ist es amtlich: Zahlungsklagen des Vermieters müssen sich nicht auf Mieten beschränken, mit denen der Mieter bereits für die Vergangenheit im Rückstand ist. Auch zukünftig fällig werdende Mieten bis zur Wohnungsräumung können mit eingeklagt werden, wenn aus dem bisherigen Zahlungsverhalten des Mieters die Sorge gerechtfertigt ist, dass er seine Mieten zukünftig nicht pünktlich entrichtet.

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Die neueste Rechtsprechung des BGH zu Renovierungsklauseln

(Buxtehude) „Die neueste Rechtsprechung des BGH zu Renovierungsklauseln“ war das Thema eines Vortrages, zu dem Haus & Grund Buxtehude e. V. anlässlich der diesjährigen Jahreshauptversammlung am 24. März 2011 einlud. Als Vortragsreferenten konnte Vereinsvorsitzender Heinz Henning Jürges den Vorsitzenden des Landesverbandes Haus & Grund Niedersachsen, Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, begrüßen.

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Beweislast für zu hohe Betriebskosten beim Mieter

(Ho) Im Betriebskostenrecht gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Er besagt, dass Betriebskosten nicht unverhältnismäßig hoch abgerechnet werden dürfen. So muss der Vermieter z.B. Heizöl zu einem vertretbaren Preis einkaufen. Damit ist nicht gesagt, dass er zum absolut günstigsten Preis erwerben muss. Er hat lediglich auf ein „ Kosten-Nutzen-Verhältnis“ Rücksicht zu nehmen (BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 243/06, NJW 2008, 440 = NZM 2008, 78).

Der Mieter darlegen und nachweisen, dass der Vermieter dagegen verstoßen hat, wenn sich der Mieter gegen die Höhe in Rechnung gestellter Betriebskosten wendet und eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes behauptet (LG Heidelberg, Urteil vom 26.11.2010 - 5 S 131/07, ZMR 2011, 213).

Es gelten aber einschränkend die Grundsätze der „sekundären Darlegungslast.“ Der Mieter hat zunächst nur konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorzutragen. Ist dies geschehen, so obliegt es dem Vermieter, die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen und Gesichtspunkte substantiiert darzulegen. Sodann ist es Sache des Mieters, in Auseinandersetzung hiermit die Unwirtschaftlichkeit darzulegen und zu beweisen.

Mieter tot - Erben unbekannt

Häufig ist der Fall des allein lebenden Mieters, der in der Wohnung verstirbt und dessen Erben dem Vermieter nicht bekannt sind. Lässt sich der Erbe nicht ermitteln und bleibt er unbekannt, gibt es aber Personen, die sich um den Nachlass kümmern, ohne Erbe zu sein oder ohne in das Mietverhältnis eintreten zu wollen, so bietet es sich an, diese Personen für den unbekannten Erben kündigen zu lassen und für den Erklärenden eine Freistellungsvereinbarung zu treffen. Denn derartige Kündigungen können über eine nachträgliche Genehmigung durch den Erben wirksam werden (§ 185 BGB).

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Kaution: keine Verrechnung mit laufender Miete

(Ho) Höchst ärgerlich für Vermieter und für Mieter verboten ist es, wenn gegen Ende des Mietverhältnisses laufende Mieten mit einer geleisteten Kaution verrechnet werden und damit auf dem Konto des Vermieters nicht mehr eingehen. Ein solches Vorgehen ist rechtswidrig.

Die Kaution dient dem Zweck, den Vermieter mit seinen Ansprüchen gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis zu sichern (§ 551 Abs. 1 S. 1 BGB). Würde man dagegen dem Mieter eine Verrechnungsmöglichkeit mit laufenden Mietzahlungen zugestehen, so würde der Sicherungszweck der Kaution leer laufen. Denn die Kaution soll den Mieter nicht etwa von Miet- und Betriebskostenzahlungen gegen Ende des Mietverhältnisses freistellen, sondern bereits dem Wortlaut des Gesetzes nach Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter absichern, so das Landgericht (LG) Berlin in seinem Urteil vom 30.12.2010 (Az. 65 S 139/10, Grundeigentum 2011, 268).

Energetische Sanierung: immer freiwillig?
Geschossdecken bis 31.12.2011 dämmen

Haus- und Grundeigentümerverbände und die gesamte Wohnungswirtschaft haben bisher erfolgreich dafür gekämpft, die energetische Sanierung von Gebäuden auf freiwilliger Basis anzugehen und die Gebäudeeigentümer dazu nicht gesetzlich zu verpflichten. Entgegengesetzte Vorstöße Anfang September 2010 konnten erfolgreich abgewehrt werden: die Bundesregierung hat sich in ihrem „Energiekonzept" dazu bekannt, auf Sanierungszwänge zu verzichten und auf bezahlbare freiwillige Initiativen zu setzen. Allerdings gibt es im Energie- und Technikrecht Sanierungszwänge.

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Mietrecht: erlaubter Besuch oder erlaubnispflichtige Aufnahme?

Viele Vermieter kennen das: der flotte Single-Mieter wohnt plötzlich nicht mehr allein, sondern zusammen mit einer weiblichen Eroberung aus der Wochenenddisco. Aus dem „one night stand“ werden zwei Wochen, vier Wochen und mehr. Da wird geduscht, gebadet, gewaschen und gemeinsam gekocht. Die Nachbarn befürchten einen erhöhten Wasserverbrauch und wenden sich an Sie als Vermieter. Sie werden aufgefordert, mal für geordnete Verhältnisse zu sorgen.

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Behindertentestament:
Mit kluger Gestaltung Regress des Sozialhilfeträgers vermeiden

Der Fall ist typisch:
Der Sozialhilfeträger erbrachte für ein behindertes Kind erhebliche finanzielle Aufwendungen. Die Eltern errichteten ein Testament, in dem sie sich wechselseitig zu Alleinerben bestimmten. Nach dem Tode des längstlebenden Ehegatten sollte das behinderte Kind neben seinen zwei Geschwister erben. Testamentarisch wurde der Erbanteil des behinderten Kindes in einer Höhe festgelegt, der knapp über seinem Pflichtteil lag. Außerdem wurde Testamentsvollstreckung über den Erbteil des behinderten Kindes durch seine Geschwister von den Eltern im Testament angeordnet. Ebenso bestimmten sie, dass die Geschwister Nacherben nach dem Versterben des behinderten Kindes sein sollten.
Der Sozialhilfeträger klagte dagegen.

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Mietensicherung: Niemals so wertvoll wie heute

Die Zahl der Privatinsolvenzen stieg 2010 in Deutschland auf 7,6 Prozent. Die Insolvenzquote liegt damit über dem europäischen Durchschnitt von 5,2 Prozent. In absoluten Zahlen macht das im Jahre 2010 140.000 Privatinsolvenzen aus. 2009 waren es 19.000 Privatinsolvenzfälle weniger. Insgesamt sind in Deutschland 6,5 Millionen Menschen überschuldet. Das ist etwa jeder zehnte Erwachsene über 18 Jahre. Die größten Zuwächse sind in der Personengruppe der 18 – 28jährigen zu verzeichnen, Tendenz stark zunehmend.
Somit werden Mietschulden eher zu- als abnehmen.

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Keine Mängelanzeige – Kein Zurückbehaltungsrecht

Ein häufig anzutreffender Fall:
Der Mieter behauptet einen Mangel in den Mieträumen, zeigt ihn dem Vermieter an, mindert die Miete und macht zusätzlich noch ein Zurückbehaltungsrecht an den nicht geminderten Mietanteilen geltend. Damit bringt er zum Ausdruck, dass er den Mieter mit Druck veranlassen will, den von ihm behaupteten Mangel abzustellen.

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Parksünder vor Nachbars Garage

Aus eigener Bequemlichkeit und aus einer offensichtlich völligen Gleichgültigkeit gegenüber den berechtigten Belangen und Interessen ihrer Nachbarn parkte eine Frau ihren Pkw ständig im Bereich der Garageneinfahrt ihres Nachbarn. Der Nachbar konnte seine Garage nicht nutzen. Deshalb bat er die Parksünderin mehrfach, ihren Pkw so abzustellen, dass er ihn nicht behinderte. Die Frau entgegnete flott, der Nachbar solle klingeln, wenn er sein Fahrzeug in die Garage hinein oder aus der Garage heraus fahren wolle. Dann fahre sie ihren eigenen Pkw kurz weg.

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Baumwurzeln: Nachbarrasen perforiert

Nachbars Bäume durchwucherten mit ihrem Wurzelwerk den Rasen des Hauseigentümers. Anfangs wurde das hingenommen. Als aber jede Rasenpflege unmöglich wurde, begehrte er dagegen auf. Er verlangte Abhilfe vom Baumeigentümer. Doch der dachte überhaupt nicht daran, die Wurzeln abzuschneiden oder gar die Bäume zu fällen. Man berief sich auf Verjährung etwaiger Ansprüche sowie auf ein obendrein unbilliges Verhalten der geschädigten Nachbarn mit ihren Forderungen. Vor allem der Kostenaufwand für das Abschneiden und Entfernen der Wurzeln aus Nachbars Rasen oder gar für das Fällen der Bäume stehe außerhalb jeden Verhältnisses.

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Verzug ohne Mahnung

Grundsätzlich gilt, dass der Schuldner erst auf eine Mahnung nach Fälligkeit in Verzug gerät, § 286 Abs. 1 BGB. Unter bestimmten Vorraussetzungen kommt der Schuldner auch ohne Mahnung in Verzug, nämlich wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet, wobei aber ausdrücklich auf die Folgen der Nichtzahlung hinzuweisen ist, wenn es sich um einen Verbraucher handelt.

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Niedersachsen: Qualitätssiegel für „sicheres Wohnen“ eingeführt

(Ho) Unter Mitwirkung von Haus & Grund Niedersachsen und anderer wohnungswirtschaftlicher Verbände und Institutionen hat das Land Niedersachsen ein Qualitätssiegel für Wohnimmobilien, insbesondere für sicheres Wohnen, eingeführt. Ab sofort können sich private Hauseigentümer, Eigentümergemeinschaften und Wohnungsunternehmen in Niedersachsen um ein Zertifikat für ihre Wohnungen und Hausanlagen bewerben. Das Qualitätssiegel zeichnet Wohnimmobilien aus, die eine hohe Lebensqualität und ein aktives soziales Umfeld haben.

Dazu die niedersächsische Sozialministerin Aygül Özkan: „Menschen suchen eine verlässliche Orientierungshilfe, wenn Sie sich für eine Investition im Bestand- oder Neubau entscheiden“.

Mietrecht: Wohnungsbesichtigung durch Vermieter

(Ho) Aus sachbezogenem Anlass und nach vorheriger Ankündigung müssten Mieter die Türe öffnen, um dem Vermieter einen Besichtigungstermin zu ermöglichen. Das gilt zum Beispiel dann, wenn ein Haus oder eine Wohnung verkauft werden muss. Hier müssen sich Mieter auf konkrete Besichtigungszeiten einlassen (OLG Frankfurt/Main, Az.: 24 U 242/08).

In dem entschiedenen Fall hatte der gewünschte Zeitpunkt der Besichtigung zu Streit geführt. Der Vermieter und Wohnungseigentümer wollte alle vier Wochen samstags zwischen 11 Uhr und 12 Uhr mit Kaufinteressenten die Wohnung begehen. Das lehnten die Mieter ab. Vor Gericht blitzten sie damit ab: Denn der Vermieter und Eigentümer habe eine weitere Anreise zum Besichtigungsobjekt. Damit seine beruflichen Interessen und sein Privatleben nicht unmäßig beeinträchtigt würden, seien Besuche nach Ankündigung zu dulden.

Achtung Vermieter – Kautionsleistung sichern

Mit Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10 – erkennt der BGH eine Pflicht des Mieters zur Zahlung einer vereinbarte Barkaution nur dann an, wenn zuvor der Vermieter den Nachweis eines insolvenzfesten Kautionskontos führt, auf das der Mieter den Betrag dann einzahlt. Wird vereinbart, dass die Kautionssumme in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto zu überweisen ist, soll nach dieser Entscheidung, die bisher nur in Form einer Presseveröffentlichung vorliegt, keine Pflicht des Mieters zur Zahlung der Kaution entstehen.

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Kaminöfen: Neue Feinstaubgrenzen

Seit dem 22. März 2010 gilt die 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (1. VO zur Durchführung des Bundesimmissionsschutzgesetzes-Verordnung bei kleinen und mittleren Feuerungsanlagen vom 26.1.2010, BGBI. I 2010, Seite 38). Für Kamin- und Kachelöfen bringt sie neue Grenzwerte. Besonders herauszugreifen sind Immissionen durch Feinstaub und Kohlenmonoxid. Erfasst sind aber auch Heizungsanlagen, die mit Festbrennstoffen wie Holzscheiten, Pellets, Hackschnittzeln oder Kohle betrieben werden.

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Bleigehalt im Trinkwasser – neue Grenzwerte ab 2013

Vermieter sind als „Inhaber einer Wasserversorgungsanlage“ verpflichtet, Trinkwasser in geeigneter Qualität ihren Mietern, deren Besuchern und sonstigen Familienangehörigen und Wohnungsnutzern zur Verfügung zu stellen. Wasser, das in seiner Qualität nicht für den menschlichen Gebrauch geeignet ist, darf nicht als Trinkwasser anderen zur Verfügung gestellt werden.

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Schornsteinfeger: Neue Kehrverordnung

Seit dem 1. Januar 2010 und bis zum 31.12.2012 gilt die neue „Kehr- und Überprüfungsordnung“ (BGBl. I 2009, Seite 1297 ff.). In ihr wurden bislang bestehende Länderverordnungen auf Bundesebene zusammengefasst und inhaltlich angeglichen.

Neu ist der Feuerstättenbescheid, über den alle Hauseigentümer verfügen müssen. Mit diesem Feuerstättenbescheid, geregelt in Anlage 2 zu § 5 der VO, wird aufgelistet, welche überprüfungspflichtigen Anlagen, wie z. B. Kamine, Schornsteine oder Heizungen im Haus bestehen. Es wird angegeben, zu welchem Zeitpunkt die Anlagen wieder gekehrt und überprüft werden müssen.

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Mietschulden: Kein warmes Wasser

Zahlt ein Mieter längere Zeit keine Miete, so kann der Vermieter unter Umständen das warme Wasser nach Beendigung des Mietverhältnisses abdrehen. Darauf macht jetzt Haus & Grund Buxtehude unter Berufung auf ein Urteil des AG Waldshut-Tiengen (Az: 7 C 131/09) aufmerksam.

Haus & Grund Vorsitzender, Heinz-Henning Jürges erläutert:
Die Entscheidung erging in einem Fall, in dem eine Frau als Folge einer Ehescheidung in finanzielle Not geriet und zahlungssäumig wurde.

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Anspruch auf „Vermieterzeugnis“?

Im Arbeitsleben ist es gang und gäbe. Endet das Arbeitsverhältnis, dann hat der Arbeitnehmer Anspruch auf ein Zeugnis. Nicht so im Mietrecht. Dies hat der BGH in einem Fall festgestellt, in dem ein Mieter von seinem ehemaligen Vermieter eine „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ verlangte. Enthalte der Mietvertrag dazu keine ausdrückliche Regelung, so habe der Mieter einen solchen Anspruch nicht.

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Betriebskosten „Graffiti“

Werden im Rahmen der Hausreinigung, die vertraglich auf den Mieter abgewälzt ist, Graffitischäden beseitigt, so können diese Kosten als Betriebskosten „Hausreinigung“ auf den Mieter abgewälzt werden. Wäre Graffiti dagegen als Sachbeschädigung einzustufen, so bliebe der Vermieter auf seinen Kosten sitzen, weil es dann Instandhaltungsaufwendung wäre, urteilt das Amtsgericht Berlin-Mitte (11 C 35/07).

Mietrecht: Formalien der Betriebskostenabrechnung gelockert

(Ho) Erfreuliches zum Jahresende, wo doch jetzt viele Betriebskostenabrechnungen erstellt werden müssen: Der Bundesgerichtshof erlaubt Vermietern, bei der Abrechnung von Betriebskosten verschiedene Beträge für eng zusammenhängende Kosten wie etwa die Sach- und Haftpflichtversicherung zu einer Gesamtsumme zusammenzufassen (Az. VIII ZR 346/08). Vermieter müssen demnach die auf unterschiedliche Versicherungsarten entfallenden Einzelbeträge nicht separat aufschlüsseln. Die Pflichten des Vermieters zur Aufschlüsselung der einzelnen Kosten dürfen nicht überspannt werden, wie es in dem Urteil heißt. Es besteht aber die Möglichkeit für den Mieter, die Kostenposition „Versicherung“ anhand der Einzelbelege des Vermieters zu überprüfen.

Kaution: Unwissenheit schütz vor „Strafe“ nicht

(Ho) Wer eine Kaution bei Anmietung der Wohnung zahlt, der bekommt sie –gegebenenfalls nach Verrechnung mit Gegenforderungen– auch zurück. Das gilt auch und gerade, wenn die gemietete Wohnung zwischenzeitlich veräußert wurde (§ 566 a BGB). Besonders lag hingegen der Fall, den das Amtsgericht Hamburg-Altona (Az. 314 a C 244/08) zu entscheiden hatte: Dort hatte der Mieter beim Einzug seine Kaution nicht an den Vermieter, sondern an den Vormieter gezahlt. Beim Auszug forderte er die Summe vom Vermieter. Der behauptete, er wisse von nichts und zahlte nicht. Der Hamburger Amtsrichter belehrte ihn eines Besseren. Er habe als Vermieter eine Erkundigungspflicht, bevor er die Auszahlung verweigere. Hätte er dieser Pflicht genügt, dann hätte er erfahren, dass der weichende Mieter seinerzeit beim Einzug seine Kaution auf Hinweis der zuständigen Hausverwaltung an den Vormieter gezahlt habe. Dies müsse sich der Vermieter zurechnen lassen. Er musste die Kaution an den Kläger auszahlen.

Vermieter darf Baumfällkosten nicht auf Mieter umlegen

(Ho) Vermieter dürfen Extrakosten für das Fällen von Bäumen nicht umlegen, wenn sie dem Mieter die Gartenpflege im Mietvertrag übertragen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH; Az: VIII ZR 124/08) entschieden. In dem Fall war die Gartenpflege per individueller Vereinbarung zur Sache des Mieters geworden. Der Vermieter veranlasste dennoch das Fällen von Bäumen und wollte die Kosten umlegen. Die Karlsruher Richter urteilten, solche Arbeiten gehörten nicht mehr zu den laufenden Kosten einer Gartenpflege.