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Mietminderung: Erst dämmen, dann mindern?

Energiewende, Klimaschutz und Energierecht verbreiten seit vielen Jahren den großen Appell, Häuser möglichst zu dämmen, um Energieverluste zu verringern. Gedämmte, sprich „eingepackte“ Häuser benötigen aber rein physikalisch einen Luft- und Wärmeaustausch, um weiter gesunde Wohnklimata für ihre Bewohnerinnen und Bewohner vorhalten zu können. Also baut man neben gedämmten Fassaden und besonders dicht schließenden Fenstern Lüftungsanlagen ein, die genau den Effekt mit sich bringen sollen, der durch die hermetische Abriegelung nach außen eigentlich vermieden werden soll. Zum großen Erstaunen aller stellt sich dadurch „Zugluft“ ein.

Schon wird das Passivhaus zum Ärgernis, besonders für Mieter. Wegen der Zugluft mindern sie dann erst mal die Miete. Der Effekt für den Eigentümer und Vermieter: zunächst wird er in umfangreiche und teure Investitionen getrieben, dann wird ihm „zum Dank dafür“ die Miete beschnitten. Genau mit diesem Fall hatte sich das AG Frankfurt/Main zu beschäftigen (Urteil vom 18. August 2017 - 33 C 125 1/17, veröffentlicht in WuM 2018, 200).

Das Ergebnis:
Wegen der Zugluft könne der Mieter eines Passivhauses die Miete mindern (hier um 10 %). Denn Zugluft stelle einen Mangel des Hauses dar, soweit sie „über das übliche Maß hinausgehe.“

Dieses Urteil überrascht nicht nur, es verursacht zunächst einmal Verzweiflung. Denn wieso soll etwas einen Mangel darstellen, was physikalisch notwendig ist, um schlechter Luft, Feuchtigkeit, der Bildung von Kondensat und damit auch von Schimmel vorzubeugen? Und: Was ist nach Auffassung des Frankfurter Amtsrichters „ein übliches Maß“?

Immerhin:
Bei der genaueren Lektüre der Entscheidungsgründe schränkt das Gericht etwas ein. Nur dann, wenn die Zugluft aufgrund eines Bauausführungsfehlers über das bei Passivhäusern immer zu erwartende und auch deswegen hinzunehmende(!) Maß hinausgehe, sei ein Mangel - wie im entschiedenen Fall - anzunehmen (Rn. 17 der Entscheidungsgründe nach juris).

Will sagen:
Nur durch Fehler bei der Bauausführung verstärkt auftretende Zugluft kann nach Auffassung des Gerichts einen Mangel mit Minderungsfolge begründen. Ein gewisses Maß an Zugluft ist aber konstruktionsbedingt notwendig in Passivhäusern hinzunehmen (Rn. 16 der Entscheidungsgründe). Dies sieht auch das AG Frankfurt so.

Eigene Anmerkung:
Im Ergebnis bleibt auch bei Passivhäusern alles beim Alten: Nur dann wenn Baumängel oder Bauschäden vorliegen, kann sich die Frage eines Sachmangels auch stellen, sonst nicht! Der Vermieter ist deshalb gut beraten, wenn er Minderungseinwänden mit einem Vortrag zur Schadensfreiheit des Passivhauses begegnet.

Wer mehr zur Abwehr von Mietminderungen erfahren möchte, der sei verwiesen auf die Broschüre „Mietminderung, 3 Auflage 2009, ISBN 978-3-939787-22-8, 138 Seiten, 12,95 € zuzüglich zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, erschienen bei Haus & Grund Deutschland Verlag und Service GmbH, Mohrenstraße 33,10117 Berlin, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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