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Wohnungseigentum: Verwalter muss Beschlüsse ausführen!

(ho) Das Gebäude, insbesondere auch die Eigentumswohnung von W, ist nass und zeigt Feuchtigkeitsschäden. Das Mauerwerk wird abgedichtet, aber nicht fachgerecht. Die Wohnung bleibt feucht. W informiert den Verwalter darüber. Der legt nur die Hände in den Schoß, unternimmt nichts und geht nicht gegen das Unternehmen vor, das mit den Abdichtungsarbeiten befasst war.

W klagt nun gegen die Gemeinschaft auf Schadensersatz in Form entgangener Miete und Kosten für ein Privatgutachten. Er begründet seine Klage damit, der Instandsetzungsbeschluss sei nur unvollständig durchgeführt worden.

Die Sache landet vor dem Bundesgerichtshof (BGH), der mit Urteil vom 8.6.2018 (Az. V ZR 125/17, veröffentlicht in IMR 2018, S. 132) klarstellt:
Der Verwalter ist zur Durchführung gefasster Beschlüsse verpflichtet und nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Deshalb kann der Wohnungseigentümer W vom Verwalter verlangen, dass er diese Beschlüsse durchführt (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Der Anspruch kann gerichtlich durchgesetzt werden. Treffen den Verwalter Pflichtverletzungen bei der Umsetzung gefasster Beschlüsse, ergeben sich daraus keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft. Der BGH gibt seine entgegenstehende Rechtsprechung ausdrücklich auf (dazu vgl. BGH, Urteil vom 13.7.2012 - V ZR 94/11, Rn. 17 ff, NJW 2012, 2955 = IMR 2012, 422 und Urteil vom 25.9.2015 - V ZR 246/16, Rn. 15, BGHZ Bd 207, S. 40 = IMR 2016, 116).

Näheres zur Instandsetzung und Modernisierung von Wohnungseigentum enthält die Broschüre "Sanierung und Modernisierung im Wohnungseigentum", 1. Aufl. 2014, ISBN 978-3-939787-66-2, 11,95 €, zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, 122 Seiten, Verlag Haus & Grund Deutschland – Verlag und Service GmbH, Berlin, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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