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Bericht Sonderveranstaltung am 22.11.2018

Das diesjährige Thema der Sonderveranstaltung über die unterschiedlichen Möglichkeiten der Mieterhöhungen lockte etwa 110 Mitglieder an sowie die Gäste aus dem Vorstand des Deutschen Mieterbundes Herrn Dietrich und Herrn Rechtsanwalt Albers und von unserem befreundeten Nachbarverein in Stade Herrn Rechtsanwalt Schröder, Herrn Fündling, Herrn Nehrke und die Geschäftsstellenleiterin Frau Janßen.

Herr Jürgen Lindner, unser Verbandsjustitiar vom Landesverband Haus & Grund Niedersachen, erläuterte in bekannt guter und verständlicher Weise die verschiedenen Möglichkeiten der Mieterhöhung. Schwerpunktthema war der neue Buxtehuder Mietenspiegel.

Haus & Grund Buxtehude sowie der Mieterverein aus Buxtehude konnten der Hansestadt Buxtehude nur Vorschläge zu den Fragen unterbreiten, die an die Teilnehmer verschickt wurden. Keiner der Verbände hatte Einfluss auf die Auswertung der Antworten und auch nicht auf die Gestaltung des nun vorliegenden Mietenspiegels.

Ob ein Mietenspiegel hilfreich ist oder möglicherweise sogar zur Absenkung des Mietenniveaus führt, konnte bisher nicht geklärt werden. Die Alternative zum Mietenspiegel ist die Mieterhöhung über Vergleichswohnungen oder über ein Sachverständigengutachten, für das auch gleich Kosten von ca. 2.000 € anfallen. Herr Lindner wies deutlich darauf hin, dass es ca. 2 Jahre dauert bis Kosten für ein Sachverständigengutachten wieder durch erhöhte Mieten hereingewirtschaftet sind. Gleichwohl ist der Weg über das Sachverständigengutachten aber manchmal notwendig, um überhaupt eine Erhöhung zu erreichen.

Die Mieterhöhung über Vergleichswohnungen beschert die bekannten Probleme, ob die Wohnungen tatsächlich nach Ausstattung, Lage und Größe vergleichbar sind. Das Prozessrisiko ist hier hoch.

Wegen dieser Schwierigkeiten, so berichtete Herr Lindner, erhöhen nach einer Untersuchung des Zentralverbandes etwa 65% der Vermieter die Miete überhaupt nicht.

Es gibt nur ca. 500 Mietenspiegel, aber 1.100 Gemeinden im Staat. Die Vermieter in anderen Gemeinden sind daher auf die anderen Erhöhungsmöglichkeiten angewiesen.

Einfacher zu nutzen, sind Mieterhöhungen bei Vereinbarung von Indexmiete oder Staffelmieten. Die Verluste durch die Inflationsraten sind darüber leichter abzufangen. Der Vorteil hier ist auch eine Fälligkeit der Mieterhöhung zum 13. Monat während bei der Mieterhöhung nach Mietenspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten 15 Monate dazwischen liegen.

Trotz der Schwierigkeiten ermunterte Herr Lindner alle Vermieter, regelmäßig die Mieten anzupassen, da die sonst entstehenden Lücken bei Mietanpassungen später nicht wieder aufzuholen sind.

Wer jetzt schon relativ hoch mit seiner Miete liegt, ist mit einer Index- oder Staffelmiete besser bedient. Allerdings muss diese Erhöhungsmöglichkeit wirksam im Mietvertrag vereinbart sein.

Ist eine Wohnung schwierig zu vermieten oder möchte ein Vermieter dem Mieter in einer Ausbildung oder aus anderen sozialen Gründen entgegenkommen, kann der Vermieter den Preis absenken und über die Vereinbarung einer Staffelmiete doch relativ schnell wieder an die gewünschte Miethöhe anschließen.

Liegt eine Teilbruttomiete vor, müssen die bestehenden Betriebskosten herausgerechnet werden und dann kann erhöht werden, wobei die Betriebskostenanteile dann wieder hinzugerechnet werden müssen, woraus sich dann die neue Teilbruttomiete ergibt.

Neben Erhöhungen der Mieten nach dem Mietenspiegel bleiben alle anderen Möglichkeiten zur Mieterhöhung bestehen. Ein Mietenspiegel ist aber ein wichtiger Aspekt bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Herr Lindner hob hervor, dass dem Mieterhöhungsverlangen die tatsächliche Quadratmetergröße der Wohnung zugrunde zu legen ist. Das ist besonders wichtig. Seit 2004 erfolgt die Berechnung der Wohnfläche nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche. Die alten Berechnungen der Fläche aus der Zeit vor 2004 bleiben aber gültig. Wie unterschiedlich die Ergebnisse der Messung von Wohnflächen sind, zeigte sich an einem Versuch des Zentralverbandes mit 3 Gutachtern, die alle unterschiedliche Quadratmeterangeben ermittelten.

Nach den allgemeinen Grundlagen erläuterte Herr Lindner den Aufbau und die Tabellen des neuen Buxtehuder Mietenspiegels. Nach seiner Einschätzung lässt der Buxtehuder Mietenspiegel kaufmännische Rundungen bei den Quadratmetern zu. Das widerspricht aber den neuen Grundsätzen des Bundesgerichtshofs, der die genaue Quadratmeterangabe verlangt.

Herr Lindner erläuterte zunächst die verschiedenen Tabellen und die Auswahlkriterien sowie die Zu- und Abschläge, die dann am Ende den Betrag der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. Zu diesem Wert wird dann eine Spannbreite von +/- 11 % ausgewiesen. Diese Spannbreite kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausgenutzt werden. Die vom Vermieter vorgenommene Bewertung wird dann im Streitfall von den Gerichten beurteilt.

Bei Anwendung dieser Berechnungen muss aber unbedingt die sog. Kappungsgrenze eingehalten werden und danach ist in Buxtehude innerhalb von 3 Jahren nur eine Mieterhöhung um höchstens 15% zulässig.

Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters erfolgt einseitig, aber der Mieter muss bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zustimmen. Stimmt der Mieter nicht zu, so muss der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten gemäß § 558 b BGB Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben. Verpasst der Vermieter diese Klagfrist, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam und muss neu gestartet werden.

Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen ( § 559 BGB) in den letzten 3 Jahren oder wegen Veränderungen von Betriebskosten ( § 560 BGB) müssen herausgerechnet werden. Nach Ablauf von 3 Jahren fließt die Modernisierungsmieterhöhung in die Berechnung mit ein.

Übersteigt die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20%, dann liegt eine Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz vor, die mit einer Geldbuße bis zu 50.000 € geahndet werden kann.

Abschließend beantwortete Herr Lindner ausführlich die zahlreichen Fragen aus dem Publikum.

Der Buxtehuder Mietenspiegel ist im Internet einzusehen und dort findet sich auch der Rechner für die Bewertung zur Mieterhöhung. Der Link dazu ist über die Homepage von Haus und Grund Buxtehude, Home, unter www.hausundgrund-buxtehude.de zu finden sowie direkt über https://www.buxtehude.de/leben-in-buxtehude/wohnen/mietspiegel/ und https://mietspiegel-berechnen.de/buxtehude2018/ .

Wer keinen Internetzugang nutzen möchte, wendet sich bitte an:

Hansestadt Buxtehude
Fachgruppe Soziales, Wohnen und Senioren
Bahnhofstraße 7
21614 Buxtehude
Tel: 04161 / 5015011.

© Heidemarie David

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