(ho) Alle Jahre wieder kommt nicht nur das Christkind, sondern auch der Winter mit Eis und Schnee. Haus- und Grundstückseigentümer, Wohnungseigentümer und in aller Regel auch Mieter sind dann in der Pflicht. Sie müssen Schnee schippen und Eisbildungen beseitigen. Zunächst sind aber für öffentliche Flächen, insbesondere Gehwege und Straßen die Gemeinden verantwortlich (bestätigend: BGH, Urteil vom 21. Februar 2018 - VIII ZR 255/16). In aller Regel übertragen sie ihre eigenen Winterdienstpflichten auf die Anlieger. Das geschieht durch die kommunale Straßenreinigungssatzung, in der der Winterdienst mit geregelt wird. Dann liegt der „Schneeball“ zunächst einmal im Spielfeld der Grundeigentümer.

Mietverhältnisse

Soweit Grundeigentümer vermieten, gibt der Mietvertrag die Möglichkeit, die Winterdienstpflicht auf die Mieter zu delegieren. Entsprechende Regelungen nur in der Hausordnung reichen nicht (OLG Hamm, Urteil vom 21.12.2012 - 9 U 38/12, NZM 2013, 358; LG Köln, Urteil vom 25.7.2013 - 1 S 201/12, ZMR 2014, 541; LG Karlsruhe, Urteil vom 30.5.2006 - 2 O 324/06, ZMR 2006, 698; zur Frage einer gemeinschaftlichen Haftung mehrerer streupflichtiger Mieter: OLG Naumburg, Urteil vom 27.2.2014 - 2 U 77/13, IMR 2014, 278 = MietRB 2014, 255 – verneint). Sie müssen schon im Mietvertrag selbst stehen.

Überwachungs- und Kontrollpflicht

Komplett freizeichnen kann sich der Vermieter damit aber nicht. Er behält eine Überwachungs- und Kontrollpflicht, muss also überwachen, ob die Mieter ordnungsgemäß ihren Winterdienstpflichten nachkommen (BGH, Urteil vom 22.1.2008 - VI ZR 126/07, WuM 2008, 235; LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 30.6.2000 - 1 O 60/00, RuS 2000, 501). Auch die bloße Beauftragung einer Hausverwaltung genügt deshalb nicht (OLG Hamm, Urteil vom 31.12.2012 - 9 U 38/12, NZM 2013, 358).
Dies gilt für beauftragte Unternehmen (KG, Urteil vom 8.9.2017 - 4 U 57/16, ZMR 2018, 92; VGH Berlin, Beschluss vom 14.11.2012 - VerfGH 8/11, DWW 2013, 103) genauso wie für Nachbarn (OLG Hamm, Urteil vom 04.08.1999 – 13 U 41/99, VersR 2000, S. 862 f; BGH, VersR 1996, S. 1151 = NJW 1996, S. 2646).

Mieter im Erdgeschoss

Keine Ausnahmen und Besonderheiten bestehen für Mieter im Erdgeschoss. Sie dürfen auch, aber aufgrund ihrer „günstigen“ Wohnlage im Erdgeschoss nicht ausschließlich, zum Winterdienst herangezogen werden. Die gegenteilige Auffassung des LG Köln (Urteil vom 25.7.2013 - 1 S 201/12) hat sich bei den Gerichten nicht allgemein durchgesetzt.

Alte und gebrechliche Mieter

Besonderheiten gibt es dagegen für alte und gebrechliche Mieter. Sie müssen keinen Winterdienst leisten, auch wenn sie im Mietvertrag dazu verpflichtet werden. Denn aufgrund ihrer gesundheitlichen Konstitution ist es für sie sprichwörtlich unmöglich, diese Arbeiten zu verrichten. Deswegen müssen sie auch nicht eine Ersatzkraft auf eigene Kosten stellen (LG Köln, Urteil vom 30.8.2012 - 1 S 52/11, NZM 2013, 359 LG Münster, Urteil vom 19.2.2004 – 8 S 425/03, WuM 2004, 193; AG Münster, Urteil vom 15.09.1993 - 6 C 183/93 - WuM 1995, S. 36; LG Hamburg, Urteil vom 11.07.1989 - 16 S 87/88 - WuM 1989, S. 622; AG Hamburg-Altona (Urteil vom 30.08.2006 - 318 A. C. 146/06, ZMR 2009, 537).

Berufstätige Mieter

An diesen Rechtszustand versuchen sich gerne auch berufstätige Mieter „anzuhängen“ mit dem Argument, auch sie seien wegen ihrer täglichen Abwesenheit nicht in der Lage, zu fegen. Sieht der Mietvertrag in solchen Fällen eine wirksame Abwälzung des Winterdienstes auf den Mieter vor, dann müssen sie sich Ersatz beschaffen, wenn sie selbst berufsbedingt nicht zur Ausführung des Winterdienstes in der Lage sind. Denn für sie ist die Ausführung nicht unmöglich (eine Pflicht zur Ausführung des Winterdienstes bei beruflicher Verhinderung bejahend: OLG Köln, Urteil vom 15.2.1994 - 26 U 44/94, WuM 1995, 316. Kosten gehen zu deren Lasten.

Unterlassener oder schlecht ausgeführter Winterdienst

Vernachlässigen Mieter ihre Pflicht zum Winterdienst, so kann dieses vertragswidrige Verhalten abgemahnt werden oder im Wiederholungsfalle auch als Kündigungsgrundlage dienen.

Schadensersatz und Bußgeld

Ein ernstes Wort noch zum Schluss:
Verletzte Winterdienstpflichten können auf der Grundlage entsprechender satzungsmäßiger Regelungen Bußgeldpflichten auslösen. Hinzu treten zivilrechtliche Schadensersatzansprüche der Geschädigten bei Unfällen für erlittene Sach- und Körperschäden einschließlich Schmerzensgeld. Die vorfinanzierenden Krankenkassen der Unfallopfer nehmen ebenso häufig Regress im Falle schuldhafter Verursachung des Glätteunfalls in Höhe der vorverauslagten Heilungskosten. Auf den Rettungsschirm einer etwa bestehenden privaten Haftpflichtversicherung sollte man dabei nicht stets vertrauen. Denn Versicherer können je nach den Verschuldensgrad ihres Versicherungsnehmers am eingetretenen Unfall Versicherungsleistungen kürzen (§ 86 Abs. 2 s. 3 VVG).

© Dr. Hans Reinold Horst

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