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Tod des Mieters: Wann und wofür haftet sein Erbe?

(ho) Mieter M stirbt kinderlos. Sein Bruder B erbt und tritt damit in das Mietverhältnis ein (§§ 564 Satz 1, 1922 Abs. 1 BGB). Miete für die Wohnung des M zahlt er nicht. Vermieter V kündigt wegen Zahlungsverzugs und klagt gegen B auf Zahlung von Miete und Betriebskosten sowie auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, nach Ablauf der Kündigungsfrist zusätzlich auf Nutzungsentschädigung für die Zeit bis zur Zwangsräumung. B beantragt Nachlassverwaltung. Sie wird angeordnet.

Der BGH verwirft mit Urteil vom 25.9.2019 - VIII ZR 122/18 (vgl. auch VIII ZR 138/18) den eingeklagten Anspruch auf Nachzahlung von Miete und Betriebskosten aus §§ 535 Abs. 1, 564 Satz 1, 1922 Abs. 1, 1967 Abs. 1 BGB und aus §§ 556 Abs. 1 und 3, 564 Satz 1, 1922 Abs. 1, 1967 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 4 des Mietvertrags. Als Erbe und unabhängig davon persönlich könne B nur für solche Verbindlichkeiten in Anspruch genommen werden, die er vor dem Zeitpunkt einer angeordneten Nachlassverwaltung durch Maßnahmen eigener Nachlassverwaltung selbst begründet habe (§§ 1975, 1984 Abs. 1 Satz 1 und 3 BGB). Für die Zeit ab der angeordneten Nachlassverwaltung scheide seine Haftung für reine Nachlassschulden aus.

Die unterlassene Kündigung des Mietverhältnisses durch den Erben (§ 564 Satz 2 BGB) verkörpere dabei keine eigene Maßnahme der Nachlassverwaltung. Erst die unterlassene Räumung und Herausgabe der Wohnung erfüllen diese Voraussetzung. Der genaue Zeitpunkt sei aber nicht geklärt, weshalb der BGH zurückverweist. Denn er sei nicht nur für den Anspruch auf Miete als Erblasserschulden oder als Nachlasserbenschulden bedeutsam, sondern auch für die Einordnung der Betriebskostenforderungen. Auf den Fälligkeitszeitpunkt eines eventuellen Nachzahlungssaldos aus einer Betriebskostenabrechnung nach dem Ende des Mietverhältnisses komme es dabei nicht an, sondern auf die monatliche Fälligkeit der Betriebskostenvorauszahlungen (Rn. 51 der Entscheidungsgründe mit weiteren Nachweisen).

Zum System der Erbenhaftung innerhalb von Mietverhältnissen ist ergänzend folgendes auszuführen:

Tritt der Erbe in das Mietverhältnis ein (§§ 1922 Abs. 1, 564 Satz 1 BGB), so haftet er zunächst einmal für alle aus dem Mietverhältnis resultierenden Verbindlichkeiten (§ 1967 Abs. 1 BGB). Das betrifft auch die Verbindlichkeiten, die erst nach dem Tod des ehemaligen Mieters fällig werden, wie zum Beispiel Betriebskosten. Denn auch sie sind Schulden, die vom Erblasser herrühren (§ 1967 Abs. 2 BGB). Sie werden Erblasserschulden genannt (dazu BGH, Urteile vom 25.9.2019 - VIII ZR 122/18 und VIII ZR 138/18; Entscheidungsgründe Rn. 21 mit weiteren Nachweisen). Der Erbe haftet dann sowohl mit dem Nachlass als auch mit seinem eigenen Vermögen (BGH, aaO.; BGH, Urteil vom 5.7.2013 - V ZR 81/12, NJW 2013, 3446 Rn. 6). Er haftet also unbeschränkt.

Diese uneingeschränkte Haftung kann er auf den Nachlass beschränken, sodass nur noch das ererbte Vermögen die Haftungsmasse bildet, der Erbe aber mit seinem eigenen Vermögen von der Haftung befreit wird. Er kann also die eingetretene Vermögensverschmelzung zwischen der Erbmasse und seinem eigenen Vermögen wieder rückgängig machen, mithin den Nachlass von seinem eigenen Vermögen wieder trennen. Abgesehen von der Ausschlagung der Erbschaft kann dies durch Beantragung und Anordnung der Nachlassverwaltung geschehen. Die Haftung beschränkt sich dann nur noch auf das Nachlassvermögen (§ 1975 BGB). Korrespondierend dazu ist der Erbe dann über das Nachlassvermögen auch nicht mehr verwaltungs- und verfügungsbefugt (§ 1984 Abs. 1 Satz 1 BGB). Zuständig wird jetzt der Nachlassverwalter. Alle Forderungen sind gegen ihn zu richten (§ 1984 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Nun zur Rückausnahme von der durch Nachlassverwaltung beschränktbaren Erbenhaftung:

Ausgenommen bleiben Forderungen, für die der Erbe nicht nur als solcher, sondern zusätzlich auch persönlich haftet. Sie werden als Nachlasserbenschulden bezeichnet.

Gemeint sind zunächst Verbindlichkeiten, die der Erbe selbst bei ordnungsgemäßer Verwaltung des Nachlasses eingeht (BGH, Urteil vom 25.9.2019, aaO., Rn. 23 der Entscheidungsgründe). Die Verwaltungsmaßnahme kann rechtsgeschäftlicher oder tatsächlicher Natur sein. Erforderlich ist stets ein eigenes Verhalten des Erben. Nur ein Unterlassen bei der Umsetzung rechtlicher Möglichkeiten reicht nicht zur Annahme einer Verwaltungsmaßnahme, die zu einer persönlichen Haftung führt (BGH, Urteil vom 25.9.2019, aaO., Rn. 25 und 26, 28 ff der Entscheidungsgründe speziell zum unterlassenen Sonderkündigungsrecht des Erben aus § 564 Satz 2 BGB).

Verwaltet der Erbe den Nachlass nicht ordnungsgemäß oder ergibt sich überhaupt kein Zusammenhang zur Verwaltung des Nachlasses, so begründet der Erbe reine Eigenschulden, für die er ausschließlich mit seinem eigenen Vermögen einzustehen hat.

In beiden genannten Fällen kann der Erbe also trotz angeordneter Nachlassverwaltung in Anspruch genommen werden (BGH, Urteil vom 25.9.2019 aaO., Rn. 23 der Entscheidungsgründe mit weiteren Nachweisen).

Lesetipp:

  • Broschüre „Geld und Mietende“, 5. Auflage 2019, ISBN 978-3-96434-002-3, 390 Seiten DIN A5, Preis 21,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, und
  • Broschüre "Sicherung und Beitreibung von Mietforderungen“, 5. Auflage 2018, 242 Seiten DIN A5 gebunden, ISBN 978-3-939787-94-5, Preis 14,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung,

zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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