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Corona und Miete: Home-Office und Homeworking
(Teil-)Gewerbliche Nutzung der Wohnung durch Home-Office als Arbeitnehmer?

Das Ergebnis schon vorweg:
Nach der hier vertretenen Auffassung stellt ein Home-Office in der Mietwohnung durch einen nicht selbstständig tätigen Arbeitnehmer keine „gewerbliche“ Tätigkeit dar.

Der Hintergrund dieser Frage:
Vertraglich vom „Wohnzweck“ vorgegeben und durch die einmütige mietrechtliche Rechtsprechung so bestätigt, darf der Mieter die Mietwohnung grundsätzlich nicht gewerblich nutzen. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden (BGH, Urteil vom 14.7.2009 - VIII ZR 165/08, NZM 2009, 658). Durch die vertragswidrige gewerbliche Nutzung wird die Wohnung auch nicht zum Geschäftsraum (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.04.2007 – 10 U 69/03, NZM 2007, S. 299). Der Vermieter kann fristgemäß und verhaltensbedingt kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), wenn die Wohnung ohne seine Zustimmung unzulässig gewerblich z.B. durch die Verlegung der gesamten Bürotätigkeit des Betriebs des Mieters genutzt wird und der Mieter auch nach Abmahnung dieses vertragswidrigen Gebrauchs keine Auskunft über den Umfang der Tätigkeit erteilt (LG München II, Urteil vom 25.07.2006 – 12 S 2128/06, ZMR 2007, S. 278). Wahlweise kann der Vermieter daneben Unterlassung einer weiteren zweckwidrigen Nutzung verlangen (§ 541 BGB).

Diese Rechtsprechung bezieht sich zunächst einmal auf die volle gewerbliche Nutzung der Wohnung. Bei der Einrichtung eines Home-Office als nichtselbstständiger Arbeitnehmer fehlt es aber schon an der „Gewerblichkeit“ seines Handelns. Denn es liegt keine eigenständige gewerbliche Tätigkeit des Mieters vor; er ist eben nicht unter eigener Firma gewerblich tätig, sondern für seinen Arbeitgeber. Im Übrigen nutzt er die Wohnung nicht komplett dazu. Nach der hier vertretenen Auffassung steht deshalb die Rechtsprechung zur gewerblichen Nutzung der Wohnung genauso wenig einer Home-Office-Lösung entgegen, wie die von ihr entwickelten Grundsätze zur Zulässigkeit einer teilgewerblichen Wohnungsnutzung. Denn auch hier fehlt es am gewerblichen Charakter.

Wenn man aber den Begriff der „Gewerbeausübung“ entgegen der hier vertretenen Auffassung nicht auf eine rein selbstständige Tätigkeit unter eigener Firma beschränkt, sondern weiter im Sinne der Verfolgung von Betriebszwecken mit gewerblicher Absicht (auch eines Arbeitgebers als Dritten) und zur Verfolgung eigener Gehaltsansprüche und Vertragspflichten auslegt, so ist die Frage der Zulässigkeit eines Home-Offices in der Mietwohnung dennoch eindeutig zu bejahen. Denn schon nach den bisher entwickelten Kautelen der Rechtsprechung darf der Mieter in der Mietwohnung begrenzt gewerblich tätig sein. Der Vermieter kann nach Treu und Glauben verpflichtet sein, dies zu dulden (BGH, Urteil vom 14.7.2009 - VIII ZR 165/08, NZM 2009, 658).

Coronabedingt ist von einer Duldungspflicht des Vermieters auf jeden Fall auszugehen, wenn

  • durch die teilgewerbliche Nutzung der Vertragszweck – Überlassung des Mietraums zum Wohnen – nicht verändert wird,
  • Mitmieter nicht beeinträchtigt werden, sich insbesondere keine nach außen wahrnehmbare Störungen einstellen, und wenn
  • sich für die Mietwohnung keine Gefahr der Beschädigung oder übermäßigen Abnutzung ergibt.

Die klare Begründung: andernfalls läuft der Mieter Gefahr, an einer nicht selten lebensbedrohlichen Corona-Infektion ernsthaft zu erkranken, oder seinen Arbeitsplatz zu verlieren. Die Folge: in beiden Fällen würde er zahlungsunfähig; der Vermieter bekäme ebenso Probleme im Hinblick auf die Einbringlichkeit von Miete und Betriebskosten.

Zweckentfremdungsverbot beachten

Selbstverständlich ist bei der - entgegen der hier vertretenen Auffassung einmal unterstellten - gewerblichen Nutzung von Wohnraum das landeseigene oder ein kommunales Zweckentfremdungsverbot zu beachten. Allerdings liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum nur vor, wenn die Räume ausschließlich gewerblich genutzt werden, nicht wenn die gewerbliche Nutzung überwiegt. Deshalb soll die teilgewerbliche Nutzung von Wohnraum zweckentfremdungsrechtlich unbedenklich sein (Koskowski, Berufliche Mitbenutzung einer Wohnung – keine Zweckentfremdung?, ZMR 2002, S. 100 ff). Die Wohnungsämter gestatten häufig eine gewerbliche Nutzung zu einem Drittel der Gesamtfläche der Wohnung.

© Dr. Hans Reinold Horst

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