Home   >   Stromrechnung offen

Mietwohnung: Stromrechnung offen - wer zahlt?

(ho) Ein Klassiker in der Beratung: M, Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, zahlt seine Stromrechnung nicht, das Stromversorgungsunternehmen mahnt, sperrt die Stromzufuhr und wendet sich mit den offenen Rechnungen an Hauseigentümer und Vermieter V. V will nicht für M „bluten müssen“ und lässt sich auf Zahlung verklagen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) weist die Zahlungsklage mit Urteil vom 27. 11. 2019 (VIII ZR 165/18, IMR 2020, 124) ab. Denn die Wohnung verfüge über einen eigenen Stromzähler. Sei dieser Stromzähler ausschließlich der Mietwohnung zugeordnet, so komme ein Stromlieferungsvertrag mit entsprechender Zahlungspflicht ausschließlich zwischen dem Mieter und dem Energieversorger zustande.

Zunächst zum Vertragsangebot:
Der Energieversorger biete den Abschluss des Energieversorgungsvertrags demjenigen an, der die Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt habe und der die Energie dann abnehme, so der BGH. Auf die Eigentümerstellung komme es dabei nicht an (Realofferte). Verfüge die Wohnung über einen eigenen Stromzähler, sei Adressat des Vertragsangebots der Mieter.

Entnehme er dem Leitungsnetz Strom, nehme der Mieter mit dieser Handlung das Vertragsangebot „zwischen den Zeilen“ an (konkludente oder schlüssige Annahme des Vertragsangebots). Zwar habe der Eigentümer die Verfügungsgewalt, doch komme auch der Mieter als Vertragspartner in Betracht, weil ihm diese Verfügungsgewalt aufgrund des Mietvertrags übertragen worden sei. Abzustellen sei letztendlich auf die tatsächliche Stromentnahme in den Mieträumen und nicht auf die bloße Bereitstellung von elektrischer Energie am Hausanschluss. Denn das in § 2 Abs. 2 Strom GVV genannte Elektrizitätsversorgungsnetz „der allgemeinen Versorgung“ ende nicht am Netzanschluss nach § 5 NAV („Hausanschluss“), sondern stelle auf die Kundenanlage mit ab, d. h. auf die einzelnen Entnahmeeinrichtungen in den Wohnungen. (Ebenso bereits: LG Itzehoe, Urteil vom 08. Mai 2018 – 1 S 116/17, MietRB 2018, 259 = IMR 2018, 477; a. A. OLG Hamm, Urteil vom 15. Januar 2018 – I-2 U 127/17, IMR 2018, 206 und LG Saarbrücken, LG Saarbrücken, Urteil vom 20. Mai 2016 – 10 S 13/16, IMR 2017, 37 - ohne klare Zuordnung der Energieverbräuche (hier Strom und Gas) zahlt der Hauseigentümer).

Nachtrag zur Entscheidung:
Zu unterscheiden ist zunächst danach, ob es einen direkt abgeschlossenen Versorgungsvertrag über die Entnahmestellen gibt, deren Verbrauchsrechnungen offengeblieben sind.

  1. Ausdrücklich abgeschlossener Vertrag zwischen den Hauseigentümer/Vermieter und den Versorgungsunternehmen

    Besteht der Versorgungsvertrag zwischen dem Versorger und dem Vermieter, muss der Vermieter selbstverständlich auch dann zahlen, wenn er selbst das Geld vom Mieter nicht zurück erhält. Weil der Mieter dann auf Kosten seines Vermieters lebt, stellt sich die Frage, ob der Vermieter die Energieversorgung unterbrechen kann, um den Mieter so zur Zahlung zu veranlassen (sog. „ausfrieren“).

  2. Ausdrücklich abgeschlossener Vertrag zwischen dem Mieter und den Versorgungsunternehmen

    Hat der Mieter direkt ausdrücklich mit dem Versorger kontrahiert und zahlt der Mieter nicht, so kann der Versorger die Leistungen unterbrechen. Der Eigentümer und Vermieter muss dann nicht für seinen Mieter dessen Schulden beim Versorger begleichen. Freilich darf der Vermieter in diese Versorgungsbeziehung nicht eingreifen, die der Mieter direkt mit dem Versorger unterhält. Anders ist dies nur, wenn damit eine Gefahr für das Gebäude einhergeht (Streyl, Vorprozessuale Strategien und Vorbereitung eines Mietprozesses, NZM 2014, 1, 10).

  3. Es gibt keinen ausdrücklich abgeschlossenen Vertrag

    Bleibt letztlich unklar, ob und wer ausdrücklich mit dem Energieversorger kontrahiert hat, und / oder hat der Mieter schlicht Wasser, Strom, Gas oder auch Fernwärme entnommen, so beurteilt § 2 Abs. 2 der Verordnungen über die Allgemeinen Bedingungen für die Grundversorgung mit Energie und Wasser (StromGVV, GasGVV, AVBWasserV, AVBFernwärmeV) und hieran anknüpfend die Rechtsprechung dies als Realofferte und nach bisher vorherrschender Ansicht als konkludente Abnahme im Zweifel des Eigentümers, wenn der Mieter nicht den alleinigen Zugriff auf die Übergabepunkte (!), nicht auf die Entnahmestellen, hat. Der Eigentümer, bzw. der Vermieter soll dann für den Wasser- und Energieverbrauch seines Mieters zahlen müssen (LG Saarbrücken, Urteil vom 20. Mai 2016 - 10 S 13/16, zit. nach juris; LG Hildesheim, Urteil vom 10. März 2017 - 7 S 173/16, nicht veröffentlicht). Logisch ist diese Auffassung nicht. Denn wenn in der Entnahme von Wasser und Energie die konkludente Annahme des Vertragsangebots durch den Versorger liegen soll, müsste die (alleinige) Zugriffsmöglichkeit auf die Entnahmestellen immer ausschlaggebend sein.
    Hat dagegen der Mieter die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss, wurde er auch bisher als Empfänger der Realofferte eingeordnet, damit auch Vertragspartner bei Entnahme von Energie oder Wasser und schließlich auch zahlungspflichtig (BGH, Urteil vom 2. Juli 2014 - VIII ZR 316/13, NZM 2014, 705 = NJW 2014, 3148; BGH, Urteil vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13, NZ M2 1014, 702 = NJW 2014, 3150; BGH, Urteil vom 25. Februar 2016 - IX ZR 146/15, NZ M2 1016, 676 = NJW 2016, 2260)

    Das bedeutete dann in der Praxis, dass der Vermieter immer zur Kasse gebeten wurde, wenn er nicht darlegen und nachweisen konnte, dass der Mieter die alleinige Zugriffsmöglichkeit auf den Übergabepunkt, nochmals: nicht auf die Entnahmestellen, hat.

Der BGH korrigiert diese frühere Rechtsprechung jetzt für Mehrfamilienhäuser mit Urteil vom 27. 11. 2019 (BGH, Urteil vom 27 11. 2019 - VIII ZR 165/18, IMR 2020, 124), bezieht jetzt die Kundenanlage in seine Wertung mit ein, sieht deshalb auch hier den Energie verbrauchenden Mieter einer Wohnung mit eigenem Zähler als Empfänger der Realofferte und weist die Zahlungsklage des Energieversorgers gegen den Vermieter und Hauseigentümer ab.

Bei einem komplett an den Mieter vermieteten Einfamilienhaus oder in sonstigen Fällen einer ihm allein zur Verfügung stehenden Mieteinheit ergeben sich keine Neuerungen. Denn hier war der Mieter bereits nach alter Auffassung stets zahlungspflichtig. Der Hauseigentümer und Vermieter blieb außen vor.

Nähere Informationen zu den Möglichkeiten einer Versorgungssperre durch den Vermieter bei unterbleibender Zahlung für verbrauchtes Wasser und für verbrauchte Energie enthält die Broschüre "Sicherung und Beitreibung von Mietforderungen“, 5. Auflage 2018, 242 Seiten DIN A5 gebunden, ISBN 978-3-939787-94-5, Preis 14,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

<< zurück

Anbieterkennzeichnung | Impressum | Datenschutz | Disclaimer | Haftungsausschluss
Home | Kontakt | Presse