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Wohnungseigentum: My home is my castle!

(ho) Bei der Vermietung von Sondereigentum (Eigentumswohnung oder geschäftlich / gewerblich / freiberuflich nutzbare nach außen abgeschlossene Räume) greifen das Wohnungseigentumsrecht und das Mietrecht ineinander. Kommt es zu Störungen, unterscheiden wir drei Positionen, die Wohnungseigentümergemeinschaft, den vermietenden Wohnungseigentümer als deren Mitglied, und schließlich den Mieter. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte zu klären, ob im Falle eines störenden Mieters nur ein sich gestört fühlender anderer Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft nach einem Beschluss, die Sache selbst weiterzuverfolgen, erfolgreich gegen den „Störenfried“ klagen kann.

Der Sachverhalt zu seinem Urteil vom 24. 1. 2020 – (V ZR 295/16, juris):
Wohnungseigentümer W vermietet seine Wohnung. Mieter M zieht dort einen Pensionsbetrieb auf. Er vermietet weiter an Personen, die sich in einem nahegelegenen Klinikum einer Behandlung unterziehen. Die im Haus lebenden anderen Wohnungseigentümer beklagen Lärm- und Geruchsbelästigungen. In einer Eigentümerversammlung wird beschlossen, einen Rechtsanwalt mit der Klage auf Unterlassung von Verstößen gegen die Verpflichtungen eines Eigentümers aus dem Rücksichtnahmegebot (§ 14 Nr. 1 WEG) sowie von Verstößen gegen die Gemeinschaftsordnung und Hausordnung gegen Mieter M zu beauftragen. Die den einzelnen Wohnungseigentümern zustehenden Abwehransprüche „vergemeinschaften“ sie und ziehen sie damit zur weiteren Verfolgung durch die Gemeinschaft an sich. Dies geschieht auch mit dem Anspruch mehrerer Wohnungseigentümer gegen M, der sie beleidigt habe und gegenüber Ihnen auch tätlich geworden sei.

Eine Wohnungseigentümerin aus dieser Gruppe, nennen wir sie I, klagt trotzdem selbst. Die Vorinstanz stellt ihre Prozessführungsbefugnis im Hinblick auf die Beschlüsse der Eigentümerversammlung infrage. Es kommt zur Revision zum BGH, der ihr hilft (BGH, Urteil vom 24. 1. 2020 - V ZR 295/16, juris).
Die Gründe:
Unterlassungsansprüche, die durch Störungen des Gemeinschaftseigentums ausgelöst werden, können als individuelle Ansprüche durch Beschluss durch die Eigentümergemeinschaft zur weiteren Durchsetzung an sich gezogen werden. Sei der gestörte einzelne Wohnungseigentümer auch im räumlichen Bereich seines Sondereigentums beeinträchtigt, könnten nur die Ansprüche vergemeinschaftet werden, die auf der Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums beruhen. Die Verteidigung seines Sondereigentums dagegen, kann dem einzelnen Wohnungseigentümer durch Beschluss der Gemeinschaft nicht entwunden werden. Wohnungseigentümerin I kann also ihren Prozess gegen Mieter M führen.

Nähere Informationen dazu vermittelt die Broschüre „Nachbarstreit im Wohnungseigentum", 1. Aufl. 2014, ISBN 978-3-939787-69-3, Verlag Haus & Grund Deutschland – Verlag und Service GmbH, Berlin, 178 Seiten, Preis 14,95 € inklusive 7 % MwSt. zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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