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Modernisierung: Formelle Hürden abgeschwächt

(ho) In zwei Urteilen hat sich der BGH mit der Frage nach den ausreichenden formellen Anforderungen einer Modernisierungsankündigung und einer nach Abschluss der Baumaßnahmen nachfolgenden Modernisierungs-Mieterhöhung beschäftigt.

  1. Zunächst zur Ankündigung:
    Will der Vermieter eine energetische Modernisierung durchführen, so muss er das Maß der Energieeinsparung schon in seinem Ankündigungsschreiben berechnen. Dabei reicht es aus, dass der Mieter erkennen kann, ob es sich bei der angekündigten Baumaßnahme um eine Energieeinsparung handelt. Ein konkreter Wohnungsbezug ist dagegen nicht notwendig (BGH, Urteil vom 20.5.2020 - VIII ZR 55/19). Einfache Berechnungen seien dem Mieter auf der Basis der mitgeteilten Berechnungen und Informationen des Vermieters dagegen selbst zuzumuten, um wohnungsbezogen einen Vergleich bisheriger Energiekosten mit zukünftigen Energiekosten anstellen zu können.
     
    In dem entschiedenen Fall sollte eine Gasetagenheizung durch eine neue Gaszentralheizung ersetzt werden. Dadurch sollten die Betriebskosten für den Betrieb und die Wartung der Gasetagenheizung entfallen. Zukünftig sollte die Nebenkostenvorauszahlung für die Wärmeversorgung nur noch 1,50 € pro Monat betragen. Als Anlage zum Ankündigungsschreiben schickt der Vermieter eine „Berechnung der Energieeinsparung“ mit. Daraus ergibt sich eine Verminderung der Verbrauchskosten in Höhe von 0,08 € pro Quadratmeter.
     
    Dazu der BGH:
    Dem Mieter sei zuzumuten, diese Quadratmeterangabe multipliziert mit der Wohnfläche selbst zur Herstellung des Wohnungsbezugs hoch zu rechnen.
     
  2. In einer weiteren Entscheidung vom 17.6.2020 äußert sich der BGH zu einer teilunwirksamen Mieterhöhung
    (Urteil vom 17.6.2020 - VIII ZR 81/19):
    Werde die Mieterhöhungserklärung im Hinblick auf einzelne Baumaßnahmen unzureichend begründet oder erläutert, seien nur diese Teile unwirksam, wenn sich die Mieterhöhung auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaßnahmen gründet (§§ 559 b Abs. 1 Satz 2, 139 BGB). Der formell unbedenkliche Teil sei dagegen wirksam, die Erklärung also nicht insgesamt nichtig.
     
    In der Praxis bedeutet das, dass man dann nur die unwirksamen Teile erneut behandeln und die Mieterhöhung insofern nachholen muss, nicht aber insgesamt. Teilbeträge für die wirksam erklärten Teile sind damit bereits verdient.

Nähere Informationen zur Wohnungsmodernisierung bietet die Broschüre "Wohnungsmodernisierung", 8. Auflage 2019, Verlag Haus & Grund Deutschland/Berlin, 336 Seiten DIN A5, ISBN 978-3-96434-005-4, Preis 21,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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