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Betriebskostenabrechnung: Streitfall Wasserverbrauch

(ho) Bald ist es wieder soweit: Mit dem Kalenderjahr endet in vielen Mietverhältnissen auch die Abrechnungsperiode für die Betriebskosten. So mancher Mieter plant schon seinen „Feldzug“ gegen die Abrechnung; andere Mieter zumindest dann, wenn eine Nachzahlung ins Haus steht. Stein des Anstoßes ist dann häufig der Wasserverbrauch. Kein Wunder, dass sich die Gerichte mit derartigen Fragen häufig zu befassen hatten. Dazu einige Entscheidungen:

Differenz zwischen dem Zählerstand der Hauptwasseruhr und den aufsummierten Zählerständen der Wohnungswasserzähler

Diese Differenz ist ganz normal und technisch erklärbar. Hauptwasserzähler sind Mehrstrahl-Flügelradzähler, bei denen der Wasserstrom über mehrere Einlasskanäle auf das Flügelrad gelenkt und über mehrere Auslasskanäle wieder zusammengeführt wird und weiter fließt.

Zudem sind sie Nassläufer, bei denen zwischen der Flügelradachse und dem Getriebe des Zählwerks eine direkte Verbindung besteht. Sie werden horizontal eingebaut und verfügen über eine frühere Ansprechempfindlichkeit. Wohnungswasserzähler sind in der Regel nur Einstrahl-Flügelradzähler, bei denen das Wasser in einem Strom durchfließt und das Rad antreibt.

Sie sind Trockenläufer, bei denen die Drehbewegung der Radachse mit einer Magnetkupplung auf das Getriebe des Zählwerks übertragen wird. Dadurch haben sie eine geringere Ansprechempfindlichkeit und erfassen den Verbrauch nicht exakt, sondern aufgrund eines sogenannten „Schlupf“ in einem geringeren Maße. Dieser „Schlupf“ differiert je nach der Art des Einbaus; bei horizontalem Einbau muss die Durchflussmenge über 12 l/h liegen, bei vertikalem Einbau über 20 l/h.

Toleranzen und damit weitere Gründe für Meßdifferenzen ergeben sich auch aus einer sogenannten „Eichfehlergrenze“, die bei der Prüfung des Wasserzählers auf dem Prüfstand nicht überschritten werden darf. Sie kann bei Wohnungswasserzählern +/-2 % im oberen Bereich und +/-5 % im unteren Bereich betragen (dazu im Einzelnen: Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl. 2019, Rn. 106, S. 252).
Bleiben sie zu lange im Einsatz, können sich auch noch Rostpartikel oder Schmutzpartikel, die mit dem Wasserstrom in den Zähler gelangen, auf die Erfassung des Verbrauchs auswirken. Deshalb ist es wichtig, nur geeichte Zähler innerhalb der Eichfrist zu verwenden.

Rechtsprechung und Fachliteratur verteilen die Differenz in den Zählerständen von Hauptwasserzähler und wohnungsbezogenen Wasserzählern auf die einzelnen Mieter anteilig nach dem Verhältnis der Anzeigewerte der Wohnungswasserzähler, solange die Differenz in den Verbrauchswerten nicht größer als 20 % ist (LG Braunschweig, Urteil vom 22.12.1998 - 6 S 163/98; LG Berlin, Urteil vom 4.12.2001 - 65 S 85/01). Hat also zum Beispiel ein Mieter doppelt so viel verbraucht wie ein anderer Mieter, dann muss er auch die doppelten Anteile aus der Differenz im Verhältnis zum anderen Mieter tragen.

Bei Meßdifferenzen über 20 % geht man davon aus, dass dann ein Indiz für eine mangelnde Instandhaltung des Rohrleitungsnetzes, der Wasserzähler oder nicht erfasste Zapfstellen ursächlich sind. In diesem Fall muss der Vermieter die Differenz komplett alleine tragen.

Nicht (mehr) geeichte Zähler

Ist nach den Vorgaben des Mietvertrags nach Wasserverbrauch abzurechnen, so muss dies auf der Grundlage eines abgelesenen Zählerstandes erfolgen. Geeichte Wasserzähler haben die Vermutung der Richtigkeit des ausgewiesenen Zählerstandes, nicht oder nicht mehr geeichte Zähler aber nicht (BGH, Urteil vom 17.11.2010 - VIII ZR 112/10; OLG München, Beschluss vom 13.1.2011 - 32 Wx 32/10). In diesem Fall darf der Vermieter die Ablesewerte verwenden, muss aber im Prozess die Richtigkeit der abgelesenen Werte zur Überzeugung des Tatrichters nachweisen, wenn sie bestritten werden (BGH, Urteil vom 17.11.2010 - VIII ZR 112/10). Der Mieter kann den Abrechnungsbetrag analog § 12 HeizkostenV um 15 % kürzen (BGH, Beschluss vom 13.3.2012 - VIII ZR 218/11; AG Spandau, Urteil vom 22.6.1989 - 2 C 676/88; LG Itzehoe, Urteil vom 27. 5. 2011 - 9 S 118/10).

Hoher Wasserverbrauch

Zeigt sich der Wasserverbrauch im Gegensatz zu den Vorjahren „ausreißerisch“ hoch, dann muss der Mieter nicht zahlen, wenn die Ursache dafür mit hoher Wahrscheinlichkeit auf einen Mangel zurückgeht, der nicht in die Risikosphäre des Mieters fällt (AG Backnang, Urteil vom 10.3.2020 - 5 C 650/19). In dem entschiedenen Fall wurden 101,21 m³ Wasserverbrauch abgelesen, davon entfielen auf Bad und Gäste-WC allein 90,19 m³. In den Jahren zuvor belief sich dort der Wasserverbrauch maximal auf 12,34 m³. Die überprüfte Wasseruhr zeigte keinen Defekt. Es ergab sich als Ursache für den hohen Wasserverbrauch ein Defekt in der WC-Spülung, die ständig „lief“.

Das Gericht kam zu dem Ergebnis, der Mieter müsse nur für den Wasserverbrauch zahlen, der in den Jahren zuvor im Durchschnitt gemessen wurde (gerichtliche Schätzung des Verbrauchs).

Nachzutragen ist, dass der Mieter über das Gewährleistungsrecht zur Kasse gebeten werden kann, weil er den festgestellten Mangel offensichtlich nicht angezeigt hatte und so dem Vermieter jede Chance nahm, das jetzt entstandene Problem zu vermeiden.

© Dr. Hans Reinold Horst

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