Home   >   Jahresabrechnung in der WEG

WEG-Reform und Verwalterwechsel: Wer macht die Jahresabrechnung?

(ho) Trennt sich die Eigentümergemeinschaft von ihrem bisherigen Verwalter, so kommt es typischerweise zu der Frage:
Wer muss die Jahresabrechnung für den abgelaufenen Abrechnungszeitraum erstellen - der alte oder der neue Verwalter?

Die herrschende Meinung verpflichtet denjenigen Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung, der im Zeitpunkt ihrer Fälligkeit Amtsinhaber ist. Dazu gibt es keine gesetzlichen Fälligkeiten. Vertragliche Fälligkeitsabreden aber binden nur den jeweiligen Vertragspartner, also zum Beispiel nicht den neu eintretenden Verwalter.

Wird der Verwalter während des Wirtschaftsjahres abberufen, so muss er zwar anlässlich des Endes seines Mandats der Eigentümergemeinschaft Rechnung legen, aber nicht die Jahresabrechnung für das laufende Jahr erstellen. Das leuchtet ein. Denn das Abrechnungsjahr ist ja noch nicht zu Ende, die Rechnung über den Abrechnungszeitraum kann also noch gar nicht erstellt werden. Zuständig ist dann der nachfolgende neue Verwalter.

Endet die Verwaltung dagegen zum Ablauf des Wirtschaftsjahres, so stellt eine Auffassung für die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung auf die einheitliche Abrechnungspflicht des ausgeschiedenen Verwalters ab. Denn nur er könne Rechenschaft über seine Arbeit leisten. Deshalb entstehe die Verpflichtung zur Erstellung der Abrechnung bereits mit Ablauf des Kalenderjahres (Sauren, Muß der zum Jahresende ausgeschiedene Verwalter noch die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG aufstellen?, ZMR 1985, S. 326). Nach der Gegenauffassung soll die Verpflichtung dagegen erst nach Ablauf des Kalenderjahres eintreten, so dass der neue Verwalter zur Abrechnung verpflichtet ist (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 11. Mai 2007 - 3 W 153/06, ZMR 2007, S. 887 = Z WE 2007, S. 370; OLG Celle, Beschluss vom 8. Juni 2005 - 4 W 107/05, ZMR 2005, S. 718). Eine dritte Ansicht schiebt zwar die Fälligkeit ins neue Kalender- und Wirtschaftsjahr, verpflichtet aber den ausgeschiedenen Verwalter. Danach wird die Jahresabrechnung spätestens im zweiten Kalendervierteljahr bis zum 30. Juni fällig, wenn der Verwalterwechsel bis zum 31. Dezember des Vorjahres stattgefunden hat.

Allein sachgerecht ist es, den Vorverwalter zu verpflichten. Einerseits handelt es sich um seinen zeitlichen Verantwortungsbereich, andererseits besitzt er die detaillierteste Kenntnis, schließlich im Zweifel noch die Abrechnungsunterlagen.

Es unterliegt keinem Zweifel, dass erteilte Jahresabrechnungen gerichtlich überprüfbar sind. Die Anfechtung der Jahresabrechnung ändert allerdings nichts an der Zahlungspflicht, solange keine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung herbeigeführt worden ist (LG Frankfurt / Main, Beschluss vom 10.8.2015 – 2-13 S 88/15; MietRB 2015, S. 334). Erklärt das Gericht eine Jahresabrechnung aus dem Vorjahr für ungültig, so muss der ausgeschiedene Verwalter entweder nachbessern oder die Rechnung ganz neu erstellen. In diesem Fall muss der ausgeschiedene Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung die Unterlagen wieder ausgehändigt bekommen.

In der Praxis zeigt sich bisweilen das Problem der Verjährung des Anspruchs auf Erteilung einer korrekten Jahresabrechnung gegen den ausgeschiedenen Verwalter während der Dauer des Anfechtungsprozesses, der gegen die bisherige Jahresabrechnung geführt wird.

Die jetzt durch die WEG-Reform neu eingeführte Pflicht des Verwalters zur Fertigung eines Vermögensberichts (§ 28 Abs. 3 WEG) ist im Falle eines Verwalterwechsels genauso zu behandeln. Nicht nur die Gemeinschaft kann klagen, sondern auch der einzelne Eigentümer.

© Dr. Hans Reinold Horst

<< zurück

Anbieterkennzeichnung | Impressum | Datenschutz | Disclaimer | Haftungsausschluss
Home | Kontakt