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Mieterhöhung: Vergleichswohnungen müssen vermietet sein!

(ho) Wer zur Begründung eines eigenen Mieterhöhungsverlangens nicht auf einen Mietspiegel zurückgreifen kann oder damit ökonomisch nicht zurechtkommt, sucht schnell nach drei Vergleichswohnungen, mit denen sich eine begehrte Mieterhöhung gegenüber dem Mieter stützen lässt (§ 558 Abs. 2 Nr. 4 BGB).

Das ist im Zeitalter des Datenschutzes leichter gesagt als getan. Denn man benötigt zum Nachweis der Vergleichbarkeit Angaben

  • zur Lage der Wohnung,
  • zur Ausstattung,
  • zum Baualter,
  • zur Größe und vor allem
  • zur Höhe der verlangten Miete.

Was liegt näher, als mal im Internet die Wohnungsangebote vor Ort zu durchforsten?
Nur:
Es handelt sich eben wie gesagt um Wohnungsangebote, nicht um vermietete Wohnungen, die eine Vergleichsmiete am Ort ausweisen. Entsprechende Angaben sind also nur Vertragsofferten, eben Angebote, keine genommenen Mieten in real existierenden Mietverhältnissen. Ist aber die angegebene „Vergleichswohnung“ tatsächlich gar nicht vermietet und handelt es sich mit einem genannten Angebotspreis eben nur um eine Wunschvorstellung des Vermieters, dann kann ein Mieter auch nicht überprüfen, ob diese Wohnung im Hinblick auf den Mietpreis mit seiner Wohnung tatsächlich vergleichbar ist.
Ergebnis:
Die gemachten Angaben können das eigene Mieterhöhungsbegehren nicht stützen. Das Zustimmungsverlangen ist bereits formell unwirksam, eine Klage auf Zustimmung gegen den Mieter daher bereits als unzulässig abzuweisen. Der Vermieter hätte in diesem Fall das Nachsehen.

Auch im Zeitalter des verschärften Datenschutzes wird damit ganz klar:
Bei angegebenen Vergleichswohnungen als Begründungsmittel für ein eigenes Mieterhöhungsverlangen muss jede Wohnung tatsächlich vermietet sein, der angegebene Preis muss also tatsächlich im örtlichen Wohnungsmarkt erzielt werden. Trotz fortschreitender Digitalisierungsoffensive helfen also Wohnungsangebote im Internet oder Zeitungsannoncen nicht weiter. Das sehen mittlerweile auch die Gerichte so. So betont das LG München I, Mietpreise aus Internetportalen seien kein taugliches Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen (LG München I, Beschluss vom 3.9.2018 - 14 S 5672/18, BeckRS 2018, 41579).

Nähere Informationen zur Mieterhöhung bietet die Broschüre „Mieterhöhung freifinanzierter Wohnraum“, 5. Aufl. 2020, ISBN 978-3-96434-011-5, Verlag Haus & Grund Deutschland – Verlag und Service GmbH, Berlin, 188 Seiten, Preis 14,95 € inklusive MwSt. zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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