Home   >   WEG: Einberufungsfrist

Wohnungseigentum: Irritation bei der Einberufung?

(ho) Auch die Frist zur Einberufung der Eigentümerversammlung nach neuem Recht führt immer wieder zu Fragen, wenn dazu die Teilungserklärung abweichendes vorsieht. Nach der WEG-Reform wird sie ab dem 1.12.2020 im gesetzlichen Grundmodell von 2 Wochen auf 3 Wochen verlängert (§ WEG). Gilt jetzt die gesetzlich längere Frist, oder eine kürzere Frist laut Teilungserklärung? Dazu folgendes:

Verwalter V lädt mit einer Frist von 2 Wochen zu einer Eigentümerversammlung am 10.5.2021 ein. Wohnungseigentümer W wirft V völlige Unkenntnis des neuen Gesetzes vor und moniert die Einladungsfrist. Zu Recht?

Auch zur heute geltenden Einladungsfrist für Eigentümerversammlungen beantwortet sich die Frage nach dem Überleitungsrecht zur WEG-Reform im § 47 Satz 1 WEG in Zusammenschau mit den jeweils geltenden gesetzlichen Vorschriften in der Zeit der vereinbarten Teilungserklärung. § 47 Satz 1 WEG ist nur dann einschlägig, wenn die Teilungserklärung seinerzeit von dem geltenden Gesetzesrecht abwich. Zunächst dazu ein kurzer Blick auf die zeitliche Geltung der Vorschriften zur Einberufungsfrist:

  • § 24 Abs. 2 Satz 2 WEG in der Fassung vom 1.10.1973 bis 31.7.2001 Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens eine Woche betragen.
  • § 24 Abs. 2 Satz 2 WEG in der Fassung vom 1.8.2001 bis zum 30.6.2007: Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens eine Woche betragen.
  • § 24 Abs. 2 Satz 2 WEG in der Fassung vom 1.7.2007 bis zum 30.11.2020: Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.
  • § 24 Abs. 2 Satz 2 WEG in der Fassung ab dem 30.11.2020: Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.

Ist die Frist in der Teilungserklärung identisch zum heutigen Recht und abweichend vom damaligen Recht länger vereinbart worden, liegt keine „Änderung“ im Sinne von § 47 Satz 1 WEG vor. Maßgebend sind dann 3 Wochen.

Wurde das zeitlich geltende damalige Recht „abgeschrieben“ und in die Teilungserklärung übernommen, zeigte dies den mangelnden Willen zur „Abweichung“ vom damaligen Recht im Sinne von § 47 Satz 1 WEG. Die Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung sollte also nicht abweichend vom Gesetz „änderungsfest“ gestaltet sein. Dann gilt die heutige 3-wöchige Frist.

Sieht die Teilungserklärung im Verhältnis zum zeitlich geltenden damaligen Recht eine kürzere Frist oder eine über 3 Wochen hinausreichende längere Frist vor, so weicht sie von den damals geltenden gesetzlichen Einberufungsfristen ab. Deshalb ist zu unterstellen, dass diese Frist in der Teilungserklärung dauerhaft geschaffen werden sollte. Dann gilt diese statt der heute auf 3 Wochen verlängerten Frist (ebenso zu Recht Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 8 H Rn. 90, Kapitel 16, Rn. 9 am Ende für den Fall verkürzt bestimmter Fristen). Denn der Wortlaut der damals geltenden Vorschriften zeigt (mit der Formulierung „soll“), dass es sich nur um eine Grundregel (nicht um eine „Muss-Vorschrift“) handelt, von der durch Vereinbarung abgewichen werden konnte.

© Dr. Hans Reinold Horst

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