Home   >   Heizkosten

Heizkosten: Einbau fernablesbarer Verbrauchserfassungseinrichtungen duldungspflichtig!

(ho) Vermieter V möchte mit der Zeit gehen. Vor allem ist ihm das ewige „Hin und Her“ bei der Vereinbarung von Terminen zur Ablesung von Kalt- und Warmwasserzählern sowie Wärmemengenzählern an den Heizkörpern in Mieterwohnungen nur noch lästig. Deshalb möchte V funkbasierte und fernablesbare Messeinrichtungen einbauen. Wohnungsmieter M will das nicht dulden und befürchtet „schädigende Funkwellen“. V klagt auf Duldung - und gewinnt vor dem Amtsgericht (AG) Konstanz (AG Konstanz, Urteil vom 21.10.2021 - 4 C 163/21, IMR 2022, 63).

Der Mieter muss die Installation von Verbrauchserfassungsgeräten dulden (§ 4 Abs. 2 Satz 1, 2. Halbsatz HeizkostenV), so das Urteil. Dies gilt nicht nur für den erstmaligen Einbau, sondern auch für den Austausch der Geräte; dies auch dann, wenn die auszutauschenden bisher montierten Geräte noch funktionstüchtig sind (ebenso: BGH, Urteil vom 28.9.2011 - VIII ZR 326/10, IMR 2011, 489; zur Duldungspflicht des Mieters bei Installation zusätzlicher Wärmezähler vgl. BGH, Urteil vom 12.5.2010 - VIII ZR 170/09, IMR 2010, 368 - ebenfalls bejaht).

Diese Duldungspflicht gilt auch für den begehrten Einbau der Kaltwasserzähler. Denn der Austausch noch funktionsfähiger Geräte und der Einbau funkbasierter und fernablesbarer Wärmemengenzähler sowie Kaltwasser- und Warmwasserzähler stellt eine Modernisierung (§ 555 b Nr. 4 BGB) dar, die deswegen zu dulden ist (§ 555 d Abs. 1 BGB; so auch AG Konstanz, Urteil vom 21. 10. 2021 - 4 C 163/21, IMR 2022, 63; BGH, Urteil vom 17.12. 2008 – VIII ZR 41/08, NZM 2009, 150). Nach Auffassung der Gerichte handelt es sich um eine Maßnahme zur Wohnwertverbesserung. Denn der Mieter müsse sich keinem Ablesetermin mehr stellen und werde insofern weniger gestört.

Im Zusammenspiel mit der jetzt zum 1. Dezember 2021 novellierten Heizkostenverordnung muss dies zumindest so lange gelten, wie noch keine Pflicht zum Einbau fernablesbarer Geräte besteht (dazu vgl. §§ 5, 6a HeizkostenV 2021). Vermieter sind deshalb gut beraten, zeitlich vor der entstehenden Verpflichtung zur Nachrüstung fernablesbarer Geräte tätig zu werden. Denn dann wird es aufgrund des Modernisierungscharakters dieser Maßnahme auch möglich, wegen der damit in Zusammenhang stehenden Kosten die Miete modernisierungsbedingt zu erhöhen (§§ 559 ff BGB oder § 555 f BGB).

Nachzutragen ist:
Verweigert der Mieter hartnäckig und wiederholt den Zutritt zur Wohnung, um Heizkostenverteiler austauschen zu lassen, so kann der Vermieter sogar fristlos kündigen (§ 543 Abs. 1 Satz 1 BGB; so AG Brandenburg, Urteil vom 5.11.2021 - 31 C 32/21, IMR 2022, 64).

Nähere Informationen enthält die Broschüre "Wohnungsmodernisierung", 8. Auflage 2019, Verlag Haus & Grund Deutschland/Berlin, 336 Seiten DIN A5, ISBN 978-3-96434-005-4, Preis 21,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

<< zurück

Anbieterkennzeichnung | Impressum | Datenschutz | Disclaimer | Haftungsausschluss
Home | Kontakt