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Miete: „Wankelmütig“

(ho) Mieter M unterzeichnet den Mietvertrag, weigert sich aber, die Mieträume zu übernehmen und den Vertrag zu erfüllen. Vermieter V sucht sich deshalb einen anderen Mieter O und vermietet ein zweites Mal an ihn, ohne M vorher zu kündigen. Auch mit O gibt es Schwierigkeiten. V hält sich jetzt an M und fordert Miete. M beruft sich darauf, V könne ihm wegen der doppelt erfolgten Vermietung die Mieträume nicht mehr überlassen und verweigert die Zahlung. V klagt.

Der BGH gibt ihm recht (BGH, Urteil vom 19.12.2007 - XII ZR 13/06, NZM 2008, 206; BGH, Urteil vom 22.12.1999 - XII ZR 339/97, NJW 2000, 1105 f). Zwar könne sich ein Mieter gemäß § 537 Abs. 2 BGB auf einen Wegfall der Mietzahlungspflicht berufen, wenn der Vermieter aufgrund der Überlassung der Mieträume an eine dritte Person nicht mehr in der Lage sei, den Besitz einzuräumen; dieser Einwand sei M aber verwehrt, da er sich selbst grob vertragswidrig verhalten habe. Denn er hätte die Mietsache übernehmen und Miete zahlen müssen. Ob der Mieter das 1. Mietverhältnis mit M vorher gekündigt oder ohne Kündigung weitervermietet habe, bleibe dann ohne Belang.

Nachzutragen bleibt:
Hat der Vermieter aus dem 2. Mietverhältnis ebenso einen (titulierten) Mietforderungsanspruch gegen den neuen Mieter, so muss er sich im Verhältnis zu dem 1. Mieter den Wert dieses Anspruchs anrechnen lassen. Ist der Anspruch wirtschaftlich wertlos, unterbleibt eine Anrechnung. Gibt es wegen der Bonität des neuen Mieters Hindernisse oder sonstige Zweifel an seiner Durchsetzbarkeit, so ist dies durch einen angemessenen Abschlag zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 22.12.1999 - XII ZR 339,97, NJW 2000, 1105, 1106 am Ende)

Nähere Informationen dazu enthält die Broschüre „Geld und Mietende“, 5. Auflage 2019, ISBN 978-3-96434-002-3, 390 Seiten DIN A5, Preis 21,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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