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Wegerecht: Begünstigende Abrede im Kaufvertrag führt zu eigenen Rechten des Nachbarn!

(ho) Ein Hausgrundstück wird verkauft. Im Kaufvertrag wird zu Gunsten des Nachbarn N zwischen Verkäufer V und Käufer K ein Wegerecht vereinbart; dies mit der Verpflichtung des Käufers, den bisher benutzten Weg über das gekaufte Grundstück durch N weiterhin zu dulden, den Weg offen zu halten, ihn zu unterhalten und seine Benutzung durch die jeweiligen Bewohner des Nachbargrundstücks zu gestatten, schließlich diese Verpflichtung zu Gunsten des N an etwaige eigene Rechtsnachfolger zu übertragen. Der Kaufvertrag schließt die Möglichkeit zur einseitigen Beendigung dieser Abrede durch den Käufer ausdrücklich aus. Später kündigen die Käufer das Wegerecht trotzdem, verlangen Herausgabe des Torschlüssels sowie die Feststellung, dass sie nicht verpflichtet sind, den Zugang zum eigenen Grundstück für die Nachbarn zu erhalten. Das LG Aachen weist die Klage ab (Beschluss vom 5.8.2021 - 3 S 2/21, IMR 2022, 122).

Zu Gunsten der Nachbarn sei das Wegerecht im Kaufvertrag eingeräumt worden, was ihn zu einem echten Vertrag zugunsten Dritter mache. Der daraus begünstigte Nachbar habe deshalb gegenüber dem Käufer und Vertragspartner des Verkäufers einen eigenen Anspruch auf Einhaltung der getroffenen Bestimmungen (§ 328 Abs. 1 BGB). An der Wirksamkeit der Vereinbarung könne es keine Zweifel geben. Denn es sei anerkannt, dass ein Wegerecht nicht nur - umgesetzt im Grundbuch - als Grunddienstbarkeit begründet werden, sondern auch schuldrechtlich vereinbart werden könne (ebenso: BGH, Urteil vom 20.9.1974 - V ZR 44/73, juris). Auch der Ausschluss des Kündigungsrechts sowie die Verpflichtung für den Käufer, diese Vereinbarungen auch gegenüber einem Rechtsnachfolger des Nachbarn einzuräumen, begründe keine Ewigkeitsgarantie und führe deshalb nicht zur Nichtigkeit. Denn durch Sonderkündigungsrechte könne die geschaffene Vereinbarung immer noch beendet werden (ebenso: BGH, Urteil vom 7.5.1975 - VIII ZR 210/73). Weil die Vereinbarung des Wegerechts unentgeltlichen Charakter trage, sei sie als Leihvertrag auszulegen, der grundsätzlich keine Bindungsgrenze kenne. Der Kündigungsausschluss sei deshalb ebenfalls nicht zu beanstanden. Denn nur für die entgeltliche Überlassung eines Grundstücks gelte § 544 S. 1 BGB mit einer darin enthaltenen gesetzlich zwingenden Kündigungsmöglichkeit; die Vorschrift gelte für das hier gegebene Verhältnis auch nicht analog.

Diese Entscheidung zeigt sehr schön den hohen Grad in der Bindungswirkung auch nur vertraglich eingeräumter Wegerechte, die nicht im Grundbuch umgesetzt und damit gegenüber allen nachfolgenden Eigentümern „verdinglicht“ wirksam sein müssen. Allein die Tatsache, dass ein nur vertraglich vereinbartes Wegerecht nicht im Grundbuch eingetragen worden ist, ändert also an dessen Zulässigkeit - und „Langlebigkeit“ grundsätzlich nichts. Wie stark die Bindungswirkung ausfällt, hängt dabei natürlich von der vertraglichen Abrede im Einzelfall ab, die hier als sozusagen „wasserdicht“ bezeichnet werden muss. Will man dies als Käufer einer Immobilie nicht, müssen Beendigungsmöglichkeiten im Kaufvertrag klar vereinbart werden, so zum Beispiel eine zeitliche Befristung, eine Kündigungsmöglichkeit, oder die Definition von Kündigungsgründen, auf die man als Eigentümer des belastet erworbenen Grundstücks Wert legen muss. Die - theoretisch - immer bestehende einvernehmliche Beendigung durch Aufhebungsvereinbarung dürfte gerade bei zerstrittenen Nachbarn oder zumindest in gespannten Nachbarschaftsverhältnissen kaum je praktisch werden. Aufgrund der Qualität der Abrede zum Wegerecht als Vertrag zugunsten Dritter - hier des begünstigten Nachbarn - muss (und kann) der Gedanke einer Aufhebungsvereinbarung mit dem vorherigen Eigentümer und Partner des Kaufvertrags nicht weiter vertieft werden.

Nähere Informationen zur Nutzung des Grundstücksaußenbereichs und zur Abwehr dadurch entstehende Beeinträchtigungen für Nachbarn bietet die Broschüre „Abwehr nachbarlicher Störungen", ISBN-Nr. 978-3-96434-007-8, Preis 14,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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