Haus & Grund informiert:

• Unsere Geschäftsstelle ist am Freitag, den 25. Oktober 2019 nur zur Verkauf von Mietverträgen geöffnet ist.
  Eine Beratung findet nicht statt.
• Unsere Geschäftsstelle bleibt am Freitag, den 1. November 2019 geschlossen.

Haus & Grund Buxtehude: Mitgliederausfahrt 2019
Fahrt mit der Mocambo auf der Oste

Auch in diesem Jahr fand wieder der beliebte Mitgliederausflug mit Haus & Grund Buxtehude statt. Vom Buxtehuder ZOB aus ging es nach Oberndorf im Landkreis Cuxhaven. Dort hat die Mocambo am Anleger bei der Kirche ihren Liegeplatz.

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Wohnungswirtschaftliche Attitüden im Sommerloch

Politik und Medien werden nicht müde, steile Entwicklungen der Mieten „nach oben“ bei ständig stärker verknapptem Wohnungsangebot zu beschwören. Hunderttausende seien ohne Wohnung, die Mieten würden „explodieren“.

Dies ist falsch! >>

Grundsteuer: Na also, geht doch!

Im Debakel um die zukünftige Regelung der Grundsteuer geht Niedersachsen möglicherweise eigene Wege, um der Forderung des Bundesverfassungsgerichts nach einer gesetzlichen Neuregelung bis zum 31. Dezember 2019 nachzukommen.

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Erbrecht: Geschenktes Sparbuch?

Der Beratungsklassiker schlechthin: Vater V hat 2 Kinder, U und T. Ein Sparbuch übergibt er an U, verbunden mit der Auflage, aus dem Sparguthaben die Beerdigungskosten zu bezahlen. Dagegen setzt er T zum Alleinerben ein.

Der Streit ist vorprogrammiert >>

Datenschutz: Fragen über Fragen!

„Datenschutztechnisch“ befinden wir uns bereits im Jahre 2 neuer Zeitrechnung nach dem Stichtag des 25. Mai 2018 zur Einführung der deutlich verschärften EU-Datenschutz-Grundverordnung (DS-GVO) und des ausführenden Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG-2018). Den großen Wurf bei der Bekämpfung der wirklichen „Datenkraken“ hat das nicht gebracht. Google, Facebook und Co. reiben sich immer noch im Ergebnis unangefochten von ihrem Hauptsitz in Nordirland aus die Hände. Doch die Wohnungswirtschaft muss sich kräftig gängeln lassen.

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Datenschutz-Grundverordnung
Was müssen Vermieter wissen?

Informationen zum Datenschutz:

Alle Formulare und Informationen für Sie zum Download:>>

Immobilieneigentum: Zensus 2021 - und der Datenschutz?

Schon wieder eine Gebäude- und Wohnungszählung? Ja - die Europäische Union will es so (Verordnung EG Nr. 763/2008 in Verbindung mit der Verordnung EU 2017/12 sowie den Durchführungsverordnungen EU 2017/543 und EU 2017/881). Nachdem Deutschland mit dem „Zensusvorbereitungsgesetz 2021“ (ZensVorbG 2021) mit Wirkung zum 10.3.2017 einen ersten Umsetzungsschritt getan hat, hat jetzt der Deutsche Bundestag das Zensusgesetz 2021 (ZensG 2021) am 3.7.2019 beschlossen.

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Nachlese: Jahreshauptversammlung 2019 von Haus & Grund Niedersachsen

Mit den Kernforderungen zur aktuellen und zukünftigen Wohnungspolitik in Niedersachsen fand der diesjährige Landesverbandstag von Haus & Grund Niedersachsen in den Strandterrassen / Steinhude statt.

Gastgeber des Landesverbandstages war Haus & Grund Wunstorf, dessen Wirken vor Ort niedersachsenweit vor ca. 250 Delegierten, Mitgliedern und Gästen gewürdigt werden konnte.

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Überhitzte Wohnungen

Durch heiße sommerliche Außentemperaturen überhitzende Wohnungen geben keinen Anlass zur Minderung der Miete.

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Mietkündigung: Bis an die Zähne bewaffnet

Irgendwie muss unser Wohnungsmieter M wohl negativ aufgefallen sein: Die Polizei erscheint in seiner Wohnung und findet eine scharfe Pistole samt Munition gefunden. Vermieter V bekommt davon Wind, kündigt fristlos und klagt auf Räumung.

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Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung

In einem seit langem bestehenden Mietvertrag tritt auf Vermieterseite ein Rechtsnachfolger ein. Er kündigt den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs mit dem Hinweis, dass er die Wohnung „für sich selbst benötigt“. Die Mieterin zieht nicht aus. Der Vermieter erhebt Räumungsklage.

Das LG Hamburg (Beschluss vom 02.01.2019, AZ: 316 S 78/18) weist die Klage ab. Neben der Angabe der Person, die in die zu kündigende Wohnung einziehen soll, müsse der Vermieter weitere Tatsachen angeben, die sein „Nutzungs- und Überlassungsinteresse“ belegen. Aus der hier verwandten Formel ergebe sich nicht einmal, ob der Kläger tatsächlich selber einziehen bzw. in welcher Art und Weise er die Wohnung nutzen wolle.

Duldungspflicht bei Mängelbeseitigung

Eine 92-jährige Mieterin rügt Gesundheitsgefährdung durch die Wohnung. Vermieter V will die Mängel beseitigen lassen. Die Mieterin, will eine Ersatzwohnung.

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Nachbarrecht: Was ist „lautstark“?

In einer Wohnungseigentumsanlage geraten zwei Sondereigentümer heftig aneinander. Der eine beklagt zu laute Fernseh- und Musikgeräusche, lautstarkes Türknallen, Möbelrücken, usw. Eine Klage auf Unterlassung des genannten lautstarken Verhaltens ist die Folge.

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Mietende: Übersendung der Schlüssel ausreichend?

Gewerbemieterin M kündigte den Mietvertrag und versuchte erfolglos mehrfach, mit dem Vermieter V einen Abnahme- und Übergabetermin zu vereinbaren. Schließlich ließ sie die Schlüssel zu den Mieträumen dem vom Vermieter beauftragten Bewachungsunternehmen zukommen.

Zu Recht? >>

Gebäudeumbau nicht duldungspflichtig!

Modernisierungsmaßnahmen und Erhaltungsmaßnahmen sind unter den im Gesetz näher bezeichneten Voraussetzungen vom Mieter zu dulden. Solche Maßnahmen liegen nicht vor, wenn ein Gebäude grundlegend umgebaut wird, um seinen Nutzungszweck zu ändern. Folge: Eine Duldungspflicht des Mieters besteht dann nicht.

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„Notdienstpauschale“ keine Betriebskosten

In Berlin legt ein Vermieter die Kosten einer Person, welche auch außerhalb der Geschäftszeiten für Notfälle erreichbar ist, als sogenannte „Notdienstpauschale“ im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um.

Nein, urteilt das AG Berlin Charlottenburg (21.02.2018, AZ: 215 C 311/17). Hierbei handele es sich um typische Verwaltungskosten, welche nicht auf den Mieter umlegbar sondern vom Vermieter zu tragen sind.

Fauler Kompromiss

Der Niedersächsische Landtag konnte sich trotz umfangreicher Bemühungen auf Orts- und Landesebene nicht dazu durchringen, die Straßenausbaubeiträge wie von Haus & Grund gefordert ersatzlos abzuschaffen.
Um den großen Protesten gegenüber dem Straßenausbaubeitrag Rechnung zu tragen, hat die große Koalition auf Landesebene einen (faulen) Kompromiss erarbeitet.

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Nachbarrecht: „Gretchenfrage“ - wann muss man Rückschnittansprüche bei Grenzbäumen geltend machen?

Eine hochgewachsene Fichte steht als Grenzbaum sowohl auf dem Grundstück von Nachbar A und Nachbar B. Nachbar C fühlt sich durch herüberwachsende Äste der Fichte beeinträchtigt.

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Mietkündigung: Nachbarin als „nervensägende Giftspritze“

Nachbarin N, Mitbewohnerin im selben Haus, überwacht Mieter M und spioniert ihn regelrecht aus. Was immer er auch tut oder lässt, alles wird verfolgt und dokumentiert.

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Erbrecht: Zuneigung durch Erpressungsversuch - geht gar nicht!

Opa setzte seine Enkel als Erben ein unter dem Druckmittel: das Erbe sollte für die Enkel nur dann anfallen, wenn sie ihn mindestens sechsmal im Jahr besuchen und auf diese Weise ihre Zuneigung bekunden würden.

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WEG: Einberufung einer Eigentümerversammlung ohne Verwalter

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar ein Beirat, nicht jedoch ein Verwalter vorhanden. Der Beiratsvorsitzende verweigert die Einberufung einer Eigentümerversammlung zum Zwecke der Wahl eines Verwalters. Daraufhin klagt eine Eigentümerin gegen die übrigen Wohnungseigentümer.

Das AG Hamburg-St. Georg (30.01.2018, Az. 980b C 13/18) gesteht der klagenden Wohnungseigentümerin einen Anspruch gemäß § 21 Abs. 4 WEG zu. Allerdings könne nicht die „Ermächtigung“ zur Einberufung einer Eigentümerversammlung zwecks Wahl eines WEG-Verwalters verlangt werden. Die Klage sei vielmehr auf Zustimmung der Beklagten zur Einberufung zu richten.

Hartz-IV Miete: Verschenkt, verramscht, verprasst, versoffen!

Immer wieder ist bei Ratsuchenden in Beratungen der Irrglaube zu vernehmen, wenn der Sozialhilfeträger Miete, Betriebs- und Heizkosten einmal übernommen hat, dann ist die Zahlung sicher und es wird ewig weitergezahlt. Diese Annahme ist so falsch wie gefährlich!

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Wohngebäudeversicherung: „Flammendes Inferno“

(ho) Eigentümer und „Saubermann“ S beseitigt Unkraut in den Fugen seiner Pflasterung auf dem Grundstück mit einem Gasbrenner. Dumm nur: Dabei herrscht Windstärke 5. Der frische Wind trägt die Flamme zur nahestehenden Lebensbaumhecke. Sie und das angrenzende Gebäude des S „fackeln gleich mit ab“. Der Gebäudeversicherer von S kürzt die Versicherungsleistung um 1/3. Denn S habe grob fahrlässig gehandelt. S klagt.

Das OLG Celle (Beschluss vom 9.11.2017 – 8 U 203/17, juris) gibt dem Wohngebäudeversicherer Recht. Denn S habe den Brandschaden selbst grob fahrlässig herbeigeführt. Der Versicherer könne deshalb seine Leistung kürzen (§ 82 Abs. 2 VVG in Verbindung mit Abschnitt B § 16 Nr. 1 b) VGB 2008; vgl. auch OLG Hamm, Urteil vom 10.12.2010 - 20 U 73/10, juris: Kürzungsrecht des Wohngebäudeversicherers bei der Regulierung eines Brandschadens am Gebäude um 50 %, der nach der Einfüllung noch nicht erkalteter Kaminasche in eine Plastikmülltonne entstanden ist).

Gefühlte „Mietenexplosion“?

Politik auf allen staatlichen Ebenen und Medien hören nicht auf, gefühlte „Mietenexplosionen“ zu geißeln. Das Statistische Bundesamt hat „als staatlicher Edelzeuge“ jetzt das Gegenteil belegt.

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Überprüfung der Rauchmelder

Der Mieter (M) untersagt die Prüfung der Rauchmelder. Daraufhin kündigt der Vermieter (V) fristlos.

LG Konstanz (08.12.2017, AZ: 11 S 83/17 A) gibt V Recht. Durch sein Verhalten gefährde M die Immobilie und den Versicherungsschutz für das Gebäude. Die Folge: Vertragsverletzung durch M - die fristlose Kündigung ist rechtmäßig.

Buxtehude: Ein Lotse geht von Bord – Dank an Heinz-Henning Jürges

Heinz-Henning Jürges, langjähriger 1. Vorsitzender von Haus & Grund Buxtehude e. V., wurde vom Vorsitzenden des Landesverbandes Haus & Grund Niedersachsen e. V., Dr. Hans Reinold Horst, feierlich verabschiedet und mit dem goldenen Ehrenzeichen des Zentralverbandes Haus & Grund Deutschland ausgezeichnet.

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Nachbarrecht: Einfriedung unfriedlich!

Unmittelbar an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zum Nachbarn errichtet Eigentümer E eine 2 m hohe Wand aus glatten Metallplatten. Sie sind auf einem Metallrahmen verschraubt. Nachbar N klagt dagegen.

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Bestreiten der Betriebskostenabrechnung ohne Belegeinsicht

Ein gewerblicher Mieter bestreitet die Position „Inspektion/Wartung“ der Betriebskostenabrechnung pauschal als nicht nachvollziehbar bzw. unschlüssig.

Das reicht dem OLG Karlsruhe (14.11.2017, 8 U 87/15) nicht. Der Mieter könne den Kostenansatz nur dann zulässig bestreiten, wenn er vorher die Belege eingesehen oder erfolglos Einsicht verlangt habe.

„Durchblick“

Saubere Fenster sind toll. Nur: Wer putzt? Ein Wohnungseigentümer forderte von der Gemeinschaft eine Fachfirma mit der regelmäßigen Reinigung der Fenster in den Wohnungen innen und außen auf Kosten der Gemeinschaft zu beauftragen.

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Betriebskosten: Nachzahlung als „Gretchenfrage“

Das Jahresende markiert auch häufig das Ende eines Abrechnungszeitraums zur Ermittlung, Umlage und Abrechnung der Betriebskosten. In der Beratung sind dann Fragen im Zusammenhang mit erteilten Betriebskostenabrechnungen geradezu ein „Saisonthema“. Gerade die Mieter, die dann noch nachzahlen müssen, prüfen dann ganz genau, ob die Abrechnung korrekt ist.

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Mietende: „Schlüsselfragen“

Endet der Mietvertrag, müssen die Mieträume zurückgegeben werden (§ 546, 985 BGB). Dazu ist die Übergabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter notwendig. Mietrechtlich setzt die ordnungsgemäße Rückgabe auch eine vorherige Räumung der Räumlichkeiten voraus.

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Nachbarrecht: „Wasser marsch“ - oder doch nicht?

Mit der Versorgung von Strom, Gas, und Wasser unter Nachbarn ist das immer so eine Sache, wenn der Anschluss vom Versorgungsunternehmen nur ein Haus als Abnehmer ansteuert und dann von diesem abzweigend weitere Häuser versorgt werden.

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Neuer Mietspiegel in Buxtehude vom 01.10.2018

Buxtehude ist Vorreiter beim Mietspiegel in Norddeutschland

Zum Mietspiegel und Mietspiegelrechner der Hansestadt Buxtehude >>

Bericht Sonderveranstaltung am 22.11.2018

Das diesjährige Thema der Sonderveranstaltung über die unterschiedlichen Möglichkeiten der Mieterhöhungen lockte etwa 110 Mitglieder an.
Herr Jürgen Lindner, unser Verbandsjustitiar vom Landesverband Haus & Grund Niedersachen, erläuterte in bekannt guter und verständlicher Weise die verschiedenen Möglichkeiten der Mieterhöhung. Schwerpunktthema war der neue Buxtehuder Mietenspiegel.

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Haus & Grund Buxtehude: Mitgliederausfahrt 2018
Fahrt mit dem Museumsschiff MS Greundiek

Am 4. September ging es mittags im vollbesetzten Reisebus vom Buxtehuder ZOB nach Stade.

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Bericht Mitgliederversammlung am 05.04.2018

Der 1. Vorsitzende Herr Jürges eröffnete die Versammlung pünktlich um 19:00 Uhr und begrüßte zunächst die 130 erschienenen Mitglieder sowie die Gäste vom Nachbarverein Haus & Grund Stade sowie vom Deutschen Mieterbund Buxtehude.

In seinem Geschäftsbericht hob Herr Jürges hervor, dass die Straßenausbaubeitragssatzung in Buxtehude ab 01.01.2018 aufgehoben ist.

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Betriebskosten „Graffiti“

Werden im Rahmen der Hausreinigung, die vertraglich auf den Mieter abgewälzt ist, Graffitischäden beseitigt, so können diese Kosten als Betriebskosten „Hausreinigung“ auf den Mieter abgewälzt werden. Wäre Graffiti dagegen als Sachbeschädigung einzustufen, so bliebe der Vermieter auf seinen Kosten sitzen, weil es dann Instandhaltungsaufwendung wäre, urteilt das Amtsgericht Berlin-Mitte (11 C 35/07).

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Schimmelvermutung

Unter der Balkontür hat sich Feuchtigkeit gesammelt und das Parkett leicht verfärbt, der Mieter vermutet Schimmelbildung unter dem Parkett und mindert die Miete. Nein, urteilt AG München (474 C 2793/12), die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sei durch die Verfärbung nur unerheblich i. S. v. § 536 BGB beeinträchtigt, dies muss der Mieter hinnehmen. Dass Schimmel unter dem Parkett vermutet wird, genüge nicht die Miete begründet zu mindern.