Haus & Grund Buxtehude informiert:

Unsere Geschäftsstelle bleibt am 8. und 9. April geschlossen.

Buxtehude: Ein Lotse geht von Bord – Dank an Heinz-Henning Jürges

Heinz-Henning Jürges, langjähriger 1. Vorsitzender von Haus & Grund Buxtehude e. V., wurde vom Vorsitzenden des Landesverbandes Haus & Grund Niedersachsen e. V., Dr. Hans Reinold Horst, feierlich verabschiedet und mit dem goldenen Ehrenzeichen des Zentralverbandes Haus & Grund Deutschland ausgezeichnet.

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Nachbarrecht: Einfriedung unfriedlich!

Unmittelbar an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zum Nachbarn errichtet Eigentümer E eine 2 m hohe Wand aus glatten Metallplatten. Sie sind auf einem Metallrahmen verschraubt. Nachbar N klagt dagegen.

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Bestreiten der Betriebskostenabrechnung ohne Belegeinsicht

Ein gewerblicher Mieter bestreitet die Position „Inspektion/Wartung“ der Betriebskostenabrechnung pauschal als nicht nachvollziehbar bzw. unschlüssig.

Das reicht dem OLG Karlsruhe (14.11.2017, 8 U 87/15) nicht. Der Mieter könne den Kostenansatz nur dann zulässig bestreiten, wenn er vorher die Belege eingesehen oder erfolglos Einsicht verlangt habe.

„Durchblick“

Saubere Fenster sind toll. Nur: Wer putzt? Ein Wohnungseigentümer forderte von der Gemeinschaft eine Fachfirma mit der regelmäßigen Reinigung der Fenster in den Wohnungen innen und außen auf Kosten der Gemeinschaft zu beauftragen.

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Betriebskosten: Nachzahlung als „Gretchenfrage“

Das Jahresende markiert auch häufig das Ende eines Abrechnungszeitraums zur Ermittlung, Umlage und Abrechnung der Betriebskosten. In der Beratung sind dann Fragen im Zusammenhang mit erteilten Betriebskostenabrechnungen geradezu ein „Saisonthema“. Gerade die Mieter, die dann noch nachzahlen müssen, prüfen dann ganz genau, ob die Abrechnung korrekt ist.

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Mietende: „Schlüsselfragen“

Endet der Mietvertrag, müssen die Mieträume zurückgegeben werden (§ 546, 985 BGB). Dazu ist die Übergabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter notwendig. Mietrechtlich setzt die ordnungsgemäße Rückgabe auch eine vorherige Räumung der Räumlichkeiten voraus.

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Nachbarrecht: „Wasser marsch“ - oder doch nicht?

Mit der Versorgung von Strom, Gas, und Wasser unter Nachbarn ist das immer so eine Sache, wenn der Anschluss vom Versorgungsunternehmen nur ein Haus als Abnehmer ansteuert und dann von diesem abzweigend weitere Häuser versorgt werden.

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Neuer Mietspiegel in Buxtehude vom 01.10.2018

Buxtehude ist Vorreiter beim Mietspiegel in Norddeutschland

Zum Mietspiegel und Mietspiegelrechner der Hansestadt Buxtehude >>

Eigenbedarf als „Notnagel“?

Bisweilen sind die Erfolgsaussichten einer verhaltensbedingten Kündigung des Mietverhältnisses ungewiss. In solchen Situationen besinnt sich manch einer darauf, dass man eine Eigenbedarfskündigung geltend machen kann.

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Mietkaution: Bürgschaft

Mieter M hat vereinbarungsgemäß eine Bürgschaft der Bank B gegeben. Für den Anspruch auf die Bürgschaftssumme, verweist Vermieter V auf unbezahlte Mieten, verrechnet aber die Kaution mit Schadensersatzansprüchen. Kann M dem widersprechen?

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WEG: Hausordnung ändern

Jederzeit mit einfacher Mehrheit kann eine von den Wohnungseigentümern beschlossene Hausordnung geändert werden. Gestritten wird darüber, ob mit der Hausordnung für Verstöße gegen diese Bußgelder durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen werden dürfen.

Zwar sei dies durchaus im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) zulässig, jedoch müssten Bußgelder für konkrete Zuwiderhandlungen beschlossen sein, urteilt das LG Hamburg (15.04.2015 – 318 S 125/14), im vorliegenden Fall seien jedoch Bußgelder einheitlich festgelegt, es fehle die Präzisierung für konkrete Zuwiderhandlungen, deshalb sei der Beschluss unwirksam.

Nachbarrecht: „Volle Dröhne“… bis der Arzt kommt!

Ist das nicht - neudeutsch formuliert - „groovy“, wenn man am Feierabend im Sommer die Wohnungsfenster weit aufmacht, und die angesagtesten Lieblingshits ordentlich bassbetont in voller Lautstärke spielt? Wenn da nur nicht die Nachbarn wären.

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Wohnungseigentum: Absperrventile für Kalt- und Warmwasserzähler

Gestritten wird darüber, ob Absperrventile für Kalt- und Warmwasserzähler im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers stehen oder im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer.

Auch wenn Sondereigentum an Leitungen nach der Teilungserklärung ab dem Abzweig von der Steigleitung besteht, seien Absperrventile als notwendiger Bestandteil für das technische Funktionieren Gemeinschaftseigentum, sagt das Amtsgericht Bremen-Blumenthal (20.12.2017 – 44 C 2004/17 in WuM 2018, Seite 633).

Winterdienst „richtig“ beauftragen

Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft, den Winterdienst durch Minijobber ausführen zu lassen, so kann ein solcher Beschluss im Regelfalle gerichtlich angefochten und für ungültig erklärt werden.

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Mietkündigung: Besäufnis als selbst gewähltes Schicksal

Durch regelmäßigen und starken Alkoholkonsum eines Mieters wird der Hausfrieden immer wieder gestört. Stark betrunken verursacht er einen Wasserschaden im Haus. Vermieter V platzt der Kragen. Er kündigt fristlos und erhebt Räumungsklage.

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Nachbarrecht: „Musik wird störend oft empfunden, weil…“

„Musik wird störend oft empfunden, weil sie mit Geräusch verbunden“, so wusste es schon Wilhelm Busch.
Zusammen mit seiner ebenfalls mit verklagten Ehefrau E bewohnt Berufsmusiker B ein Reihenhaus. Regelmäßig an zwei Tagen pro Woche übt er 3 Stunden täglich Trompete. Zudem gibt er 2 Stunden wöchentlich Trompetenunterricht.

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Weihnachtsdeko - frohe Botschaft auch für Nachbarn?

In der Vorweihnachtszeit werden Gärten und Häuser immer volumiger beleuchtet und geschmückt. Das kann, ausgehend von einem festlichen Lichterglanz, in ein „sintflutartiges Lichtermeer von vielen Tausend Birnen" einmünden, die zudem noch in verschiedenen Farben blinken, anstatt statisch zu leuchten.

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Anliegers Müh‘ – Räumen, Streuen, Winterdienst

Alle Jahre wieder kommt nicht nur das Christkind, sondern auch der Winter mit Eis und Schnee. Haus- und Grundstückseigentümer, Wohnungseigentümer und in aller Regel auch Mieter sind dann in der Pflicht. Sie müssen Schnee schippen und Eisbildungen beseitigen.

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Bericht Sonderveranstaltung am 22.11.2018

Das diesjährige Thema der Sonderveranstaltung über die unterschiedlichen Möglichkeiten der Mieterhöhungen lockte etwa 110 Mitglieder an.
Herr Jürgen Lindner, unser Verbandsjustitiar vom Landesverband Haus & Grund Niedersachen, erläuterte in bekannt guter und verständlicher Weise die verschiedenen Möglichkeiten der Mieterhöhung. Schwerpunktthema war der neue Buxtehuder Mietenspiegel.

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WEG: Briefkästen DIN–gerecht

Wie groß ein Briefkasten zu sein hat, hierrüber urteilt das Amtsgericht Frankfurt/Main (03.03.2016-33C3463/15). DIN A4-Umschläge müssten passen, eingeworfene Post gegen unbefugtes Herausnehmen gesichert sein.

Maßgeblich sei die Briefkastennorm DIN IN13724, würde diese nicht beachtet, so sei ordnungsmäße Verwaltung nicht gegeben (§ 21 Abs. 4 WEG), jeder Wohnungseigentümer habe Anspruch hierauf.

Bezahlbarer Wohnraum – und die Lösung?

Es muss dringend mehr bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden. Mit staatlichen Ordnungsmitteln wie der Mietpreisbremse, abgeflachten Kappungsgrenzen für die Entwicklung der Miete während des Vertragslaufs usw. versucht man auch in Niedersachsen, den gesehenen Problemen zu Leibe zu rücken - und wundert sich, dass das nicht klappt.

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Herbstzeit - „Laubzeit“

Fallendes Herbstlaub sorgt häufig für Verdruss unter Nachbarn, nicht selten auch für Schadensersatzprozesse. Weht das Laub von Nachbars Bäumen auf das eigene Grundstück oder den Gehsteig vor dem Haus herüber, ist kehren und fegen angesagt. In Ausnahmefällen kann es Entschädigungen in Geld für erhöhten Reinigungsaufwand geben.

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Nachbarrecht: Ansprüche auf Rückschnitt von Grenzbepflanzungen und Verjährungsfragen

Geht es um einen Rückschnitt einer grenznahen Bepflanzung auf dem Nachbargrundstück in der Höhe, so sind Verjährungsfristen zu beachten. Sie sind oft in den Landesnachbarrechtsgesetzen geregelt. Ist ein Anspruch verjährt, so besteht er zwar noch, ist aber einredebehaftet.

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BGH: Stromrechnung - Versorger muss übermäßigen Verbrauch beweisen

Nach § 17 der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Grundversorgung von Haushaltskunden und die Ersatzversorgung mit Elektrizität aus dem Niederspannungsnetz (Stromgrundversorgungsverordnung vom 26.10.2011) steht es dem Kunden zu bei offensichtlich fehlerhafter Mengenabrechnung Einwendungen zu erheben.

Der Kunde wendet ein, die vom Versorger berechnete Verzehnfachung des Verbrauchs könne nicht zutreffen. Bei einem solchen Unterschied sei der Stromlieferant verpflichtet den Beweis für den übermäßigen Verbrauch zu führen, sagt der BGH (07.02.2018 – VIII ZR 148/17 in ZMR 2018, Seite 639).

Vorsorgevollmacht: „Theorie trifft Praxis!“

Nach heutiger Rechtsprechung reicht eine privatschriftlich erteilte Vorsorgevollmacht aus, um als Bevollmächtigter für den Aussteller der Vollmacht auch Bankangelegenheiten zu regeln und auf dessen Konten zuzugreifen. Trotzdem verlangen Kreditinstitute immer wieder beurkundete oder zumindest beglaubigte Vollmachten.

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Wohnungseigentum: Verwalter muss Beschlüsse ausführen!

Das Gebäude, insbesondere auch die Eigentumswohnung von W, ist nass und zeigt Feuchtigkeitsschäden. Das Mauerwerk wird abgedichtet, aber nicht fachgerecht. Die Wohnung bleibt feucht. Der Verwalter unternimmt nichts.

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Mietkaution: Wann kann der Mieter Freigabe der Sicherheit verlangen?

Der Wohnungsmietvertrag mit Kautionsabrede, erfüllt durch ein verpfändetes Sparbuch des Mieters, ist beendet. Der Vermieter will noch seine Nachzahlungsforderung mit der Kaution verrechnen. Der Mieter klagt auf Freigabe.

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Haus & Grund Buxtehude: Mitgliederausfahrt 2018
Fahrt mit dem Museumsschiff MS Greundiek

Am 4. September ging es mittags im vollbesetzten Reisebus vom Buxtehuder ZOB nach Stade.

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Miete: Wohnungsschlüssel für Pflegedienst

Ist der Mieter betagt und beschäftigt er einen Pflegedienst zur Erbringung von Leistungen der Körperpflege oder der Sachpflege im Haushalt, so hat er gegenüber dem Vermieter Anspruch auf Aushändigung eines weiteren Wohnungsschlüssels zur Übergabe an diesen Pflegedienst.

Allerdings muss er die Kosten dafür tragen, wie das Amtsgericht (AG) Gelsenkirchen mit Urteil vom 5.8.2014 (Az. 210 C 147/13, WuM 2014, S. 689) entschied. Genauso kann er auch einen Schlüssel für seinen Sohn zusätzlich vom Vermieter auf eigene Kosten verlangen. Selbstverständlich muss er sämtliche Wohnungsschlüssel zurückgeben, wenn der Mietvertrag endet; dies auch dann, wenn er sie (teilweise) selbst bezahlt hat.

Kaution: Keine Verrechnung mit streitigen Ansprüchen

Während des Mietverhältnisses dürfe der Vermieter sich aus der Mieterseits gestellten Kaution nur wegen unstreitiger Forderungen befriedigen, sagt der BGH (07.05.2014 – VIII ZR 234/13 in ZMR 2014 Seite 619).

Gestritten wird darüber, ob dies auch gilt nach Beendigung des Mietverhältnisses. Das Landgericht Berlin sagt ja (20.07.2017 – 67 S 111/17 in ZMR 2017 Seite 730), die Kaution habe eine Sicherungs- und keine Befriedigungsfunktion. Wegen unstreitiger Ansprüche dürfe der Vermieter sich aus der Kaution befriedigen, handele es sich dagegen um streitige Ansprüche bestehe lediglich ein Zurückbehaltungsrecht.

Erbrecht: „Digitaler Nachlass“ vererbbar!

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte jetzt zu entscheiden, ob die Eltern und Erben nach ihrem verstorbenen Kind Einsicht in dessen Facebook-Konto nehmen dürfen. Juristisch aufbereitet stellt sich die Frage, ob der Vertrag über dieses Benutzerkonto bei einem sozialen Netzwerk vererbbar ist.

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Glas-Versicherungsklausel statthaft

Nur bei gewerblicher Vermietung sei es möglich eine Glas-Versicherungsklausel zu Lasten des Mieters zu vereinbaren, sagt das OLG Köln (22.07.2014 – 22 U 90/13 in ZMR 2016 Seite 537).

Es sei keine unangemessene Benachteiligung zu vereinbaren: „Der Mieter ist verpflichtet eine Glasversicherung für sämtliche Fenster-, Schaufenster- und Türscheiben der Mieträume in ausreichender Höhe auf eigene Kosten abzuschließen und dem Vermieter das Bestehen der Versicherung nachzuweisen. Geschieht dies nicht ist der Vermieter zum Abschluss einer Glasversicherung auf Kosten des Mieters berechtigt“.

Persönlichkeitsrecht: Eigentümerlisten mit E-Mail-Adresse?

Unter der Geltung des neuen Datenschutzrechts seit dem 25. Mai 2018 bekommt die Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Düsseldorf besonderen Stellenwert. Denn das Gericht hat den WEG-Verwalter ausdrücklich davon befreit, dem Verwaltungsbeirat oder anderen Wohnungseigentümern aktualisierte Eigentümerlisten mit aktuellen E-Mail-Adressen zur Verfügung zu stellen.

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Datenschutz-Grundverordnung
Was müssen Vermieter wissen?

PDF zum Download >>
Verarbeitungsverzeichnis >>
Anlage zum Verarbeitungsverzeichnis >>
Muster eines Informationsschreibens für die Vermietung >>
Quelle:
Inka-Marie Storm
Haus & Grund Deutschland
© Haus & Grund Deutschland 5/2018

Hinweise zum Verzeichnis von Verarbeitungstätigkeiten, Art. 30 DS-GVO >>
Orientierungshilfe zur "Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressentinnen" >>
Auftragsverarbeitung, Art. 28 DS-GVO >>
Quelle:
© Datenschutzkonferenz 2018

Mietminderung: Erst dämmen, dann mindern?

Wegen Zugluft können Mieter eines Passivhauses die Miete mindern, denn Zugluft kann einen Mangel des Hauses darstellen.

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Erbrecht: Testament im Original notwendig?

Es gibt zwei verschiedene Testamente. Das neuere allerdings nur als Kopie. Ist sie gültig?

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Bericht Mitgliederversammlung am 05.04.2018

Der 1. Vorsitzende Herr Jürges eröffnete die Versammlung pünktlich um 19:00 Uhr und begrüßte zunächst die 130 erschienenen Mitglieder sowie die Gäste vom Nachbarverein Haus & Grund Stade sowie vom Deutschen Mieterbund Buxtehude.

In seinem Geschäftsbericht hob Herr Jürges hervor, dass die Straßenausbaubeitragssatzung in Buxtehude ab 01.01.2018 aufgehoben ist.

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Betriebskosten „Graffiti“

Werden im Rahmen der Hausreinigung, die vertraglich auf den Mieter abgewälzt ist, Graffitischäden beseitigt, so können diese Kosten als Betriebskosten „Hausreinigung“ auf den Mieter abgewälzt werden. Wäre Graffiti dagegen als Sachbeschädigung einzustufen, so bliebe der Vermieter auf seinen Kosten sitzen, weil es dann Instandhaltungsaufwendung wäre, urteilt das Amtsgericht Berlin-Mitte (11 C 35/07).

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Schimmelvermutung

Unter der Balkontür hat sich Feuchtigkeit gesammelt und das Parkett leicht verfärbt, der Mieter vermutet Schimmelbildung unter dem Parkett und mindert die Miete. Nein, urteilt AG München (474 C 2793/12), die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sei durch die Verfärbung nur unerheblich i. S. v. § 536 BGB beeinträchtigt, dies muss der Mieter hinnehmen. Dass Schimmel unter dem Parkett vermutet wird, genüge nicht die Miete begründet zu mindern.