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Ehrenvorsitzender
Heinz-Henning Jürges
Bild: © Sylvia Horst

Nachruf

In stiller Trauer nehmen wir Abschied von unserem ehemaligen ersten Vorsitzenden und Ehrenvorsitzenden
Heinz-Henning Jürges
der am 12.11.2021 im Alter von 76 Jahren verstorben ist.

Herr Jürges hat von 1998 bis 2019 als 1. Vorsitzender die Geschicke des Haus & Grund Buxtehude e.V. entscheidend geprägt.
Mit großem persönlichem Einsatz hat er die Vereinsaktivitäten im Bereich der Mitgliederberatung, dem Aufbau von Netzwerken und der Öffentlichkeitsarbeit erfolgreich ausgebaut. Dank seines Engagements und Fachwissens wurden die Interessen der Mitglieder bei gesellschaftlichen und politischen Themen in der Öffentlichkeit stets nachhaltig vertreten.

Wir danken ihm für die langjährige und vorbildliche Vereinsführung und werden ihm stets ein ehrendes Andenken bewahren. Sein Wirken wird unvergessen sein.
Unser tiefes Mitgefühl gilt seinen Hinterbliebenen.

Haus & Grund Buxtehude e.V.
Der Vorstand

Haus & Grund Buxtehude Informiert:
Beratungsdienst erfolgt telefonisch.

Um unseren Beitrag gegen eine weitere Verbreitung des Corona-Virus zu leisten, finden die Beratungen telefonisch statt.
Wir sind zu unseren gewohnten Öffnungszeiten für Sie erreichbar.
Die Mietverträge übersenden wir Ihnen gerne auf dem Postweg.
Wir hoffen auf Ihr Verständnis.

Mit freundlichen Grüßen und mit den besten Wünschen für Ihre Gesundheit.
Der Vorstand

Geld - Copyright Sylvia Horst
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Mietspiegel in Buxtehude

Der qualifizierte Mietspiegel der Hansestadt Buxtehude wurde im Oktober 2020 fortgeschrieben und gilt bis zum 30.09.2022.

Zum Mietspiegel und Mietspiegelrechner der Hansestadt Buxtehude:
https://www.buxtehude.de/portal/seiten/neuer-mietspiegel-hilft-mietern-und-vermietern-vergleichsrechner-online-900000563-20351.html?vs=1

Feuerwehr - Copyright Sylvia Horst
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Rauchmelder:

Trägt der Mieter die Kosten für einen von ihm verursachten Fehlalarm?
Der Fall: Mieter M verursacht beim Kochen starke Rauch-, Dunst- und Hitzeentwicklungen. Trotzdem lüftet er nicht durch ein geöffnetes Fenster nach draußen, sondern durch Öffnen der Küchentüre in den Flur.

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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Betriebskostenabrechnung

Die Mieter verweigern die Zahlung der in der Betriebskostenabrechnung umgelegten Kosten für die Treppenhausreinigung. Sie halten die Umlage für unbillig, da sie lediglich die Kellertreppe nutzen.

Das AG Brandenburg (27.05.2021, Az.: 31 C 295/19) verurteilt die Mieter zur Zahlung. „Die Reinigung der gemeinsam genutzten Räume ist immer dann umlagefähig gemäß § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung, wenn diese Räume nicht einzelnen Mietern zur eigenen Nutzung zugewiesen wurden.“ Der Umfang der Nutzung sei dabei unerheblich. Auch liege kein Fall erheblicher Unbilligkeit vor, da den Mietern die Nutzung des gesamten Treppenhauses nicht untersagt sei.

Geld - Copyright Sylvia Horst
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Miete: Zahlungspflicht bis „zum bitteren Ende“

Der ausziehende Mieter möchte Miete sparen und früher aus dem Mietvertrag aussteigen. Muss der weichende Mieter noch bis zum Vertragsende zahlen? Erleidet der Vermieter einen Mietausfall? Oder muss der neu einziehende Mieter bereits ins Portmonee greifen, obwohl sein Mietvertrag erst später beginnt?

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Kind - Copyright Sylvia Horst
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Wohnungseigentum: Kampf um Trampolin & Hüpfburg

In einer Eigentümergemeinschaft gab es Krach, weil ein Eigentümer für seine Kinder auf den Außenflächen des Grundstücks ein Trampolin und eine Hüpfburg aufstellen wollte.

So urteilt das Gericht >>

Haus - Copyright Sylvia Horst
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Vergleichswohnungen

Der Vermieter verlangt die Zustimmung der Mieter zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Zur Begründung verweist er auf 3 Vergleichswohnungen, wobei die Wohnungen unter Angabe der Straßennamen mit „Erdgeschoss“ oder „Hochparterre“ gekennzeichnet werden.

Das AG Pinneberg (23.07.2020, Az.: 80 C 14/20) weist die Zustimmungsklage des Vermieters ab. Ein ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen setze eine eindeutige Identifizierung der benannten Vergleichswohnungen voraus. Daran fehle es, wenn sich aus dem Erhöhungsschreiben nicht zweifelsfrei ergebe, dass nur eine Wohnung pro Stockwerk vorhanden sei. Mangels Individualisierung sei die Klage daher abzuweisen.

Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst
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Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung

Die Mieter zahlen im Zeitraum von Juni bis Oktober 2018 die Miete verspätet. Daraufhin mahnt sie die Vermieterin im November 2018 ab. Die Mieten für den Zeitraum von November 2018 bis März 2019 gehen weiterhin verspätet ein. Im März 2019 erklärt die Vermieterin die fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung und fordert die Mieter zur Räumung auf. Nachdem diese nicht räumen, erhebt sie Klage.

Das AG Paderborn (23.07.2019, Az.: 55 C 44/19) bestätigt die fristlose Kündigung. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei unzumutbar, wenn die Mietzahlung des Mieters trotz entsprechender Abmahnung fortdauernd unpünktlich erfolge. Durch die fünfmal in Folge verspätet geleistete Miete sei die Vermieterin zur Abmahnung berechtigt gewesen. Nachdem die Mieter nach Zugang der Abmahnung ihr Zahlungsverhalten nicht geändert haben, sei auch die fristlose Kündigung ordnungsgemäß erfolgt.

Brandschaden - Copyright Sylvia Horst
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Miete und WEG:
Haftung bei Brandschaden durch Akkus aus E-Fahrzeugen?

Elektromobilität ist ein wichtiger Baustein zum Abbau von Verkehrsemissionen innerhalb des Klimaschutzes, billig im Unterhalt schon wegen ersparter Spritkosten und deshalb „trendy“. Doch werden Akkus nicht sachgerecht benutzt, kann es gefährlich werden.

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Heizung - Copyright Sylvia Horst
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Heizkosten: Abrechnung nach Verbrauch oder „geschätzt“?

Viele leidgeprüfte Vermieter wissen davon ein Lied zu singen: Ist man aus technischen Gründen nicht in der Lage, Heizkosten nach Verbrauch abzurechnen, wird das vom Mieter moniert. Wie macht man es richtig?

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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Schenkungswiderruf: Arme Oma!

Oma zahlt für ihrer beiden Enkel monatlich auf ein Sparkonto ein. Als sie zum Pflegefall wird, fordert der Sozialhilfeträger das Geld zurück. Geht das so einfach?

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Wasseruhr - Copyright Sylvia Horst
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Wasserschaden und Gebäudeversicherung

Im Mietvertrag zwischen den Parteien wird vereinbart, dass die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung auf den Mieter als Betriebskosten umgelegt werden. Es kommt zum Wasserschaden. Wer zahlt?

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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Erhaltungskosten als Werbungskosten

Dem verstorbenen Ehemann gehörte ein Zweifamilienhaus, aus dem er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bezog. Die verauslagten Werbungskosten teilte er im steuerlichen Ansatz auf 5 Jahre auf. Während dieses Zeitraums starb er.Gibt es den vollen Ansatz bei Tod des Vermieters?

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Thermostat - Copyright Sylvia Horst
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Kündigung wegen Nichtbeheizen der Wohnung

Seit Februar 2020 ist der Gaszähler der Mietwohnung abgebaut. Die Mieterin beheizt die Dreizimmerwohnung stattdessen mit einem Stromradiator. Der Vermieter mahnt sie ab und fordert sie auf, die Wohnung ordnungsgemäß zu beheizen. Nachdem dies nicht erfolgt, kündigt der Vermieter das Mietvertragsverhältnis gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich. Im Rahmen der Räumungsklage beantragt die Mieterin die Bewilligung von Prozesskostenhilfe.

Das AG Hannover (Beschluss vom 15.03.2021, Az.: 428 C 12798/20, best) weist den Antrag zurück, da ihre Rechtsverteidigung keine Aussicht auf Erfolg biete. Die Mieterin habe trotz Abmahnung gegen ihre Verpflichtung aus dem Mietvertrag verstoßen, indem sie die Wohnung nicht beheizt habe. Das Heizen mit einem Stromradiator stelle keinen gleichwertigen Ersatz in Bezug auf die Gasetagenheizung dar. Unerheblich sei dabei, ob Schäden durch Schimmel oder Feuchtigkeit bereits entstanden seien. Die Gefahr, dass solche Schäden entstehen könnten, reiche zum Ausspruch der Kündigung vielmehr aus. Damit stelle das Nichtbeheizen der Wohnung eine erhebliche Pflichtverletzung dar, so dass die ordentliche Kündigung gerechtfertigt sei.

Frist - Copyright Sylvia Horst
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Wohnungseigentum: Irritation bei der Einberufung?

Auch die Frist zur Einberufung der Eigentümerversammlung nach neuem Recht führt immer wieder zu Fragen, wenn dazu die Teilungserklärung abweichendes vorsieht.Welche Frist gilt?

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Baum fällen - Copyright Sylvia Horst
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Baumfällkosten als Betriebskosten?

Kosten der Gartenpflege gehören zu den umlegbaren Betriebskosten (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Betriebskosten müssen regelmäßig anfallen, also wiederkehrend. Gehören auch Kosten dazu, die für das notwendig gewordene Fällen eines Baumes angefallen sind?

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Kostenloser Verwaltervertrag des Zentralverbandes Haus & Grund Deutschland

Die Entscheidung für Wohnungseigentum ist gefallen. Nun muss das Eigentum verwaltet werden. Das ist teilweise in Wohnungseigentümergemeinschaften nicht so einfach. Umso wichtiger ist ein gut qualifizierter Verwalter der gemeinsam mit der Gemeinschaft die Immobilie verwaltet.

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Regen - Copyright Sylvia Horst
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Starkregen und offene Fenster - Mieter haftet

Mieter müssen für Schäden durch Starkregen am Haus und an der Wohnungseinrichtung haften, wenn sie Dachfenster, Balkontüren und generell Wohnungsfenster geöffnet oder auf „Kippstellung“ lassen und der Regen deshalb in die Räume eindringen kann.

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Haus - Copyricht Sylvia Horst
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Geerbtes Familienheim: Achtung Steuerfalle!

Wer mit seinem Ehepartner gemeinsam ein Familienheim bewohnt, erhält es erbschaftsteuerfrei zugewendet, wenn der andere Ehepartner als Alleineigentümer oder als Miteigentümer der Immobilie stirbt. Kommt es dann innerhalb einer Frist von 10 Jahren zu einer Übertragung der Immobilie, ist nachzuversteuern!

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Hund - Copyright Sylvia Horst
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Unerlaubte Hundehaltung: Kündigung?

Sie kennen das sicher auch: der Mietvertrag sieht die Haltung eines Hundes in der Wohnung nur mit Erlaubnis des Vermieters vor. Natürlich werden sie nicht gefragt, sondern vor vollendete Tatsachen gestellt.

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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Grundsteuer in Niedersachsen auf der Zielgeraden – für wen?

Nach einem langen politischen „Tauziehen“ gewinnt nun die Umsetzung der Grundsteuerreform in Niedersachsen an Fahrt. Geplant ist, nicht nach der Vorgabe des Bundesmodells an die Werte von Grundstück und Gebäuden bei der neu zu finden Berechnungsgrundlage anzuknüpfen, sondern unter Berücksichtigung der Grundstückslage mit Flächenpauschalwerten zu arbeiten.

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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Grunderwerbsteuer auch für Erschließungskosten?

Darf das Finanzamt auch Grunderwerbsteuer für Erschließungskosten und den Hauswasseranschluss erheben, wenn der Verkäufer diese Kosten in den Kaufpreis mit einrechnet?

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Antenne - Copyright Sylvia Horst
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Widerruf der Genehmigung einer Parabolantenne

In einem gerichtlichen Verfahren auf Entfernung einer Parabolantenne behaupten die Mieter, die Vermieterin habe das Aufstellen im Jahr 1999 genehmigt. Ein Nachweis dieser Genehmigung gelingt nicht.

Das AG Köln (07.01.2020, Az.: 224 C 248/19) verurteilt die Mieter zur Beseitigung und führt zur Begründung aus, dass selbst bei Vorliegen einer solchen Genehmigung diese widerrufbar sei. Betrachte man den technischen Fortschritt seit dem Jahr 1999 sei die Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB für die Erteilung der Genehmigung entfallen. Im Vergleich zum Jahr 1999 seien nunmehr auch Kabelprogramme oder Streaming-Angebote in ausländischer Sprache verfügbar. Daher „widerspräche es der Billigkeit, wenn der Vermieter sich an einer einmal gegebenen Erlaubnis, zu deren Erteilung er möglicherweise rechtlich verpflichtet war, auch dann noch festhalten lassen müsste, wenn die Voraussetzungen für eine Erteilung entfallen sind, weil dem Informationsinteresse des Mieters ohne Eigentumsbeeinträchtigung genügt werden kann.“

Geld - Copyright Sylvia Horst
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GEMA-Gebühren: Die Technik macht‘s

Eine böse Überraschung für so manchen Vermieter von Ferienwohnungen: Die GEMA - Gesellschaft für musikalische Aufführungs- und mechanische Vervielfältigungsrechte - schreibt und verlangt eine saftige Vergütung für die Weiterleitung von Rundfunk- und Fernsehempfangssignalen. Dabei wird die Abrechnung für zurückliegende Zeiträume und für die Zukunft schnell einmal mehrere 1.000 € teuer.

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Recht - Copyright Sylvia Horst
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Besichtigungsrecht während Pandemie

Der Vermieter erhält Kenntnis, dass die Mieterin im Treppenhaus Gegenstände lagert. Das mit der Prüfung der Rauchwarnmelder beauftragte Unternehmen bestätigt einen verwahrlosten Zustand der Mietwohnung. Es weist ferner auf erhöhte Brandgefahr hin. Nachdem die Mieterin dem Vermieter keinen Zutritt gewährt, nimmt dieser sie gerichtlich in Anspruch.

Vor Gericht einigen sich die Parteien, der Vermieter darf mit einer Vertrauensperson die Wohnung betreten. Das LG Hannover (01.02.2021, Az.: 20 T 3/21) bestätigt im Beschwerdeverfahren zudem den Beschluss I Instanz, wonach der Mieterin aufgrund unrechtmäßiger Weigerung die Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden. Der geschilderte Zustand der Wohnung verbunden mit möglichen Brandgefahren stelle einen wichtigen Grund zur Besichtigung dar. Daher sei eine „Besichtigung in Zeiten einer herrschenden Pandemie nicht unverhältnismäßig“.

WEG - Copyright Sylvia Horst
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WEG: Umlaufbeschluss

Mit Schreiben vom 15.07.2019 bittet die Verwaltung die Wohnungseigentümer um Abstimmung über einen Umlaufbeschluss. Bis zur gesetzten Frist am 29.07.2019 stimmen lediglich 17 der 18 Eigentümer ab. Daraufhin verkündet die Verwaltung: „Der Beschluss wurde abgelehnt.“ Ein Eigentümer erhebt Anfechtungsklage mit dem Ziel, den Beschluss für ungültig zu erklären, hilfsweise festzustellen, dass es sich um einen Nichtbeschluss handelt.

Das AG Hamburg-St. Georg (14.08.2020, Az.: 980b C 29/19 WEG) bestätigt, dass es sich bei dem verkündeten Umlaufbeschluss um einen Nichtbeschluss handelt. Wirksamkeitsvoraussetzung für einen Beschluss sei zwar einerseits dessen Verkündung. Andererseits bedürfe es im schriftlichen Umlaufverfahren der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Da nicht alle Wohnungseigentümer den Beschluss schriftlich akzeptiert hätten, sei ein Beschluss nicht gefasst worden.

Geld - Copyright Sylvia Horst
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Mieterhöhung: Vergleichswohnungen müssen vermietet sein!

Wer zur Begründung eines eigenen Mieterhöhungsverlangens nicht auf einen Mietspiegel zurückgreifen kann oder damit ökonomisch nicht zurechtkommt, sucht schnell nach drei Vergleichswohnungen, mit denen sich eine begehrte Mieterhöhung gegenüber dem Mieter stützen lässt.

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Dr. Hans Reinold Horst
Dr. H.-R. Horst, Vors. Haus & Grund NDS

Plädoyer fürs Eigenheim

Einfamilienhäuser sollen nach Medienverlautbarungen auch für den Mittelstand kaum noch oder schon gar nicht mehr finanzierbar sein. Sollen Einfamilienhäuser in Zukunft nicht mehr gebaut werden?

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Auto - Copyright Sylvia Horst
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Mietschulden

Häufen sich Mietschulden auf, hat der Mieter zumeist keine pfändbare Habe in seiner Wohnung. Denn üblicherweise benötigt er Hausrat und Möbel zum täglichen Leben. Was aber ist mit dem Auto des Mieters?

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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Drittschuldnererklärung des Vermieters

Bei gepfändeten Forderungen kann es sich etwa um „die Kaution“ oder um Guthaben des Mieters aus Betriebskostenabrechnungen handeln. Dann ist guter Rat teuer.

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Qualm - Copyright Sylvia Horst
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Nachbarrecht: „Eingeräuchert“

Stellen Sie sich vor, Sie möchten abends zu Bett gehen und das Schlafzimmer zuvor noch einmal kräftig durchlüften. Sie öffnen das Fenster - und schließen es ganz schnell wieder. Denn aus mehreren in der Nachbarschaft betriebenen Kaminen „raucht“ es in ihr Zimmer. Was tun?

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Thermometer - Copyright Sylvia Horst
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Mietmangel bei verminderter Heizleistung

Die Mieter legen Raumtemperaturprotokolle vor, welche die Vermieterin nicht infrage stellt. Diese bestätigen im November 2018 in den hauptsächlich genutzten Wohnräumen Temperaturen von nicht mehr als 20 Grad.

Das AG Bonn (26.01.2021, Az.: 206 C 18/19) gesteht den Mietern eine Mietminderung von 10 % zu. Ein Vermieter, der zentralbeheizte Räume zur Verfügung stellt, müsse dafür sorgen, dass eine „Behaglichkeitstemperatur“ erreicht werde. Diese Temperatur betrage in hauptsächlich genutzten Räumen 20-22 Grad und in den Nebenräumen 18-20 Grad. Bei Abweichungen hiervon seien die Mieter zur Mietminderung berechtigt.


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WEG-Reform und Verwalterwechsel: Wer macht die Jahresabrechnung?

Trennt sich die Eigentümergemeinschaft von ihrem bisherigen Verwalter, so kommt es typischerweise zu der Frage:
Wer muss die Jahresabrechnung für den abgelaufenen Abrechnungszeitraum erstellen - der alte oder der neue Verwalter?

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Zutritt verweigert - Copyright Sylvia Horst
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Besichtigungsrecht des Vermieters zwecks Mieterhöhung

Nach Erwerb begehren die neuen Vermieter die Besichtigung der Mietwohnung zur Vorbereitung einer Mieterhöhung. Die Mieter verweigern den Zutritt, sodass die Vermieter Duldungsklage erheben.

Das AG München (04.09.2020, Az.: 421 C 4745/20) erkennt ein Zutrittsrecht der Vermieter gemäß §§ 242, 535 BGB i. V.m. dem Mietvertrag an. Der Vermieter sei berechtigt, die Merkmale der Mietwohnung zu kennen, um ein Mieterhöhungsverlangen formell und materiell ordnungsgemäß erstellen zu können. „Ein solches Interesse besteht bereits aus dem Grunde, dass der Vermieter bei fehlender Zustimmung aufgrund der Klagefrist in einen Prozess gedrängt wird, den er aufgrund einer falschen Einordnung verlieren könnte.“

Vertrag ausfüllen - Copyright Sylvia Horst
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Mietvertrag - professionell ausgefüllt

Verwendet man ein „frisches“ Vertragsmuster von Haus & Grund, hat man schon vieles richtig gemacht. Denn dann kann man als Vermieter davon ausgehen, dass die neueste Rechtsprechung eingearbeitet worden ist und im „Kleingedruckten“ keine Fallstricke lauern. Das reicht aber alleine nicht aus, wie uns so manche Gerichtsentscheidung immer wieder lehrt.
Auf folgende Punkte sollten Sie immer achten:

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Datenschutz-Grundverordnung
Was müssen Vermieter wissen?

Informationen zum Datenschutz:

Alle Formulare und Informationen für Sie zum Download:>>

Grafitti - Copyright Sylvia Horst
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Betriebskosten „Graffiti“

Werden im Rahmen der Hausreinigung, die vertraglich auf den Mieter abgewälzt ist, Graffitischäden beseitigt, so können diese Kosten als Betriebskosten „Hausreinigung“ auf den Mieter abgewälzt werden. Wäre Graffiti dagegen als Sachbeschädigung einzustufen, so bliebe der Vermieter auf seinen Kosten sitzen, weil es dann Instandhaltungsaufwendung wäre, urteilt das Amtsgericht Berlin-Mitte (11 C 35/07).

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Schimmelvermutung

Unter der Balkontür hat sich Feuchtigkeit gesammelt und das Parkett leicht verfärbt, der Mieter vermutet Schimmelbildung unter dem Parkett und mindert die Miete. Nein, urteilt AG München (474 C 2793/12), die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sei durch die Verfärbung nur unerheblich i. S. v. § 536 BGB beeinträchtigt, dies muss der Mieter hinnehmen. Dass Schimmel unter dem Parkett vermutet wird, genüge nicht die Miete begründet zu mindern.

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