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Haus & Grund informiert:

Wir machen Urlaub und unsere Geschäftsstelle ist in der Zeit
vom 22. September 2021 bis zum 8. Oktober 2021
nicht besetzt.

Mietverträge können per E-Mail angefordert werden.

Haus & Grund Buxtehude Informiert:
Beratungsdienst erfolgt telefonisch.

Um unseren Beitrag gegen eine weitere Verbreitung des Corona-Virus zu leisten, finden die Beratungen telefonisch statt.
Wir sind zu unseren gewohnten Öffnungszeiten für Sie erreichbar.
Die Mietverträge übersenden wir Ihnen gerne auf dem Postweg.
Wir hoffen auf Ihr Verständnis.

Mit freundlichen Grüßen und mit den besten Wünschen für Ihre Gesundheit.
Der Vorstand

Geld - Copyright Sylvia Horst
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Mietspiegel in Buxtehude

Der qualifizierte Mietspiegel der Hansestadt Buxtehude wurde im Oktober 2020 fortgeschrieben und gilt bis zum 30.09.2022.

Zum Mietspiegel und Mietspiegelrechner der Hansestadt Buxtehude:
https://www.buxtehude.de/portal/seiten/neuer-mietspiegel-hilft-mietern-und-vermietern-vergleichsrechner-online-900000563-20351.html?vs=1

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Haus & Grund: Position zur Kommunalwahl 2021

Anlässlich der bevorstehenden Kommunalwahlen setzt Haus & Grund Buxtehude auf eine dringend notwendige Partnerschaft zwischen Kommune und privaten Eigentümern bei der örtlichen Wohnraumversorgung. Stellv. Vorsitzende, Heidemarie David, erklärt dazu:

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Erhaltungskosten als Werbungskosten

Dem verstorbenen Ehemann gehörte ein Zweifamilienhaus, aus dem er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bezog. Die verauslagten Werbungskosten teilte er im steuerlichen Ansatz auf 5 Jahre auf. Während dieses Zeitraums starb er.Gibt es den vollen Ansatz bei Tod des Vermieters?

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Thermostat - Copyright Sylvia Horst
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Kündigung wegen Nichtbeheizen der Wohnung

Seit Februar 2020 ist der Gaszähler der Mietwohnung abgebaut. Die Mieterin beheizt die Dreizimmerwohnung stattdessen mit einem Stromradiator. Der Vermieter mahnt sie ab und fordert sie auf, die Wohnung ordnungsgemäß zu beheizen. Nachdem dies nicht erfolgt, kündigt der Vermieter das Mietvertragsverhältnis gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich. Im Rahmen der Räumungsklage beantragt die Mieterin die Bewilligung von Prozesskostenhilfe.

Das AG Hannover (Beschluss vom 15.03.2021, Az.: 428 C 12798/20, best) weist den Antrag zurück, da ihre Rechtsverteidigung keine Aussicht auf Erfolg biete. Die Mieterin habe trotz Abmahnung gegen ihre Verpflichtung aus dem Mietvertrag verstoßen, indem sie die Wohnung nicht beheizt habe. Das Heizen mit einem Stromradiator stelle keinen gleichwertigen Ersatz in Bezug auf die Gasetagenheizung dar. Unerheblich sei dabei, ob Schäden durch Schimmel oder Feuchtigkeit bereits entstanden seien. Die Gefahr, dass solche Schäden entstehen könnten, reiche zum Ausspruch der Kündigung vielmehr aus. Damit stelle das Nichtbeheizen der Wohnung eine erhebliche Pflichtverletzung dar, so dass die ordentliche Kündigung gerechtfertigt sei.

Frist - Copyright Sylvia Horst
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Wohnungseigentum: Irritation bei der Einberufung?

Auch die Frist zur Einberufung der Eigentümerversammlung nach neuem Recht führt immer wieder zu Fragen, wenn dazu die Teilungserklärung abweichendes vorsieht.Welche Frist gilt?

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Baum fällen - Copyright Sylvia Horst
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Baumfällkosten als Betriebskosten?

Kosten der Gartenpflege gehören zu den umlegbaren Betriebskosten (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Betriebskosten müssen regelmäßig anfallen, also wiederkehrend. Gehören auch Kosten dazu, die für das notwendig gewordene Fällen eines Baumes angefallen sind?

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Rechtstagskuppel - Copyright Sylvia Horst
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Bundestagswahl: Wahlprogramme und Wählerpflichten

Das Recht folgt immer der Politik, diese gesellschaftlichen Strömungen und Entwicklungen, niemals umgekehrt. Wer gesellschaftliche Werte, Ziele, Ideale und Anschauungen mitgestalten möchte, ist deshalb zur eigenen politischen Betätigung aufgerufen, mindestens aber zur Abgabe des eigenen Wahlvotums. Und dies ist gerade jetzt notwendig, wenn man es mit dem eigenen Immobilieneigentum ernst meint.

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Kostenloser Verwaltervertrag des Zentralverbandes Haus & Grund Deutschland

Die Entscheidung für Wohnungseigentum ist gefallen. Nun muss das Eigentum verwaltet werden. Das ist teilweise in Wohnungseigentümergemeinschaften nicht so einfach. Umso wichtiger ist ein gut qualifizierter Verwalter der gemeinsam mit der Gemeinschaft die Immobilie verwaltet.

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Regen - Copyright Sylvia Horst
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Starkregen und offene Fenster - Mieter haftet

Mieter müssen für Schäden durch Starkregen am Haus und an der Wohnungseinrichtung haften, wenn sie Dachfenster, Balkontüren und generell Wohnungsfenster geöffnet oder auf „Kippstellung“ lassen und der Regen deshalb in die Räume eindringen kann.

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Haus - Copyricht Sylvia Horst
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Geerbtes Familienheim: Achtung Steuerfalle!

Wer mit seinem Ehepartner gemeinsam ein Familienheim bewohnt, erhält es erbschaftsteuerfrei zugewendet, wenn der andere Ehepartner als Alleineigentümer oder als Miteigentümer der Immobilie stirbt. Kommt es dann innerhalb einer Frist von 10 Jahren zu einer Übertragung der Immobilie, ist nachzuversteuern!

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Hund - Copyright Sylvia Horst
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Unerlaubte Hundehaltung: Kündigung?

Sie kennen das sicher auch: der Mietvertrag sieht die Haltung eines Hundes in der Wohnung nur mit Erlaubnis des Vermieters vor. Natürlich werden sie nicht gefragt, sondern vor vollendete Tatsachen gestellt.

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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Grundsteuer in Niedersachsen auf der Zielgeraden – für wen?

Nach einem langen politischen „Tauziehen“ gewinnt nun die Umsetzung der Grundsteuerreform in Niedersachsen an Fahrt. Geplant ist, nicht nach der Vorgabe des Bundesmodells an die Werte von Grundstück und Gebäuden bei der neu zu finden Berechnungsgrundlage anzuknüpfen, sondern unter Berücksichtigung der Grundstückslage mit Flächenpauschalwerten zu arbeiten.

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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Grunderwerbsteuer auch für Erschließungskosten?

Darf das Finanzamt auch Grunderwerbsteuer für Erschließungskosten und den Hauswasseranschluss erheben, wenn der Verkäufer diese Kosten in den Kaufpreis mit einrechnet?

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Antenne - Copyright Sylvia Horst
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Widerruf der Genehmigung einer Parabolantenne

In einem gerichtlichen Verfahren auf Entfernung einer Parabolantenne behaupten die Mieter, die Vermieterin habe das Aufstellen im Jahr 1999 genehmigt. Ein Nachweis dieser Genehmigung gelingt nicht.

Das AG Köln (07.01.2020, Az.: 224 C 248/19) verurteilt die Mieter zur Beseitigung und führt zur Begründung aus, dass selbst bei Vorliegen einer solchen Genehmigung diese widerrufbar sei. Betrachte man den technischen Fortschritt seit dem Jahr 1999 sei die Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB für die Erteilung der Genehmigung entfallen. Im Vergleich zum Jahr 1999 seien nunmehr auch Kabelprogramme oder Streaming-Angebote in ausländischer Sprache verfügbar. Daher „widerspräche es der Billigkeit, wenn der Vermieter sich an einer einmal gegebenen Erlaubnis, zu deren Erteilung er möglicherweise rechtlich verpflichtet war, auch dann noch festhalten lassen müsste, wenn die Voraussetzungen für eine Erteilung entfallen sind, weil dem Informationsinteresse des Mieters ohne Eigentumsbeeinträchtigung genügt werden kann.“

Geld - Copyright Sylvia Horst
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GEMA-Gebühren: Die Technik macht‘s

Eine böse Überraschung für so manchen Vermieter von Ferienwohnungen: Die GEMA - Gesellschaft für musikalische Aufführungs- und mechanische Vervielfältigungsrechte - schreibt und verlangt eine saftige Vergütung für die Weiterleitung von Rundfunk- und Fernsehempfangssignalen. Dabei wird die Abrechnung für zurückliegende Zeiträume und für die Zukunft schnell einmal mehrere 1.000 € teuer.

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Recht - Copyright Sylvia Horst
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Besichtigungsrecht während Pandemie

Der Vermieter erhält Kenntnis, dass die Mieterin im Treppenhaus Gegenstände lagert. Das mit der Prüfung der Rauchwarnmelder beauftragte Unternehmen bestätigt einen verwahrlosten Zustand der Mietwohnung. Es weist ferner auf erhöhte Brandgefahr hin. Nachdem die Mieterin dem Vermieter keinen Zutritt gewährt, nimmt dieser sie gerichtlich in Anspruch.

Vor Gericht einigen sich die Parteien, der Vermieter darf mit einer Vertrauensperson die Wohnung betreten. Das LG Hannover (01.02.2021, Az.: 20 T 3/21) bestätigt im Beschwerdeverfahren zudem den Beschluss I Instanz, wonach der Mieterin aufgrund unrechtmäßiger Weigerung die Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden. Der geschilderte Zustand der Wohnung verbunden mit möglichen Brandgefahren stelle einen wichtigen Grund zur Besichtigung dar. Daher sei eine „Besichtigung in Zeiten einer herrschenden Pandemie nicht unverhältnismäßig“.

WEG - Copyright Sylvia Horst
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WEG: Umlaufbeschluss

Mit Schreiben vom 15.07.2019 bittet die Verwaltung die Wohnungseigentümer um Abstimmung über einen Umlaufbeschluss. Bis zur gesetzten Frist am 29.07.2019 stimmen lediglich 17 der 18 Eigentümer ab. Daraufhin verkündet die Verwaltung: „Der Beschluss wurde abgelehnt.“ Ein Eigentümer erhebt Anfechtungsklage mit dem Ziel, den Beschluss für ungültig zu erklären, hilfsweise festzustellen, dass es sich um einen Nichtbeschluss handelt.

Das AG Hamburg-St. Georg (14.08.2020, Az.: 980b C 29/19 WEG) bestätigt, dass es sich bei dem verkündeten Umlaufbeschluss um einen Nichtbeschluss handelt. Wirksamkeitsvoraussetzung für einen Beschluss sei zwar einerseits dessen Verkündung. Andererseits bedürfe es im schriftlichen Umlaufverfahren der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Da nicht alle Wohnungseigentümer den Beschluss schriftlich akzeptiert hätten, sei ein Beschluss nicht gefasst worden.

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Mieterhöhung: Vergleichswohnungen müssen vermietet sein!

Wer zur Begründung eines eigenen Mieterhöhungsverlangens nicht auf einen Mietspiegel zurückgreifen kann oder damit ökonomisch nicht zurechtkommt, sucht schnell nach drei Vergleichswohnungen, mit denen sich eine begehrte Mieterhöhung gegenüber dem Mieter stützen lässt.

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Dr. Hans Reinold Horst
Dr. H.-R. Horst, Vors. Haus & Grund NDS

Plädoyer fürs Eigenheim

Einfamilienhäuser sollen nach Medienverlautbarungen auch für den Mittelstand kaum noch oder schon gar nicht mehr finanzierbar sein. Sollen Einfamilienhäuser in Zukunft nicht mehr gebaut werden?

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Auto - Copyright Sylvia Horst
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Mietschulden

Häufen sich Mietschulden auf, hat der Mieter zumeist keine pfändbare Habe in seiner Wohnung. Denn üblicherweise benötigt er Hausrat und Möbel zum täglichen Leben. Was aber ist mit dem Auto des Mieters?

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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Drittschuldnererklärung des Vermieters

Bei gepfändeten Forderungen kann es sich etwa um „die Kaution“ oder um Guthaben des Mieters aus Betriebskostenabrechnungen handeln. Dann ist guter Rat teuer.

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Qualm - Copyright Sylvia Horst
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Nachbarrecht: „Eingeräuchert“

Stellen Sie sich vor, Sie möchten abends zu Bett gehen und das Schlafzimmer zuvor noch einmal kräftig durchlüften. Sie öffnen das Fenster - und schließen es ganz schnell wieder. Denn aus mehreren in der Nachbarschaft betriebenen Kaminen „raucht“ es in ihr Zimmer. Was tun?

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Thermometer - Copyright Sylvia Horst
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Mietmangel bei verminderter Heizleistung

Die Mieter legen Raumtemperaturprotokolle vor, welche die Vermieterin nicht infrage stellt. Diese bestätigen im November 2018 in den hauptsächlich genutzten Wohnräumen Temperaturen von nicht mehr als 20 Grad.

Das AG Bonn (26.01.2021, Az.: 206 C 18/19) gesteht den Mietern eine Mietminderung von 10 % zu. Ein Vermieter, der zentralbeheizte Räume zur Verfügung stellt, müsse dafür sorgen, dass eine „Behaglichkeitstemperatur“ erreicht werde. Diese Temperatur betrage in hauptsächlich genutzten Räumen 20-22 Grad und in den Nebenräumen 18-20 Grad. Bei Abweichungen hiervon seien die Mieter zur Mietminderung berechtigt.


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WEG-Reform und Verwalterwechsel: Wer macht die Jahresabrechnung?

Trennt sich die Eigentümergemeinschaft von ihrem bisherigen Verwalter, so kommt es typischerweise zu der Frage:
Wer muss die Jahresabrechnung für den abgelaufenen Abrechnungszeitraum erstellen - der alte oder der neue Verwalter?

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Zutritt verweigert - Copyright Sylvia Horst
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Besichtigungsrecht des Vermieters zwecks Mieterhöhung

Nach Erwerb begehren die neuen Vermieter die Besichtigung der Mietwohnung zur Vorbereitung einer Mieterhöhung. Die Mieter verweigern den Zutritt, sodass die Vermieter Duldungsklage erheben.

Das AG München (04.09.2020, Az.: 421 C 4745/20) erkennt ein Zutrittsrecht der Vermieter gemäß §§ 242, 535 BGB i. V.m. dem Mietvertrag an. Der Vermieter sei berechtigt, die Merkmale der Mietwohnung zu kennen, um ein Mieterhöhungsverlangen formell und materiell ordnungsgemäß erstellen zu können. „Ein solches Interesse besteht bereits aus dem Grunde, dass der Vermieter bei fehlender Zustimmung aufgrund der Klagefrist in einen Prozess gedrängt wird, den er aufgrund einer falschen Einordnung verlieren könnte.“

Vertrag ausfüllen - Copyright Sylvia Horst
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Mietvertrag - professionell ausgefüllt

Verwendet man ein „frisches“ Vertragsmuster von Haus & Grund, hat man schon vieles richtig gemacht. Denn dann kann man als Vermieter davon ausgehen, dass die neueste Rechtsprechung eingearbeitet worden ist und im „Kleingedruckten“ keine Fallstricke lauern. Das reicht aber alleine nicht aus, wie uns so manche Gerichtsentscheidung immer wieder lehrt.
Auf folgende Punkte sollten Sie immer achten:

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Haus - Copyright Sylvia Horst
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WEG-Reform: Hausordnung „per Ordre de Mufti“?

Ich will, dass diese Wohnungseigentümergemeinschaft nach Recht und Gesetz verwaltet wird. Dabei geht es mir doch nur ums Prinzip! So oder ähnlich mag Wohnungseigentümer E als Mitglied dieser Gemeinschaft gedacht haben, als er auf eine Hausordnung pochte.

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Schornstein - Copyright Sylvia Horst
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Corona: Vorfahrt für Schornsteinfeger!

Auch in Pandemiezeiten muss der Schornsteinfeger ins Haus gelassen werden, damit er die verwendeten Heizungs- und Feuerungsanlagen prüfen kann. Auf Ansteckungsgefahren kann man sich dagegen nicht berufen. So entschied das Verwaltungsgericht (VG) Hannover mit Urteil vom 9.11.2020 - Az. 13 A 4340/20 (PM vom 16.11.2020).

Geklagt hatte ein Ehepaar, das den Schornsteinfeger nicht in die Wohnung lassen wollte. Stattdessen wurde um Verschiebung des Prüfungstermins gebeten. Daraufhin erließ der Schornsteinfeger eine kostenpflichtige schornsteinfegerrechtliche Anordnung. Dagegen zog das Ehepaar vor das Verwaltungsgericht - ohne Erfolg. Die Argumentation, man gehöre zur Risikogruppe und dürfe sich deshalb einer Ansteckungsgefahr nicht aussetzen, zog nicht.

Geld - Copyright Sylvia Horst
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Betriebskosten: Müssen sie jedes Jahr anfallen?

Betriebskosten sind die Kosten, die am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Ist daraus abzuleiten, dass sie jährlich anfallen müssen?

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Wasserzähler - Copyright Sylvia Horst
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Betriebskosten: Zähleraustausch statt Eichkosten?

Verbrauchszähler müssen funktionstüchtig und geeicht sein. Deshalb müssen sie getauscht werden, wenn die Eichfrist abgelaufen ist. Natürlich ist es möglich, die Zähler auszubauen, neu eichen zu lassen, und dann wieder einzubauen. Das ist aber umständlich.

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Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst
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Zugang der Kündigung

Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis mittels Einschreiben mit Rückschein. Das Schreiben wird der Mieterin nicht zugestellt, sondern bei der Post niedergelegt und die Mieterin über die Abholung unterrichtet. Die Mieterin holt das Schreiben nicht ab, sodass es an den Vermieter zurückgesandt wird.

Das OLG Rostock (24.08.2020, Az.: 3 U 18/19) verneint den Zugang der Kündigung. Gemäß § 130 BGB sei eine Kündigung erst zugegangen, „wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser von ihrem Inhalt Kenntnis nehmen kann.“ Da die Mieterin das Schreiben nicht abgeholt habe und es an den Vermieter zurückgesandt wurde, sei die Kündigung nicht zugegangen.

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Betriebskosten: Nachzahlungspflicht nur nach Einsicht in die Abrechnungsbelege!

Wer als Vermieter im Mietvertrag eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbart, den trifft eine Pflicht zur Abrechnung nach Ende des Abrechnungsjahres. Dazu gibt es eine Abrechnungsfrist. Wird nicht fristgerecht abgerechnet, so bleibt die Abrechnungspflicht bestehen. Aber: Nachzahlungssalden können dann nicht mehr erfolgreich beigetrieben werden.

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Paragraphen

Pflegeperson des Mieters: Aufnahme, Untervermietung und Wohnungsüberlassung zulässig?

Lassen im Alter die Kräfte nach, geht dies oft mit dem Eintritt von Pflegebedürftigkeit einher. Wohnungsmieter können dann allein auf die Inanspruchnahme von Pflegediensten mit Assistenzleistungen im Haushalt und hygienischer Unterstützung nicht verwiesen werden.

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Baum fällen  - Copyright Sylvia Horst
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Kosten der Baumfällung

Im Mietvertrag wird vereinbart, dass die Kosten der „Gartenpflege“ als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Als der Vermieter die Fällung zweier Bäume in der Betriebskostenabrechnung einstellt, verweigern die Mieter die Zahlung.

Zu Recht, urteilt das AG Leipzig (14.04.2020, Az.: 168 C 7340/19). Das Fällen von Bäumen stelle keine „laufend anfallende Maßnahme“ dar. Zwar können auch Kosten mit mehrjährigem Turnus Betriebskosten sein, allerdings nur dann, wenn die Kosten relativ regelmäßig anfallen. Dies sei bei Baumfällarbeiten nicht der Fall.

Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst
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WEG-Reform: Jahresabrechnung - wie geht das jetzt richtig?

Schon von jeher ist die Jahresabrechnung im Wohnungseigentumsrecht Quelle häufiger Streitigkeiten. Beschlossen von der Eigentümergemeinschaft, werden Abrechnungsbeschlüsse immer wieder gerichtlich angefochten. Was sagt die WEG-Reform zu dieser Entwicklung?

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Recht - Copyright Sylvia Horst
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Vergleichswohnungen

Der Vermieter verlangt die Zustimmung der Mieter zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Zur Begründung verweist er auf 3 Vergleichswohnungen, wobei die Wohnungen unter Angabe der Straßennamen mit „Erdgeschoss“ oder „Hochparterre“ gekennzeichnet werden.

Das AG Pinneberg (23.07.2020, Az.: 80 C 14/20) weist die Zustimmungsklage des Vermieters ab. Ein ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen setze eine eindeutige Identifizierung der benannten Vergleichswohnungen voraus. Daran fehle es, wenn sich aus dem Erhöhungsschreiben nicht zweifelsfrei ergebe, dass nur eine Wohnung pro Stockwerk vorhanden sei. Mangels Individualisierung sei die Klage daher abzuweisen.

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Datenschutz-Grundverordnung
Was müssen Vermieter wissen?

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Betriebskosten „Graffiti“

Werden im Rahmen der Hausreinigung, die vertraglich auf den Mieter abgewälzt ist, Graffitischäden beseitigt, so können diese Kosten als Betriebskosten „Hausreinigung“ auf den Mieter abgewälzt werden. Wäre Graffiti dagegen als Sachbeschädigung einzustufen, so bliebe der Vermieter auf seinen Kosten sitzen, weil es dann Instandhaltungsaufwendung wäre, urteilt das Amtsgericht Berlin-Mitte (11 C 35/07).

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Schimmelvermutung

Unter der Balkontür hat sich Feuchtigkeit gesammelt und das Parkett leicht verfärbt, der Mieter vermutet Schimmelbildung unter dem Parkett und mindert die Miete. Nein, urteilt AG München (474 C 2793/12), die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sei durch die Verfärbung nur unerheblich i. S. v. § 536 BGB beeinträchtigt, dies muss der Mieter hinnehmen. Dass Schimmel unter dem Parkett vermutet wird, genüge nicht die Miete begründet zu mindern.

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