Haus & Grund Buxtehude informiert:

Unsere Geschäftsstelle bleibt am 23. und 24. Juni 2022 geschlossen.

Haus & Grund Buxtehude:
Beratungsdienst erfolgt telefonisch.

Um unseren Beitrag gegen eine weitere Verbreitung des Corona-Virus zu leisten, finden die Beratungen telefonisch statt.
Wir sind zu unseren gewohnten Öffnungszeiten für Sie erreichbar.
Die Mietverträge übersenden wir Ihnen gerne auf dem Postweg.
Wir hoffen auf Ihr Verständnis.

Mit freundlichen Grüßen und mit den besten Wünschen für Ihre Gesundheit.
Der Vorstand

Mietspiegel in Buxtehude

Der qualifizierte Mietspiegel der Hansestadt Buxtehude wurde im Oktober 2020 fortgeschrieben und gilt bis zum 30.09.2022.

Zum Mietspiegel und Mietspiegelrechner der Hansestadt Buxtehude:
https://www.buxtehude.de/portal/seiten/neuer-mietspiegel-hilft-mietern-und-vermietern-vergleichsrechner-online-900000563-20351.html?vs=1

Kostenloser Verwaltervertrag des Zentralverbandes Haus & Grund Deutschland

Die Entscheidung für Wohnungseigentum ist gefallen. Nun muss das Eigentum verwaltet werden. Das ist teilweise in Wohnungseigentümergemeinschaften nicht so einfach. Umso wichtiger ist ein gut qualifizierter Verwalter der gemeinsam mit der Gemeinschaft die Immobilie verwaltet.

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Zensus 2022 in Niedersachsen:

Auf Immobilieneigentümer kommt einiges an Arbeit zu. Neben der Steuererklärung zur Ermittlung eines neuen Grundsteuerwertbescheides steht der Zensus 2022 auch in Niedersachsen an. Rund 10 Prozent der Bevölkerung werden hier befragt.

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Heizkosten: Kurios

Wohnungsmieter M erhält seine Heizkostenabrechnung. Obwohl er im Kinderzimmer und im Bad nicht geheizt hat, zeigt die Heizkostenabrechnung geringe Verbrauchswerte. Technisch liegt das an den neu installierten Funkmessern. Er moniert die Mehrkosten und verlangt von Vermieter V, dass in diesen beiden Räumen die Heizkörper stillgelegt (verplompt) werden. Muss der Vermieter dem folgen?

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Gehört Hausstrom zu den Betriebskosten?

Der Vermieter rechnet über die Betriebskosten des Abrechnungsjahres 2018 ab. Er führt eine Position „Hausstrom“ an.

Das AG Hamburg (03.03.2022, Az.: 48 C 320/20) erklärt die Betriebskostenabrechnung diesbezüglich als formell teilunwirksam. Gemäß § 2 Nr. 11 Betriebskostenverordnung könnten lediglich die Kosten für die Beleuchtung auf Mieter umgelegt werden. „Die Abrechnungsposition „Hausstrom“ kann indes auch andere Kostenarten enthalten, wie etwa der Stromverbrauch einer Gemeinschaftsanlage oder sonstiger Verbrauchsstellen, und stellt damit potentiell eine intransparente und damit unzulässige Mischposition dar. Die Abrechnungsposition ist für den Mieter nicht prüffähig, weil sie nicht erkennen lässt, auf welche Verbrauchsstellen die umgelegten Stromkosten entfallen.“

WEG: Verwirkung des Unterlassungsanspruchs

Die Beklagte betreibt seit 25 Jahren in einer Wohnung der Wohneigentümergemeinschaft eine Arztpraxis mit der Ausgabe von Methadon. Nach einem Vorfall im Jahr 2019 beschließen die Eigentümer, die Beklagte auf Unterlassung des Praxisbetriebes in Anspruch zu nehmen.

Das LG Frankfurt am Main (31.03.2022, Az.: 2-13 S 131/20) hebt das Urteil I Instanz auf und weist die Klage ab. Nach 25 Jahren ununterbrochener Duldung in Kenntnis des Betriebs einer Arztpraxis nicht im Teil-, sondern im Wohneigentum, sei der Anspruch auf Unterlassung verwirkt.

Coronabedingtes Betriebsverbot:
Entschädigung durch Versicherungen als Verwertungsgrundlage für eigene Mietforderungen?

Im Falle eines coronabedingt zur Pandemieabwehr staatlich erlassenen Betriebsverbots (Lock Down) erzielt der Gewerberaummieter keine Umsätze, trägt aber abgesehen davon weiter laufende Kosten. Nur das Schuldenmoratorium in Art. 240 § 1 EGBGB konnte ihm durch ein zeitliches Leistungsverweigerungsrecht einstweilen helfen. Die Folge von Umsatzeinbußen besteht in tiefgreifenden Liquiditätsengpässen.

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Wegerecht: Begünstigende Abrede im Kaufvertrag führt zu eigenen Rechten des Nachbarn!

Ein Hausgrundstück wird verkauft. Im Kaufvertrag wird zu Gunsten des Nachbarn N ein Wegerecht vereinbart; dies mit der Verpflichtung den Weg offen zu halten, ihn zu unterhalten und seine Benutzung durch die jeweiligen Bewohner des Nachbargrundstücks zu gestatten. Der Kaufvertrag schließt die Möglichkeit zur einseitigen Beendigung dieser Abrede aus.

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Vergleichbarkeit der Wohnungen bei ortsüblicher Vergleichsmiete

Das Mietobjekt weist eine Größe von 85 m² auf. Im Mieterhöhungsverlangen benennt der Vermieter drei Vergleichswohnungen, die eine Größe von ca. 57 m² bzw. 77 m² aufweisen. Damit weichen die Wohnungen 48% bzw. 32,4% von der vermieteten Wohnung ab.

Das AG Gronau (01.12.2020, Az.: 2 C 107/20) weist die Zustimmungsklage des Vermieters ab. „Eine derartige Abweichung der Wohnungsgröße führt vorliegend dazu, dass die genannten beiden kleineren Wohnungen nicht als Vergleichswohnungen im Sinne von § 558a Abs. 2 Nummer 4 BGB herangezogen werden können und das Mieterhöhungsverlangen bereits aus diesem Grunde formal unwirksam ist. Dies insbesondere deshalb, weil die Mieten pro Quadratmeter regelmäßig umso höher sind, je kleiner die Wohnung ist und die Wohnungen folglich unterschiedlichen Wohnungsteilmärkten zuzuordnen sind.“

Fortsetzung des Mietverhältnisses

Der Vermieter kündigt mit Datum vom 29.08.2018 das Mietvertragsverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist zum 31.08.2019 und begründet die Kündigung mit Eigenbedarf. Der Mieter zieht nicht aus, sondern nutzt die Wohnung mit Wissen des Vermieters weiter.

Die erhobene Räumungsklage weist das AG Hamburg (25.11.2021, Az.: 48 C 113/21) ab. Da der Vermieter nicht binnen 14 Tage nach Ablauf der Mietzeit der stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprochen habe, habe sich dieses gemäß § 545 BGB auf unbestimmte Zeit verlängert.

Nachbarrecht: „Bitte recht freundlich“!

Mit der Wertschätzung und der Achtung unserer Mitmenschen ist das ja heute leider so eine Sache. Da wird bisweilen rumgepöbelt, nach eigenem Gutdünken eigenmächtiges Verhalten gezeigt, verbotswidrig fotografiert, gefilmt, Gespräche heimlich aufgenommen und vieles andere mehr. Ein Zug der Zeit?

Handyvideo vom Nachbarn >>

Belegeinsicht des Mieters

Der Vermieter fordert die Mieter nach Zusendung der Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2020 zur Zahlung auf. Diese rügen den Ansatz bestimmter Positionen und bitten um Übersendung der Abrechnungsbelege. Dies lehnt der Vermieter ab und bietet die Einsichtnahme in seinen Räumlichkeiten an. Nachdem die Mieter nicht zahlen, erhebt er Klage.

Das AG Höxter (13.10.2021, Az.: 10 C 154/21) weist die Zahlungsklage als derzeit unbegründet ab. Die Räumlichkeiten des Vermieters befänden sich 65 km von der Wohnung der Mieter entfernt. Im Vergleich mit dem für den Vermieter geringen Aufwand der Anfertigung und Übersendung der Belegkopien sei die Entfernung für die Mieter unzumutbar. Mangels Übersendung habe der Vermieter den Anfall der in Rechnung gestellten Kosten nicht belegt.

Miete und Klimaschutz: Anspruch auf Duldung einer Solaranlage?

Wohnungsmieter W zeigt sich klimabewusst und beantragt bei Vermieterin V die Erlaubnis zur Installation einer Solaranlage zur Stromproduktion auf dem Balkon. V weigert sich, W installiert eigenmächtig. V klagt.

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Umlage von Betriebskosten

Im Mietvertrag wird die „monatliche Vorauszahlung der Betriebskosten“ unter Auflistung einiger, jedoch nicht aller Betriebskosten aufgeführt. In der Betriebskostenabrechnung rechnen die Vermieter unter anderem die nicht aufgeführte Gebäudeversicherung ab.

Das AG Gütersloh (08.10.2021, Az.: 10 C 798/19) gibt dem zahlungsverweigernden Mieter Recht. Im Mietvertrag fehle es an einer entsprechenden Umlagevereinbarung, insbesondere einer Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung. Die Aufzählung nur einzelner Betriebskostenpositionen führe nicht zur Umlage sämtlicher Betriebskosten der Betriebskostenverordnung auf den Mieter.

Miete: „Wankelmütig“

Mieter M unterzeichnet den Mietvertrag, weigert sich aber, die Mieträume zu übernehmen und den Vertrag zu erfüllen. Vermieter V sucht sich deshalb einen anderen Mieter O und vermietet ein zweites Mal an ihn, ohne M vorher zu kündigen.

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Geerbte Wohnung – Befreiung von der Erbschaftssteuer

Das geerbte Familienheim bleibt in der Regel erbschaftsteuerfrei, wenn man die Immobilie selbst bewohnt oder zumindest zeitnah einzieht. Das gilt zumindest, wenn das Familienheim normal groß ist. Steuerbefreiungen sind aber auch möglich, wenn man die direkt angrenzende Wohnung der Eltern erbt und damit dann die eigene Wohnung vergrößert.

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Wirtschaftliche Härte bei Modernisierungsmieterhöhung

Der Vermieter erhöht die Miete aufgrund energetischer Modernisierung. Die Mieterin erhebt den Einwand einer nicht zu rechtfertigenden wirtschaftlichen Härte gemäß § 559 Abs. 4, Satz 1 BGB.

Dieser Ansicht folgt das LG Berlin (Hinweisbeschluss vom 28.12.2021, Az.: 67 S 279/21) nicht. „Ein alleinstehender Mieter kann sich gegenüber einer auf die – energetische - Modernisierung der Mietsache gestützten Erhöhung des Mietzinses nicht mit Erfolg auf den Einwand einer nicht zu rechtfertigenden wirtschaftlichen Härte nach § 559 Abs. 4, Satz 1 BGB berufen, wenn ihm zur Bestreitung seines sonstigen allgemeinen Lebensbedarfs nach Abzug der Mietbelastungen noch 1.339,34 € im Monat und damit weit mehr als die Hälfte des bundesweit durchschnittlichen monatlichen Nettoeinkommens zur Verfügung stehen.“

Heizkosten: Fernablesbare Verbrauchserfassungseinrichtungen

Vermieter V möchte mit der Zeit gehen. Deshalb möchte V funkbasierte und fernablesbare Messeinrichtungen einbauen. Wohnungsmieter M will das nicht dulden und befürchtet „schädigende Funkwellen“. V klagt auf Duldung.

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Fehlende Rückforderungsmöglichkeit

Der Vermieter übersendet den Mietern eine Reparaturrechnung und bittet um Ausgleich. Die Mieter teilen dem Vermieter mit, dass sie die Kosten aus Kulanz übernehmen, obwohl sie dazu mietvertraglich nicht verpflichtet sind. Später überlegen sie es sich anders und verklagen den Vermieter auf Rückzahlung.

Das AG Hamburg (13.08.2021, Az.: 46 C 101/19) weist den Anspruch ab. „Erklärt der Mieter in einem Schreiben gegenüber dem Vermieter, Reparaturkosten aus Kulanz zu übernehmen, obwohl er dazu laut mietvertraglicher Regelung nicht verpflichtet sei, steht der Rückforderung einer geleisteten Zahlung § 814 BGB entgegen, da der Mieter zum Ausdruck gebracht hat, die Rechtslage geprüft und trotz erkannter fehlender Verpflichtung gezahlt zu haben.“

Wohnungseigentümerversammlung „2-G“ oder „2-G plus“?

3G am Arbeitsplatz, 2G in der Freizeit, das ist der staatlich aktuelle Trend, nachdem die Grundentscheidung aus wirtschaftlichen Gründen, keinen Lock-Down mehr anzuordnen, gefallen ist. Was ist jetzt mit Wohnungseigentümerversammlungen?

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Winterdienst: Haftung begrenzt!

Nicht nur die Anwohner müssen im Winter Schnee schippen und Eis beseitigen, sondern auch die Passanten müssen auf verbliebene oder neu entstandene Glättestellen achten. Sie müssen vor allen Dingen geeignetes Schuhwerk tragen, dass dem Wetter angepasst ist.

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Mietkündigung: Unterschrift „i. A.“ in Ordnung - „i. O.“?

Wenn der Vermieter den Mietvertrag mit dem Mieter kündigen möchte, muss er beim Kündigungsschreiben die formellen Anforderungen beachten. Sonst scheitert die Kündigung der Wohnung bereits durch formelle Fehler.

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Mietmangel und Minderungsrecht

Aufgrund eines Wasserschadens kann die schadensursächliche Dusche der Mietwohnung nicht genutzt werden. Ferner knarrt der Fußboden in dem Neubauobjekt. Die Mieter mindern die Miete.

Das AG Paderborn (29.06.2021, Az.: 54 C 20/21) hält das Knarren des Fußbodens zwar nicht für einen vertragsgemäßen Zustand, allerdings seien damit keine erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen der Wohnung gegeben, sodass eine Mietminderung ausscheidet. „Die Nutzung des Badezimmers einer Wohnung ist jedoch neben der Möglichkeit dort zu schlafen und sich zum Wohnen dort aufzuhalten ein essenzieller Bestandteil des Gebrauchs einer Wohnung.“ Daher sei eine Mietminderung von 40 % angemessen.

Mietende: Nutzungsentschädigung „für die Zeit danach“ schätzbar

Der Mieter kündigt dem Vermieter den Mietvertrag für die Wohnung und zieht nicht aus. Was ist nun mit der Mietzahlung? Kann der Vermieter nach dem Mietende einen Mietpreis festlegen? Welche Miethöhe hält einer Überprüfung stand? Und was gilt in einem Gebiet mit einer Mietpreisbremse? Hat der Mieter die Pflicht einen Mietzuschlag zu zahlen?

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Duldung des Einbaus von Messgeräten

Der Vermieter wünscht den Austausch elektronischer Heizkostenverteiler auf funkbasierte. Die Mieterin lehnt dies ab.

Das AG Konstanz (21.10.2021, Az.: 4 C 163/21) verpflichtet die Mieterin zur Duldung. Unter Bezugnahme auf die BGH-Rechtsprechung (28.09.2011, Az.: VIII ZR 326/10) bestehe gemäß § 4 Abs. 2, Satz 1, Halbsatz 2 Heizkostenverordnung die Duldungspflicht sowohl bezüglich des erstmaligen Einbaus als auch bezüglich des Austauschs. Dies folge bereits aus dem eindeutigen Wortlaut. Darüber hinaus solle diese Vorschrift das Verbraucherverhalten der Mieter beeinflussen, um Energie zu sparen. Dieses Ziel sei jedoch nur zu erreichen, wenn der Vermieter auch moderne Geräte installieren könne.

Hauskauf / Grundstückskauf:

Ein abträgliches oder sogar schikanöses Nachbarverhalten kann im Falle eines Grundstücksverkaufs durchaus Bedeutung erlangen; und zwar dann, wenn das Verhalten des Nachbarn den Nutzungswert des verkauften Grundstücks erheblich beeinträchtigt.

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Betriebskostenabrechnung

Die Mieter verweigern die Zahlung der in der Betriebskostenabrechnung umgelegten Kosten für die Treppenhausreinigung. Sie halten die Umlage für unbillig, da sie lediglich die Kellertreppe nutzen.

Das AG Brandenburg (27.05.2021, Az.: 31 C 295/19) verurteilt die Mieter zur Zahlung. „Die Reinigung der gemeinsam genutzten Räume ist immer dann umlagefähig gemäß § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung, wenn diese Räume nicht einzelnen Mietern zur eigenen Nutzung zugewiesen wurden.“ Der Umfang der Nutzung sei dabei unerheblich. Auch liege kein Fall erheblicher Unbilligkeit vor, da den Mietern die Nutzung des gesamten Treppenhauses nicht untersagt sei.

Rauchmelder:

Trägt der Mieter die Kosten für einen von ihm verursachten Fehlalarm?
Der Fall: Mieter M verursacht beim Kochen starke Rauch-, Dunst- und Hitzeentwicklungen. Trotzdem lüftet er nicht durch ein geöffnetes Fenster nach draußen, sondern durch Öffnen der Küchentüre in den Flur.

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Nachruf

In stiller Trauer nehmen wir Abschied von unserem ehemaligen ersten Vorsitzenden und Ehrenvorsitzenden
Heinz-Henning Jürges
der am 12.11.2021 im Alter von 76 Jahren verstorben ist.

Herr Jürges hat von 1998 bis 2019 als 1. Vorsitzender die Geschicke des Haus & Grund Buxtehude e.V. entscheidend geprägt.
Mit großem persönlichen Einsatz hat er die Vereinsaktivitäten vor allem bei der Mitgliederberatung ausgebaut, Netzwerke verdichtet und die Öffentlichkeitsarbeit intensiviert.
Dank seines Engagements und Fachwissens wurden die Interessen der Mitglieder bei gesellschaftlichen und politischen Themen in der Öffentlichkeit stets nachhaltig vertreten.

Wir danken ihm für die langjährige und vorbildliche Vereinsführung und werden ihm stets ein ehrendes Andenken bewahren. Sein Wirken wird unvergessen sein.

Haus & Grund Buxtehude e.V.
Der Vorstand

Datenschutz-Grundverordnung
Was müssen Vermieter wissen?

Informationen zum Datenschutz:

Alle Formulare und Informationen für Sie zum Download:>>

Betriebskosten „Graffiti“

Werden im Rahmen der Hausreinigung, die vertraglich auf den Mieter abgewälzt ist, Graffitischäden beseitigt, so können diese Kosten als Betriebskosten „Hausreinigung“ auf den Mieter abgewälzt werden. Wäre Graffiti dagegen als Sachbeschädigung einzustufen, so bliebe der Vermieter auf seinen Kosten sitzen, weil es dann Instandhaltungsaufwendung wäre, urteilt das Amtsgericht Berlin-Mitte (11 C 35/07).

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Schimmelvermutung

Unter der Balkontür hat sich Feuchtigkeit gesammelt und das Parkett leicht verfärbt, der Mieter vermutet Schimmelbildung unter dem Parkett und mindert die Miete. Nein, urteilt AG München (474 C 2793/12), die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sei durch die Verfärbung nur unerheblich i. S. v. § 536 BGB beeinträchtigt, dies muss der Mieter hinnehmen. Dass Schimmel unter dem Parkett vermutet wird, genüge nicht die Miete begründet zu mindern.