Nachbarrecht: Tor auf, Tor zu?

Den verfeindeten Nachbarn E und N gehören zwei hintereinanderliegende Grundstücke. N baut an der Grenze zu seinem Hinterliegergrundstück ein elektrisch betriebenes Tor. In den ersten Jahren wird das Tor zum Begehen und Befahren geöffnet und ansonsten verschlossen; dann lässt N das Tor nur noch offenstehen. E klagt dagegen.

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Wohnungseigentum: My home is my castle!

Bei der Vermietung von Sondereigentum greifen das Wohnungseigentumsrecht und das Mietrecht ineinander. Kommt es zu Störungen, unterscheiden wir drei Positionen, die Wohnungseigentümergemeinschaft, den vermietenden Wohnungseigentümer als deren Mitglied, und schließlich den Mieter. Wer darf erfolgreich gegen den „Störenfried“ klagen?

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Grundstücksnutzung: Nicht als Müllkippe

(ho) Ein Hausgrundstück ist keine Mülldeponie. Deshalb ist auch die Lagerung von Müll dort nicht gestattet. Das gilt auch für Bauschutt und für sonstige Renovierungsmaterialien, die in einen Keller des Hauses eingemauert werden. Der Nachbar hat in all diesen Fällen Beseitigungsansprüche aus § 1004 BGB.

Wurde aber der Bauschutt von einem Dritten - hier von einem beauftragten Bauunternehmer - eingemauert und weiß der Grundstückseigentümer davon nichts, fehlt seine Störereigenschaft.
Ergebnis:
In diesem Falle kann der Nachbar Beseitigung aus § 1004 BGB nicht verlangen (OLG Koblenz, Urteil vom 12.9.2019 - 1 U 350/19, juris).

BGH: Gegenstandswert bei Streit über Mietminderung

Die Mieter fordern vor Gericht die Beseitigung von Mietmängeln sowie die Feststellung, dass sie zur Minderung der Miete um 15 % berechtigt sind.

Der Fall landet vor dem BGH, der die Revision mangels Erreichen des Revisionsstreitwertes von 20.000 € nicht annimmt. Der Gegenstandswert einer Klage auf Feststellung der Mietminderung sowie der Klage auf Beseitigung von Mängeln beträgt jeweils den dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Minderung. Dieser sei hier nicht erreicht (BGH, Beschluss vom 17.03.2020, Az.: VIII ZR 115/19).

Nutzungsentschädigung und Schönheitsreparaturen

Der Mieter gibt das Mietobjekt zurück, unterlässt jedoch die Vornahme von Schönheitsreparaturen. Der Vermieter fordert gemäß § 546 a BGB wegen Vorenthaltens der Mietsache Nutzungsentschädigung.

Das OLG Brandenburg (Beschluss vom 03.02.2020, Az.: 3 B 125/19) sieht den Anspruch als nicht erfüllt an. Voraussetzung für die Nutzungsentschädigung wäre ein Vorenthalten der Mietsache. Diese liege vor, wenn der Mieter dem Vermieter die Mietsache nicht zurückgebe. Vollkommen unerheblich sei dabei der Zustand der Mietsache. Daher liege in der Zurückgabe der Mietsache mit notwendigen Schönheitsreparaturen kein Vorenthalten im Sinne des § 546 a BGB.

Mieterhöhung: Nicht mit unvergleichbarer Vergleichswohnung

Fehlt ein Mietspiegel, auf dem man sein Mieterhöhungsverlangen stützen kann, so kann es auch mit 3 Vergleichswohnungen begründet werden. Nur: die Wohnungen müssen eben auch vergleichbar sein.

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Zahlungsverzug: Auch geringe Mietrückstände als Kündigungsgrund!

Muss der Mietrückstand über 2.000,00 Euro betragen, damit der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag „nicht unerheblich“ verletzt hat?

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Mietkündigung: Originalvollmacht notwendig oder nicht?

Muss der Vermieter dem Kündigungsschreiben immer eine Originalvollmacht beifügen, wenn er eine andere Person mit der Kündigung des Mietverhältnisses bevollmächtigt?

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Grundstücksnutzung: Nicht als Privatzoo!

Ein Hauseigentümer schafft sich immer mehr Tiere an und hält sie im Grundstücksaußenbereich seiner Doppelhaushälfte. Darf er das?

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Jetzt neu:
Beratungsfilme zu Corona und Mietrecht

Haus & Grund Niedersachsen bietet einen neuen Service:
kurze, interessante Beratungsfilme rund um das Thema Corona und Mietrecht. So sind Sie immer topaktuell informiert.

Zu den Videofilmen >>

Mieterhöhung: Ohne beweisbaren Zugang – „erledigt!“

(ho) Kann der Vermieter nicht nachweisen, dass sein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter zugegangen ist, so ist schon deshalb seine Klage, gerichtet auf Zustimmung zu diesem Mieterhöhungsverlangen, unzulässig (LG Berlin, Urteil vom 20.6.2019 - 65 S 39/19, MietRB 2020, S. 103). Das Gericht steigt dann gar nicht erst in den Fall ein und prüft nicht, ob der Vermieter zu Recht eine erhöhte Miete vom Mieter begehrt. Es kommt deshalb nicht darauf an, ob das umstrittene Mieterhöhungsverlangen in der Sache zu Recht gestellt worden ist und ob es formell wirksam abgefasst wurde.

Auch wenn das hart klingt, die Entscheidung ist rechtlich richtig. Sie zeigt, dass man neben inhaltlichen und formellen Anforderungen besonderes Augenmerk auch auf die Nachweisbarkeit einer Zustellung des Schreibens an den Mieter legen muss.

Nachbarrecht: „Zeitspielchen mit Hinhaltetaktik“ beim Rückschnitt

Die Grundstücke der verfeindeten Nachbarn A und B grenzen aneinander. Anlass ihres Streits ist eine Thuja-Hecke an der Grundstücksgrenze. A fordert B zum Rückschnitt seiner Hecke auf. B antwortet im Januar 2017, er werde im kommenden Frühjahr zurückschneiden. Nichts geschieht.

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Wohnungseigentum: „Freunde, seid nicht feige, …!“

Wohnungseigentümer Q hatte in der Wohnungseigentümerversammlung erfolglos beantragt, den bisherigen Verwalter nicht wieder zu bestellen. Nur wegen seines abgelehnten Antrags ficht er an.

So urteilt das Gericht >>

Eilmaßnahmen des WEG-Verwalters

Aufgrund eines Wasserschadens im Gemeinschaftseigentum muss das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betreten werden. Dieser verweigert den Zutritt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beantragt vor Gericht, den Wohnungseigentümer im Wege einstweiligen Rechtsschutzes auf Duldung zu verurteilen.

Das AG München (Beschluss vom 25.03.2020, Az.: 483 C 4847/20) erlässt die einstweilige Verfügung. Gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 WEG bestehe auch in Zeiten von Corona ein Wohnungsbetretungsrecht des Verwalters zur Abwehr aktueller Gefahren für die Gemeinschaft. Der Sondereigentümer sei zur Duldung entsprechender Maßnahmen in seinem Sondereigentum verpflichtet, damit der Verwalter auch in Zeiten von Corona in dringenden Fällen ohne vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft handlungsfähig bleibe.

Corona: Rettungsschirm auch für Vermieter zwingend!

Bundesregierung, Bundestag und Bundesrat haben ein Mietkündigungs-Moratorium für die Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 beschlossen: Treten Corona bedingt bei Mietern Zahlungsschwierigkeiten auf, sollen deshalb Kündigungen bis zum 30. Juni 2022 nicht möglich sein. Doch Mieteingänge sind zur Immobilienbewirtschaftung unverzichtbar.
Deshalb fordert Haus & Grund einen staatlicher Hilfsfonds gerade für Vermieter.

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Corona und Miete: Gesundheitliche Schutzvorkehrungen geschuldet?

Was passiert, wenn ein Nachbar-Mieter im Haus coronaverdächtig oder sogar positiv getestet worden ist, und vom Gesundheitsamt in die eigene Mietwohnung in Quarantäne verbannt wird?

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Widerruf jahrelanger Inanspruchnahme

Die Parteien sind benachbarte Eigentümer. Der Beklagte nutzt seit dem Jahr 2003 einen Weg, der unter anderem auch über im Eigentum der Klägerin befindliche Grundstücke führt. Im Jahr 2017 beginnt der Beklagte auf dem Weg Kies aufzuschütten und versetzt Zaunpfähle am Wegesrand. Er möchte mit diesen Maßnahmen den Weg zur Nutzung durch Baufahrzeuge vorbereiten, da er Maßnahmen auf seinem Grundstück plant. Die Klägerin beantragt den Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Unterlassung der Maßnahmen. Sie widerruft gleichzeitig die gewährte Nutzung.

Das OLG Koblenz (16.01.2020, Az.: 1 U 960/18) bestätigt, dass auch nach jahrzehntelanger Duldung ein Recht zum Widerruf und Geltendmachung eines Unterlassungsanspruchs nach § 1004 BGB gegeben ist.
Anmerkung: Eine Sicherung im Grundbuch war zuvor nicht erfolgt.

Kleinreparaturklausel

Die Vermieterin nimmt Arbeiten an der Dichtung des Abflussrohrs der Toilette vor. Unter Hinweis auf die im Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel stellt sie diese Kosten dem Mieter in Rechnung. Dieser verweigert die Zahlung.

Zu Recht, urteilte das AG Mitte (05.02.2020, Az.: 15 C 256/19).
Von der Kleinreparaturklausel seien nur solche Schäden umfasst, bei denen der Mieter durch schonenden Umgang die Verschleiß- und Alterungserscheinungen begrenzen kann. Auf das Abflussrohr der Toilette wirke der Mieter bereits nicht direkt ein. Aufgrund der lediglich mittelbaren Einwirkung bestehe keine Möglichkeit, durch einen schonenden Umgang den Alterungsprozess zu verlangsamen.

Corona und Miete: Home-Office und Homeworking
(Teil-)Gewerbliche Nutzung der Wohnung durch Home-Office als Arbeitnehmer?

Der Mieter darf die Mietwohnung grundsätzlich nicht gewerblich nutzen.
Aber wie sieht es bei der Einrichtung eines Home-Office als nichtselbstständiger Arbeitnehmer aus?

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Corona und WEG

Zwei Themen beschäftigen Wohnungseigentümer und Verwalter besonders:

1. Wie sieht es mit Pflichten zur Vermeidung von Infektionen in der Wohnungseigentumsanlage aus?
2. Gibt es besondere Verpflichtungen des Verwalters bei aufgetretenen Infektionsfällen im Objekt?

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Mietwohnung: Stromrechnung offen - wer zahlt?

Mieter zahlt den Strom nicht. Der Stromversorgunger sperrt den Strom. Die Rechnungen soll nun der Vermieter zahlen.

Dazu der BGH >>

„Sturmschäden - wer haftet?“

Unwetter in Deutschland. Hauseigentümer machen ihr Haus „wetterfest“. Doch was passiert, wenn doch Sturmschäden am eigenen Haus oder beim Nachbarn z. B. durch umgeworfene eigene Bäume oder durch fliegende Dachziegel eintreten?

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Tod des Mieters: Haftung der Erben?

Mieter M stirbt kinderlos. Sein Bruder B erbt und tritt damit in das Mietverhältnis ein (§§ 564 Satz 1, 1922 Abs. 1 BGB). Miete für die Wohnung des M zahlt er nicht. Vermieter V kündigt wegen Zahlungsverzugs und klagt gegen B auf Zahlung von Miete und Betriebskosten sowie auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Dazu der BGH >>

Geruchsbelästigung im Treppenhaus als Mietmangel

Die Mieter zeigen gegenüber dem Vermieter eine Geruchsbelästigung im Treppenhaus in Form von Duftstoffen bzw. Parfüm an. Sie mindern die Miete.

Das AG Speyer (27.02.2019, Az.: 32 C 32/18) gesteht den Mietern eine Mietminderung in Höhe von 5 % zu. Die Mieter hätten nachgewiesen, dass an mehreren Tagen teilweise über Stunden im Treppenhaus und in der Wohnung störender Parfümgeruch vorhanden war. Dies habe zu Kopfschmerzen geführt und sei nicht durch Lüften in kurzfristiger Zeit zu beseitigen gewesen. Bei der Berechnung der Minderungsquote sei zu berücksichtigen, dass die Belästigung an sich zwar mehrere Stunden andauerte, allerdings nur an einzelnen Tagen auftrat.

Heizkosten: Anspruch auf gesetzlichen Heizkostenverteilungsschlüssel

Vorbehaltlich einer vereinbarten Betriebskostenpauschale müssen verursachte Betriebskosten jährlich abgerechnet werden, wenn der Mietvertrag die Betriebskostenumlage so vorsieht. Das gilt auch für verursachte Heizkosten.

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Nachbarrecht: Wie schräg ist das denn - Aufregung um „Kuhglocken“ auf dem Land

L ist Landwirt und betreibt Weideviehhaltung. Wie in Bayern üblich, hat er die weidenden Kühe mit Kuhglocken versehen. Nachbar N ist genervt und klagt auf Unterlassung des Einsatzes der Kuhglocken.

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Miete: Schadensersatz für uralte Tapeten?

Reißt der Mieter vorhandene Tapeten (teilweise) ab, so löst dies seine Schadensersatzpflicht aus. Der Grundsatzes „neu für alt“ kann ausgeschlossen sein.

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Weihnachtsdeko: Frohe Botschaft auch für Nachbarn?

In der Vorweihnachtszeit werden Gärten und Häuser immer volumiger beleuchtet und geschmückt. Das kann, ausgehend von einem festlichen Lichterglanz, in ein „sintflutartiges Lichtermeer von vielen Tausend Birnen einmünden, die zudem noch in verschiedenen Farben blinken, anstatt statisch zu leuchten.

Folgende Regeln sind zu beachten >>

Jahresende: Rechtzeitig Verjährung prüfen

Vermieter, die sich vor Forderungsausfällen schützen wollen, sollten rechtzeitig vor dem Jahresende prüfen, ob die Verjährung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis droht.

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Silvesterfeuerwerk - Lasst es krachen!

Alljährlich wird gewarnt, Silvesterfeuerwerk leichtfertig oder alkoholisiert abzubrennen. Alljährlich wird dies nicht immer beachtet.

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Haus & Grund Buxtehude e.V. informiert:
Mietkaution bei Wohnungsmietverhältnissen

Anlässlich der Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Buxtehude e.V. am 21. November 2019 begrüßte Vorsitzender Stefan Tank Sabine Jung, Justitiarin beim Landesverband Haus & Grund Niedersachsen, zu dem Thema „Mietkaution bei Wohnraummietverhältnissen“.

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Hausverkauf im Alter: Vorsorgevollmacht wichtig!

Zur Finanzierung der Heimkosten muss das eigene Haus verkauft werden. Ist man selber fit genug - kein Problem. Wird man krank oder sogar Dement, so müssen Andere handeln.

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Hausrenovierung mit Fernsehteam: Wie gewonnen, so zerronnen!

Ein Sendeformat hat die Aufgabe, desolate Häuser zu renovieren. Die Eigentümer verpflichten sich, den Produktionserfolg zu ermöglichen. Alle könnten glücklich sein, wäre da nur nicht das Finanzamt!

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Wohnungsmodernisierung: Bitte wieder wie vorher!

Vermieter V modernisiert. Er bringt Außenbalkone an. Die Fenster mit Außenrollläden werden zu Balkontüren ohne Außenrollläden. Mieter M will, dass die Außenrollläden wieder montiert werden.

Zu Recht? >>

Verbotene Werbung

Müssen Werbeverbotsschilder auf Hausbriefkästen beachtet werden?

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Gartenpflege: Mieter legt Axt an!

Der Mieter eines Einfamilienhauses darf den Garten mitbenutzen, muss ihn aber pflegen. Den Begriff der „Gartenpflege“ legt er auf seine Weise aus, schärft seine Axt, und fällt einen Baum.

Darf er das? >>

Nachbarrecht: „Showtime“ für Nachbars Bäume, Sträucher und Pflanzen

Wachsen Nachbarsbäume, Sträucher und Pflanze auf seinem Grundstück zu hoch oder wachsen sie etwa über Ihre Grenze ins eigene Grundstück hinein? Dann dürfen Sie ab dem 1. Oktober Rückschnittansprüche umsetzen.

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Wohnungseigentum: Wie hoch?

Die Rede ist von der Verwaltergebühr, die für die Bearbeitung von Zahlungsklagen im „Schema F“ zulässig angesetzt werden darf. Ist eine „Klagegebühr“ von 200 € pro Klage zulässig?

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Mietrecht: „Fräulein“ als Schimpfwort?

Während die Anrede "Fräulein" früher durchaus zur Etikette gehörte und von den betroffenen Damen häufig genug auch eingefordert wurde, steht sie heute auf dem Index.

Was bedeutet das für den Vermieter? >>

Haus & Grund Buxtehude: Mitgliederausfahrt 2019
Fahrt mit der Mocambo auf der Oste

Auch in diesem Jahr fand wieder der beliebte Mitgliederausflug mit Haus & Grund Buxtehude statt. Vom Buxtehuder ZOB aus ging es nach Oberndorf im Landkreis Cuxhaven. Dort hat die Mocambo am Anleger bei der Kirche ihren Liegeplatz.

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Wohnungswirtschaftliche Attitüden im Sommerloch

Politik und Medien werden nicht müde, steile Entwicklungen der Mieten „nach oben“ bei ständig stärker verknapptem Wohnungsangebot zu beschwören. Hunderttausende seien ohne Wohnung, die Mieten würden „explodieren“.

Dies ist falsch! >>

Grundsteuer: Na also, geht doch!

Im Debakel um die zukünftige Regelung der Grundsteuer geht Niedersachsen möglicherweise eigene Wege, um der Forderung des Bundesverfassungsgerichts nach einer gesetzlichen Neuregelung bis zum 31. Dezember 2019 nachzukommen.

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Erbrecht: Geschenktes Sparbuch?

Der Beratungsklassiker schlechthin: Vater V hat 2 Kinder, U und T. Ein Sparbuch übergibt er an U, verbunden mit der Auflage, aus dem Sparguthaben die Beerdigungskosten zu bezahlen. Dagegen setzt er T zum Alleinerben ein.

Der Streit ist vorprogrammiert >>

Datenschutz: Fragen über Fragen!

„Datenschutztechnisch“ befinden wir uns bereits im Jahre 2 neuer Zeitrechnung nach dem Stichtag des 25. Mai 2018 zur Einführung der deutlich verschärften EU-Datenschutz-Grundverordnung (DS-GVO) und des ausführenden Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG-2018). Den großen Wurf bei der Bekämpfung der wirklichen „Datenkraken“ hat das nicht gebracht. Google, Facebook und Co. reiben sich immer noch im Ergebnis unangefochten von ihrem Hauptsitz in Nordirland aus die Hände. Doch die Wohnungswirtschaft muss sich kräftig gängeln lassen.

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Datenschutz-Grundverordnung
Was müssen Vermieter wissen?

Informationen zum Datenschutz:

Alle Formulare und Informationen für Sie zum Download:>>

Immobilieneigentum: Zensus 2021 - und der Datenschutz?

Schon wieder eine Gebäude- und Wohnungszählung? Ja - die Europäische Union will es so (Verordnung EG Nr. 763/2008 in Verbindung mit der Verordnung EU 2017/12 sowie den Durchführungsverordnungen EU 2017/543 und EU 2017/881). Nachdem Deutschland mit dem „Zensusvorbereitungsgesetz 2021“ (ZensVorbG 2021) mit Wirkung zum 10.3.2017 einen ersten Umsetzungsschritt getan hat, hat jetzt der Deutsche Bundestag das Zensusgesetz 2021 (ZensG 2021) am 3.7.2019 beschlossen.

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Nachlese: Jahreshauptversammlung 2019 von Haus & Grund Niedersachsen

Mit den Kernforderungen zur aktuellen und zukünftigen Wohnungspolitik in Niedersachsen fand der diesjährige Landesverbandstag von Haus & Grund Niedersachsen in den Strandterrassen / Steinhude statt.

Gastgeber des Landesverbandstages war Haus & Grund Wunstorf, dessen Wirken vor Ort niedersachsenweit vor ca. 250 Delegierten, Mitgliedern und Gästen gewürdigt werden konnte.

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Überhitzte Wohnungen

Durch heiße sommerliche Außentemperaturen überhitzende Wohnungen geben keinen Anlass zur Minderung der Miete.

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Mietkündigung: Bis an die Zähne bewaffnet

Irgendwie muss unser Wohnungsmieter M wohl negativ aufgefallen sein: Die Polizei erscheint in seiner Wohnung und findet eine scharfe Pistole samt Munition gefunden. Vermieter V bekommt davon Wind, kündigt fristlos und klagt auf Räumung.

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Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung

In einem seit langem bestehenden Mietvertrag tritt auf Vermieterseite ein Rechtsnachfolger ein. Er kündigt den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs mit dem Hinweis, dass er die Wohnung „für sich selbst benötigt“. Die Mieterin zieht nicht aus. Der Vermieter erhebt Räumungsklage.

Das LG Hamburg (Beschluss vom 02.01.2019, AZ: 316 S 78/18) weist die Klage ab. Neben der Angabe der Person, die in die zu kündigende Wohnung einziehen soll, müsse der Vermieter weitere Tatsachen angeben, die sein „Nutzungs- und Überlassungsinteresse“ belegen. Aus der hier verwandten Formel ergebe sich nicht einmal, ob der Kläger tatsächlich selber einziehen bzw. in welcher Art und Weise er die Wohnung nutzen wolle.

Duldungspflicht bei Mängelbeseitigung

Eine 92-jährige Mieterin rügt Gesundheitsgefährdung durch die Wohnung. Vermieter V will die Mängel beseitigen lassen. Die Mieterin, will eine Ersatzwohnung.

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Neuer Mietspiegel in Buxtehude vom 01.10.2018

Buxtehude ist Vorreiter beim Mietspiegel in Norddeutschland

Zum Mietspiegel und Mietspiegelrechner der Hansestadt Buxtehude >>

Betriebskosten „Graffiti“

Werden im Rahmen der Hausreinigung, die vertraglich auf den Mieter abgewälzt ist, Graffitischäden beseitigt, so können diese Kosten als Betriebskosten „Hausreinigung“ auf den Mieter abgewälzt werden. Wäre Graffiti dagegen als Sachbeschädigung einzustufen, so bliebe der Vermieter auf seinen Kosten sitzen, weil es dann Instandhaltungsaufwendung wäre, urteilt das Amtsgericht Berlin-Mitte (11 C 35/07).

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Schimmelvermutung

Unter der Balkontür hat sich Feuchtigkeit gesammelt und das Parkett leicht verfärbt, der Mieter vermutet Schimmelbildung unter dem Parkett und mindert die Miete. Nein, urteilt AG München (474 C 2793/12), die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sei durch die Verfärbung nur unerheblich i. S. v. § 536 BGB beeinträchtigt, dies muss der Mieter hinnehmen. Dass Schimmel unter dem Parkett vermutet wird, genüge nicht die Miete begründet zu mindern.