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Haus & Grund informiert:
Wir machen Urlaub und unsere Geschäftsstelle
ist in der Zeit vom 1. April bis zum 9. April 2021
nicht besetzt.
Die Rechtsberatung am 8. April 2021 findet
ohne Terminvereinbarung in der Zeit von 15:30 Uhr
bis 18:00 Uhr telefonisch unter der Telefonnummer
041 61 - 841 43 durch Frau Rechtsanwältin David
statt.
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Haus & Grund Buxtehude Informiert:
Beratungsdienst erfolgt telefonisch.
Um unseren Beitrag gegen eine weitere Verbreitung des Corona-Virus
zu leisten, finden die Beratungen
telefonisch statt.
Wir sind zu unseren gewohnten Öffnungszeiten für
Sie erreichbar.
Die Mietverträge übersenden wir Ihnen gerne auf
dem Postweg.
Wir hoffen auf Ihr Verständnis.
Mit freundlichen Grüßen und mit den besten Wünschen
für Ihre Gesundheit.
Der Vorstand
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Mietspiegel in Buxtehude
Der qualifizierte Mietspiegel der Hansestadt Buxtehude wurde
im Oktober 2020 fortgeschrieben und gilt bis zum 30.09.2022.
Zum Mietspiegel und Mietspiegelrechner der Hansestadt Buxtehude:
https://www.buxtehude.de/portal/seiten/neuer-mietspiegel-hilft-mietern-und-vermietern-vergleichsrechner-online-900000563-20351.html?vs=1
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Kostenloser Verwaltervertrag des Zentralverbandes
Haus & Grund Deutschland
Die Entscheidung für Wohnungseigentum ist gefallen.
Nun muss das Eigentum verwaltet werden. Das ist teilweise
in Wohnungseigentümergemeinschaften nicht so einfach.
Umso wichtiger ist ein gut qualifizierter Verwalter der gemeinsam
mit der Gemeinschaft die Immobilie verwaltet.
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WEG-Reform und Verwalterwechsel: Wer macht die Jahresabrechnung?
Trennt sich die Eigentümergemeinschaft von ihrem bisherigen
Verwalter, so kommt es typischerweise zu der Frage:
Wer muss die Jahresabrechnung für den abgelaufenen Abrechnungszeitraum
erstellen - der alte oder der neue Verwalter?
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Besichtigungsrecht des Vermieters zwecks Mieterhöhung
Nach Erwerb begehren die neuen Vermieter die Besichtigung
der Mietwohnung zur Vorbereitung einer Mieterhöhung.
Die Mieter verweigern den Zutritt, sodass die Vermieter Duldungsklage
erheben.
Das AG München (04.09.2020, Az.: 421 C 4745/20) erkennt
ein Zutrittsrecht der Vermieter gemäß §§
242, 535 BGB i. V.m. dem Mietvertrag an. Der Vermieter sei
berechtigt, die Merkmale der Mietwohnung zu kennen, um ein
Mieterhöhungsverlangen formell und materiell ordnungsgemäß
erstellen zu können. „Ein solches Interesse besteht
bereits aus dem Grunde, dass der Vermieter bei fehlender Zustimmung
aufgrund der Klagefrist in einen Prozess gedrängt wird,
den er aufgrund einer falschen Einordnung verlieren könnte.“
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Mietvertrag - professionell ausgefüllt
Verwendet man ein „frisches“ Vertragsmuster
von Haus & Grund, hat man schon vieles richtig gemacht.
Denn dann kann man als Vermieter davon ausgehen, dass die
neueste Rechtsprechung eingearbeitet worden ist und im „Kleingedruckten“
keine Fallstricke lauern. Das reicht aber alleine nicht aus,
wie uns so manche Gerichtsentscheidung immer wieder lehrt.
Auf folgende Punkte sollten Sie immer achten:
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WEG-Reform: Hausordnung „per Ordre de Mufti“?
Ich will, dass diese Wohnungseigentümergemeinschaft
nach Recht und Gesetz verwaltet wird. Dabei geht es mir doch
nur ums Prinzip! So oder ähnlich mag Wohnungseigentümer
E als Mitglied dieser Gemeinschaft gedacht haben, als er auf
eine Hausordnung pochte.
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Corona: Vorfahrt für Schornsteinfeger!
Auch in Pandemiezeiten muss der Schornsteinfeger ins Haus
gelassen werden, damit er die verwendeten Heizungs- und Feuerungsanlagen
prüfen kann. Auf Ansteckungsgefahren kann man sich dagegen
nicht berufen. So entschied das Verwaltungsgericht (VG) Hannover
mit Urteil vom 9.11.2020 - Az. 13 A 4340/20 (PM vom 16.11.2020).
Geklagt hatte ein Ehepaar, das den Schornsteinfeger nicht
in die Wohnung lassen wollte. Stattdessen wurde um Verschiebung
des Prüfungstermins gebeten. Daraufhin erließ der
Schornsteinfeger eine kostenpflichtige schornsteinfegerrechtliche
Anordnung. Dagegen zog das Ehepaar vor das Verwaltungsgericht
- ohne Erfolg. Die Argumentation, man gehöre zur Risikogruppe
und dürfe sich deshalb einer Ansteckungsgefahr nicht
aussetzen, zog nicht.
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Betriebskosten: Müssen sie jedes Jahr anfallen?
Betriebskosten sind die Kosten, die am Grundstück oder
durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes,
der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks
laufend entstehen. Ist daraus abzuleiten,
dass sie jährlich anfallen müssen?
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Betriebskosten: Zähleraustausch statt Eichkosten?
Verbrauchszähler müssen funktionstüchtig und
geeicht sein. Deshalb müssen sie getauscht werden, wenn
die Eichfrist abgelaufen ist. Natürlich ist es möglich,
die Zähler auszubauen, neu eichen zu lassen, und dann
wieder einzubauen. Das ist aber umständlich.
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Zugang der Kündigung
Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis mittels
Einschreiben mit Rückschein. Das Schreiben wird der Mieterin
nicht zugestellt, sondern bei der Post niedergelegt und die
Mieterin über die Abholung unterrichtet. Die Mieterin
holt das Schreiben nicht ab, sodass es an den Vermieter zurückgesandt
wird.
Das OLG Rostock (24.08.2020, Az.: 3 U 18/19) verneint den
Zugang der Kündigung. Gemäß § 130 BGB
sei eine Kündigung erst zugegangen, „wenn sie so
in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser
von ihrem Inhalt Kenntnis nehmen kann.“ Da die Mieterin
das Schreiben nicht abgeholt habe und es an den Vermieter
zurückgesandt wurde, sei die Kündigung nicht zugegangen.
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Betriebskosten: Nachzahlungspflicht nur nach Einsicht in die
Abrechnungsbelege!
Wer als Vermieter im Mietvertrag eine monatliche Vorauszahlung
auf die Betriebskosten vereinbart, den trifft eine Pflicht
zur Abrechnung nach Ende des Abrechnungsjahres. Dazu gibt
es eine Abrechnungsfrist. Wird nicht fristgerecht abgerechnet,
so bleibt die Abrechnungspflicht bestehen. Aber: Nachzahlungssalden
können dann nicht mehr erfolgreich beigetrieben werden.
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Pflegeperson des Mieters: Aufnahme, Untervermietung und Wohnungsüberlassung
zulässig?
Lassen im Alter die Kräfte nach, geht dies oft mit dem
Eintritt von Pflegebedürftigkeit einher. Wohnungsmieter
können dann allein auf die Inanspruchnahme von Pflegediensten
mit Assistenzleistungen im Haushalt und hygienischer Unterstützung
nicht verwiesen werden.
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Kosten
der Baumfällung
Im Mietvertrag wird vereinbart, dass die Kosten der „Gartenpflege“
als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Als der
Vermieter die Fällung zweier Bäume in der Betriebskostenabrechnung
einstellt, verweigern die Mieter die Zahlung.
Zu Recht, urteilt das AG Leipzig (14.04.2020, Az.: 168 C
7340/19). Das Fällen von Bäumen stelle keine „laufend
anfallende Maßnahme“ dar. Zwar können auch
Kosten mit mehrjährigem Turnus Betriebskosten sein, allerdings
nur dann, wenn die Kosten relativ regelmäßig anfallen.
Dies sei bei Baumfällarbeiten nicht der Fall.
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WEG-Reform: Jahresabrechnung - wie geht das jetzt richtig?
Schon von jeher ist die Jahresabrechnung im Wohnungseigentumsrecht
Quelle häufiger Streitigkeiten. Beschlossen von der Eigentümergemeinschaft,
werden Abrechnungsbeschlüsse immer wieder gerichtlich
angefochten. Was sagt die WEG-Reform zu dieser Entwicklung?
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Vergleichswohnungen
Der Vermieter verlangt die Zustimmung der Mieter zur Mieterhöhung
bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Zur Begründung
verweist er auf 3 Vergleichswohnungen, wobei die Wohnungen
unter Angabe der Straßennamen mit „Erdgeschoss“
oder „Hochparterre“ gekennzeichnet werden.
Das AG Pinneberg (23.07.2020, Az.: 80 C 14/20) weist die
Zustimmungsklage des Vermieters ab. Ein ordnungsgemäßes
Erhöhungsverlangen setze eine eindeutige Identifizierung
der benannten Vergleichswohnungen voraus. Daran fehle es,
wenn sich aus dem Erhöhungsschreiben nicht zweifelsfrei
ergebe, dass nur eine Wohnung pro Stockwerk vorhanden sei.
Mangels Individualisierung sei die Klage daher abzuweisen.
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„Haftung fürs Schneeschieben begrenzt!“
Nicht nur die Anwohner müssen Schnee schippen und Eis
beseitigen, auch die Passanten müssen auf Glättestellen
achten. Beachten Fußgänger dies nicht, kann sie
ein Mitverschulden treffen
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Betriebskostenabrechnung: Streitfall Wasserverbrauch
Mit dem Kalenderjahr endet in vielen Mietverhältnissen
auch die Abrechnungsperiode für die Betriebskosten. Stein
des Anstoßes ist häufig der Wasserverbrauch. Kein
Wunder, dass sich die Gerichte mit derartigen Fragen häufig
zu befassen hatten.
Dazu
einige Entscheidungen >>
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Pflegeperson des Mieters: Aufnahme, Untervermietung und Wohnungsüberlassung
zulässig?
Lassen im Alter die Kräfte nach, geht dies oft mit dem
Eintritt von Pflegebedürftigkeit einher. Wohnungsmieter
können dann auf die Inanspruchnahme von Pflegekräften
angewiesen sein. Mietrechtlich denkbar ist die Einordnung
ihrer (fortwährenden) Anwesenheit in der Wohnung als
Besuch, Aufnahme in die Wohnung, Untervermietung, oder als
vollständige Überlassung der gemieteten Wohnung.
Mietrechtlich
gilt dazu folgendes >>
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Mietminderung bei Ausfall des Aufzugs
Die Mieterin bewohnt den 3. Stock eines Mehrfamilienhauses.
Im Laufe der Mietzeit fällt der Fahrstuhl aus.
Das AG Berlin Mitte (11.06.2020, Az.: 10 C 104/19) gesteht
der Mieterin eine Mietminderung in Höhe von 10
% zu. Die Nutzung des Fahrstuhls gehöre zum
vertragsgemäßen Gebrauch, sodass dessen
Ausfall einen Mietmangel darstelle. Die Höhe
der Mietminderung richte sich nach der Geschosslage. Daran
orientiere sich, in welchem Maße die Gebrauchstauglichkeit
gemindert sei. Der Weg zum 3. Stock sei beschwerlich und beeinträchtige
die Mieterin nicht nur geringfügig. Daher sei eine Mietminderung
in Höhe von 10 % angemessen.
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Corona und Miete:
Corona lebt - leider wieder deutlich intensiver. Als Mittel
zur Eindämmung der Pandemie gibt es die einzelnen landesweiten
Corona-Verordnungen.
Die drängende Frage daraus:
Ist daraus eine Maskenpflicht und die
Pflicht zur Hygieneprophylaxe im Mehrfamilienhaus abzuleiten?
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Notbremse bei „Laubunfall“
Gemeinden übertragen die Pflicht, Laub zu entfernen,
auf die Anlieger. Das geht aber nur „im Rahmen des zumutbaren“.
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Stromtankstelle: „Count down“
Bis zum Jahr 2030 sollen in Deutschland insgesamt 1 Million
elektrische Schnellladestationen zur Forcierung der Elektromobilität
(Stromtankstellen) realisiert werden. So benötigt man
für die Ladesäule schon jetzt keine Baugenehmigung.
Denn ihre Zulässigkeit richtet sich nur nach
Straßenrecht und nicht nach Baurecht
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Nachbarrecht: Yoga - im reinen Wohngebiet?
Die Eigentümerin E eines Reihenendhauses im reinen Wohngebiet
beantragt eine Nutzungsänderung für einen
vorhandenen Kellerraum und die Genehmigung zum Umbau in einen
Yoga-Unterrichtsraum. Die Genehmigungen werden verwehrt.
E klagt.
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Doppelte Kündigungserklärung
Die Vermieterin kündigt das Mietvertragsverhältnis
wegen Eigenbedarfs, vorsorglich auch gemäß §
573 a BGB ohne berechtigtes Interesse mit verlängerter
Kündigungsfrist. Die Mieterin hält die Eigenbedarfskündigung
wegen Ausspruchs zweier Kündigungserklärungen für
nicht zulässig.
Das AG Dortmund (02.06.2020, Az.: 425 C 3346/19) bestätigt,
dass der wahlweise Ausspruch der Kündigungen zulässig
sei. Ausgeschlossen sei lediglich eine gleichrangige Geltendmachung.
Da die Vermieterin die Kündigung gemäß §
573 a BGB rein vorsorglich ausgesprochen habe, sei das Wahlrecht
ausgeübt worden.
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Laubfall: Faktencheck!
Blätter, Astbruch und Blütenteile „regnen“
im Herbst von den Alleebäumen der Gemeinde oder von Nachbars
Bäumen auf das eigene Grundstück, auf den Gehweg
vor das Haus und auf die Straße. Das Laub macht die
Gehwege rutschig und birgt dadurch Verletzungsgefahren. Damit
gehen Haftungsgefahren einher.
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Modernisierung: Formelle Hürden abgeschwächt
In zwei Urteilen hat sich der BGH mit der Frage nach den
ausreichenden formellen Anforderungen einer Modernisierungsankündigung
und einer nach Abschluss der Baumaßnahmen nachfolgenden
Modernisierungs-Mieterhöhung beschäftigt:
1. zur formellen Anforderung
2. zur Modernisierungs-Mieterhöhung
So urteilt
der BGH >>
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Zugang
der Betriebskostenabrechnung
Die Betriebskostenabrechnung soll innerhalb
von 12 Monaten nach Ablauf des Kalenderjahres zugehen.Am
20.12. erfolgt die Abrechnung. Die Mieterin bestreitet den
rechtzeitigen Zugang. In ihrem Posteingangsbuch steht der
03.01.
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WEG: Minderwert nach Wasserschaden
Es gibt einen Wasserschaden, der sich in den Kellerräumenverteilt.
Die Gemeinschaft wählt die günstige Reparatur. Die
Differenz zwischen teurer und günstiger Alternative fordern
die Eigentümer als merkantilen Minderwert von der Versicherung.
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Maßnahmen der Schimmelbeseitigung
Die Mieterin zeigt der Vermieterin Schimmel in der Mietwohnung
an. Die Vermieterin beauftragt ein Unternehmen mit der Beseitigung.
Dies reicht der Mieterin nicht, sie verklagt die Vermieterin
auf weitergehende Maßnahmen unter Einhaltung der Vorgaben
des Leitfadens zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von
Schimmelbefall in Gebäuden.
Das AG Berlin-Mitte (25.05.2020, Az.: 20 C 305/18) weist
die Klage der Mieterin ab. Nachweislich habe die Vermieterin
den Schimmel beseitigt. Dieser schimmelfreie Zustand sei geschuldet.
Wie die Vermieterin diesen herstelle, liege allein in ihrem
Ermessen.
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WEG: „Mein Freund, der Baum …“
Auf den Gemeinschaftsflächen stehen vier kranke Bäume.
Drei Bäume werden gefällt, die Fällung des
vierten Baums durch einige Wohnungseigentümer verhindert.
Was sagt das Gericht dazu?
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Untervermietung und fristlose Kündigung
Das Mietobjekt wird, wie vertraglich vereinbart, von
2 Mietern bewohnt. Nachdem einer der Mieter auszieht,
nimmt der weitere Mieter ohne Rücksprache mit der Vermieterin
einen Untermieter auf. Die Vermieterin kündigt daraufhin
fristlos das Mietverhältnis. Nachdem der Mieter nicht
auszieht, erhebt die Vermieterin Räumungsklage.
Das LG Hamburg (Beschluss vom 20.02.2020, Az.: 333 S 46/19)
bestätigt das klageabweisende Urteil I. Instanz. Zwar
habe der Mieter die Vermieterin nicht informiert. Er habe
jedoch ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung.
An dieses seien keine allzu hohen Anforderungen zu stellen,
es reiche ein persönliches oder wirtschaftliches Interesse.
Das Gericht wies jedoch darauf hin, dass im Falle einer wiederholten
eigenmächtigen Untervermietung ohne Information an die
Vermieterin die sodann ausgesprochene Kündigung greifen
könne.
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Modernisierung: Abzug bei Austausch alter Bauteile
Vermieterin V modernisiert die Mietwohnung von M und nimmt
verschiedene Umbauten vor. Unter anderem tauscht sie eine
60 Jahre alte Hauseingangstür aus, die bislang einwandfrei
funktioniert und ohne Mängel ist. Diese Kosten legt sie
ihrer Mieterhöhungserklärung ungekürzt zu Grunde.
Das moniert M.
So urteilt
der BGH >>
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Nachbarrecht: Stacheldraht gegen Kleinkinder?
Seit vielen Jahren beschwert sich N über fortlaufende
Störungen durch den angrenzenden Kindergarten;
ständig würden Kinderspielzeug und Steine über
den Zaun in seinem Garten geworfen; der Lärm sei unerträglich.
Deshalb habe er einen Maschendrahtzaun mit Stacheldraht
auf der Krone errichtet, um befürchtete weitere
Übergriffe vom Grundstück des Kindergartens zu unterbinden.
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Hausdarlehen bezahlt - Grundschuld löschen!
Endlich ist das Haus abbezahlt - was wird aus der Grundschuld?
Auch wenn der gesicherte Kredit erledigt ist, so ist es die
Grundschuld (das Grundpfandrecht) nicht. Sie wird nicht automatisch
aus dem Grundbuch gelöscht und steht dort weiter als
Belastung der Immobilie.
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Mietende: Aus den Augen, aus dem Sinn?
Erkennbar wichtige Geschäftspost, die
ein ausgezogener Mieter unter seiner jetzt ehemaligen Adresse
noch erhält, darf der Vermieter nicht einfach wegwerfen.
Ihn treffen Aufbewahrungspflichten und Obhutspflichten.
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Mieterhöhung: BGH ändert Rechtsprechung zur Verwendbarkeit
von Mietspiegeln
Auf eigene Kosten baut der Mieter ein Bad mit Innen-WC ein,
da nur ein Außen-WC vorhanden ist. Vermieter V will
die Miete erhöhen. Die vom Mieter eingebauten Sanitäreinrichtungen
darf er nicht berücksichtigen. Jetzt sieht sich V in
der Bredouille. Denn der Berliner Mietspiegel weist das Ausstattungsmerkmal
„Außen-WC“ nicht mehr auf.
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Bild: © Haus & Grund Buxtehude
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Haus
& Grund Buxtehude: Mitgliederausfahrt 2019
Fahrt mit der Mocambo auf der Oste
Auch in diesem Jahr fand wieder der beliebte Mitgliederausflug
mit Haus & Grund Buxtehude statt. Vom Buxtehuder ZOB aus
ging es nach Oberndorf im Landkreis Cuxhaven. Dort hat die
Mocambo am Anleger bei der Kirche ihren Liegeplatz.
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Datenschutz-Grundverordnung
Was müssen Vermieter wissen?
Informationen
zum Datenschutz:
Alle
Formulare und Informationen für Sie zum Download:>>
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Betriebskosten „Graffiti“
Werden im Rahmen der Hausreinigung, die vertraglich auf den
Mieter abgewälzt ist, Graffitischäden beseitigt,
so können diese Kosten als Betriebskosten „Hausreinigung“
auf den Mieter abgewälzt werden. Wäre Graffiti dagegen
als Sachbeschädigung einzustufen, so bliebe der Vermieter
auf seinen Kosten sitzen, weil es dann Instandhaltungsaufwendung
wäre, urteilt das Amtsgericht Berlin-Mitte (11 C 35/07).
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