Laubfall: Faktencheck!

Blätter, Astbruch und Blütenteile „regnen“ im Herbst von den Alleebäumen der Gemeinde oder von Nachbars Bäumen auf das eigene Grundstück, auf den Gehweg vor das Haus und auf die Straße. Das Laub macht die Gehwege rutschig und birgt dadurch Verletzungsgefahren. Damit gehen Haftungsgefahren einher.

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Modernisierung: Formelle Hürden abgeschwächt

In zwei Urteilen hat sich der BGH mit der Frage nach den ausreichenden formellen Anforderungen einer Modernisierungsankündigung und einer nach Abschluss der Baumaßnahmen nachfolgenden Modernisierungs-Mieterhöhung beschäftigt:
1. zur formellen Anforderung
2. zur Modernisierungs-Mieterhöhung

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Zugang der Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnung soll innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Kalenderjahres zugehen.Am 20.12. erfolgt die Abrechnung. Die Mieterin bestreitet den rechtzeitigen Zugang. In ihrem Posteingangsbuch steht der 03.01.

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WEG: Minderwert nach Wasserschaden

Es gibt einen Wasserschaden, der sich in den Kellerräumenverteilt. Die Gemeinschaft wählt die günstige Reparatur. Die Differenz zwischen teurer und günstiger Alternative fordern die Eigentümer als merkantilen Minderwert von der Versicherung.

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Maßnahmen der Schimmelbeseitigung

Die Mieterin zeigt der Vermieterin Schimmel in der Mietwohnung an. Die Vermieterin beauftragt ein Unternehmen mit der Beseitigung. Dies reicht der Mieterin nicht, sie verklagt die Vermieterin auf weitergehende Maßnahmen unter Einhaltung der Vorgaben des Leitfadens zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden.

Das AG Berlin-Mitte (25.05.2020, Az.: 20 C 305/18) weist die Klage der Mieterin ab. Nachweislich habe die Vermieterin den Schimmel beseitigt. Dieser schimmelfreie Zustand sei geschuldet. Wie die Vermieterin diesen herstelle, liege allein in ihrem Ermessen.

WEG: „Mein Freund, der Baum …“

Auf den Gemeinschaftsflächen stehen vier kranke Bäume. Drei Bäume werden gefällt, die Fällung des vierten Baums durch einige Wohnungseigentümer verhindert. Was sagt das Gericht dazu?

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Untervermietung und fristlose Kündigung

Das Mietobjekt wird, wie vertraglich vereinbart, von 2 Mietern bewohnt. Nachdem einer der Mieter auszieht, nimmt der weitere Mieter ohne Rücksprache mit der Vermieterin einen Untermieter auf. Die Vermieterin kündigt daraufhin fristlos das Mietverhältnis. Nachdem der Mieter nicht auszieht, erhebt die Vermieterin Räumungsklage.

Das LG Hamburg (Beschluss vom 20.02.2020, Az.: 333 S 46/19) bestätigt das klageabweisende Urteil I. Instanz. Zwar habe der Mieter die Vermieterin nicht informiert. Er habe jedoch ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. An dieses seien keine allzu hohen Anforderungen zu stellen, es reiche ein persönliches oder wirtschaftliches Interesse. Das Gericht wies jedoch darauf hin, dass im Falle einer wiederholten eigenmächtigen Untervermietung ohne Information an die Vermieterin die sodann ausgesprochene Kündigung greifen könne.

Modernisierung: Abzug bei Austausch alter Bauteile

Vermieterin V modernisiert die Mietwohnung von M und nimmt verschiedene Umbauten vor. Unter anderem tauscht sie eine 60 Jahre alte Hauseingangstür aus, die bislang einwandfrei funktioniert und ohne Mängel ist. Diese Kosten legt sie ihrer Mieterhöhungserklärung ungekürzt zu Grunde. Das moniert M.

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Nachbarrecht: Stacheldraht gegen Kleinkinder?

Seit vielen Jahren beschwert sich N über fortlaufende Störungen durch den angrenzenden Kindergarten; ständig würden Kinderspielzeug und Steine über den Zaun in seinem Garten geworfen; der Lärm sei unerträglich. Deshalb habe er einen Maschendrahtzaun mit Stacheldraht auf der Krone errichtet, um befürchtete weitere Übergriffe vom Grundstück des Kindergartens zu unterbinden.

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Hausdarlehen bezahlt - Grundschuld löschen!

Endlich ist das Haus abbezahlt - was wird aus der Grundschuld?
Auch wenn der gesicherte Kredit erledigt ist, so ist es die Grundschuld (das Grundpfandrecht) nicht. Sie wird nicht automatisch aus dem Grundbuch gelöscht und steht dort weiter als Belastung der Immobilie.

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Mietende: Aus den Augen, aus dem Sinn?

Erkennbar wichtige Geschäftspost, die ein ausgezogener Mieter unter seiner jetzt ehemaligen Adresse noch erhält, darf der Vermieter nicht einfach wegwerfen. Ihn treffen Aufbewahrungspflichten und Obhutspflichten.

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Mieterhöhung: BGH ändert Rechtsprechung zur Verwendbarkeit von Mietspiegeln

Auf eigene Kosten baut der Mieter ein Bad mit Innen-WC ein, da nur ein Außen-WC vorhanden ist. Vermieter V will die Miete erhöhen. Die vom Mieter eingebauten Sanitäreinrichtungen darf er nicht berücksichtigen. Jetzt sieht sich V in der Bredouille. Denn der Berliner Mietspiegel weist das Ausstattungsmerkmal „Außen-WC“ nicht mehr auf.

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WEG: Einsicht in die Belege während Corona

Der Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt im März 2020 von der Verwalterin Einsicht in die Belege der Wirtschaftsjahre 2018 und 2019. Die Verwalterin verweist auf die Sicherheitslage und die damit einhergehende Schließung ihres Büros und lehnt die Einsichtnahme ab. Der Miteigentümer erhebt Klage auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.

Im Rahmen des Anerkenntnisurteils führt das AG Geislingen an der Steige (06.07.2020, Az.: 1 C 172/20 WEG) aus, dass allein ein Hinweis auf die Corona-Pandemie nicht ausreichen würde, die Einsichtnahme zu verweigern. Der pauschale Hinweis, dass die Verwalterin die Hygienevorgaben nicht einhalten könne, reiche nicht aus. Sie hätte darlegen müssen, welche Bemühung sie unternommen habe, um diese einzuhalten.

Aussetzung des Gerichtsverfahrens wegen Corona

Die Beklagte beantragt gegenüber dem AG Hamburg die Aussetzung des Verfahrens wegen Corona.
Sie ist in der Republik Irland ansässig.

Das AG Hamburg (29.05.2020, Az.: 17 AC 5/20) weist den Antrag ab. Die Beklagte habe nicht ausreichend vorgetragen, warum Schriftverkehr mit dem Gericht nicht geführt werden könne. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung könne sie sich durch einen Dritten vertreten lassen. Eine Aussetzung des Verfahrens aufgrund obrigkeitlicher Anordnung, Krieg oder anderer Zufälle gemäß § 247 ZPO komme daher nicht in Betracht.

Nachbarrecht: Tor auf, Tor zu?

Den verfeindeten Nachbarn E und N gehören zwei hintereinanderliegende Grundstücke. N baut an der Grenze zu seinem Hinterliegergrundstück ein elektrisch betriebenes Tor. In den ersten Jahren wird das Tor zum Begehen und Befahren geöffnet und ansonsten verschlossen; dann lässt N das Tor nur noch offenstehen. E klagt dagegen.

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Wohnungseigentum: My home is my castle!

Bei der Vermietung von Sondereigentum greifen das Wohnungseigentumsrecht und das Mietrecht ineinander. Kommt es zu Störungen, unterscheiden wir drei Positionen, die Wohnungseigentümergemeinschaft, den vermietenden Wohnungseigentümer als deren Mitglied, und schließlich den Mieter. Wer darf erfolgreich gegen den „Störenfried“ klagen?

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Grundstücksnutzung: Nicht als Müllkippe

(ho) Ein Hausgrundstück ist keine Mülldeponie. Deshalb ist auch die Lagerung von Müll dort nicht gestattet. Das gilt auch für Bauschutt und für sonstige Renovierungsmaterialien, die in einen Keller des Hauses eingemauert werden. Der Nachbar hat in all diesen Fällen Beseitigungsansprüche aus § 1004 BGB.

Wurde aber der Bauschutt von einem Dritten - hier von einem beauftragten Bauunternehmer - eingemauert und weiß der Grundstückseigentümer davon nichts, fehlt seine Störereigenschaft.
Ergebnis:
In diesem Falle kann der Nachbar Beseitigung aus § 1004 BGB nicht verlangen (OLG Koblenz, Urteil vom 12.9.2019 - 1 U 350/19, juris).

BGH: Gegenstandswert bei Streit über Mietminderung

Die Mieter fordern vor Gericht die Beseitigung von Mietmängeln sowie die Feststellung, dass sie zur Minderung der Miete um 15 % berechtigt sind.

Der Fall landet vor dem BGH, der die Revision mangels Erreichen des Revisionsstreitwertes von 20.000 € nicht annimmt. Der Gegenstandswert einer Klage auf Feststellung der Mietminderung sowie der Klage auf Beseitigung von Mängeln beträgt jeweils den dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Minderung. Dieser sei hier nicht erreicht (BGH, Beschluss vom 17.03.2020, Az.: VIII ZR 115/19).

Nutzungsentschädigung und Schönheitsreparaturen

Der Mieter gibt das Mietobjekt zurück, unterlässt jedoch die Vornahme von Schönheitsreparaturen. Der Vermieter fordert gemäß § 546 a BGB wegen Vorenthaltens der Mietsache Nutzungsentschädigung.

Das OLG Brandenburg (Beschluss vom 03.02.2020, Az.: 3 B 125/19) sieht den Anspruch als nicht erfüllt an. Voraussetzung für die Nutzungsentschädigung wäre ein Vorenthalten der Mietsache. Diese liege vor, wenn der Mieter dem Vermieter die Mietsache nicht zurückgebe. Vollkommen unerheblich sei dabei der Zustand der Mietsache. Daher liege in der Zurückgabe der Mietsache mit notwendigen Schönheitsreparaturen kein Vorenthalten im Sinne des § 546 a BGB.

Mieterhöhung: Nicht mit unvergleichbarer Vergleichswohnung

Fehlt ein Mietspiegel, auf dem man sein Mieterhöhungsverlangen stützen kann, so kann es auch mit 3 Vergleichswohnungen begründet werden. Nur: die Wohnungen müssen eben auch vergleichbar sein.

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Zahlungsverzug: Auch geringe Mietrückstände als Kündigungsgrund!

Muss der Mietrückstand über 2.000,00 Euro betragen, damit der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag „nicht unerheblich“ verletzt hat?

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Mietkündigung: Originalvollmacht notwendig oder nicht?

Muss der Vermieter dem Kündigungsschreiben immer eine Originalvollmacht beifügen, wenn er eine andere Person mit der Kündigung des Mietverhältnisses bevollmächtigt?

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Grundstücksnutzung: Nicht als Privatzoo!

Ein Hauseigentümer schafft sich immer mehr Tiere an und hält sie im Grundstücksaußenbereich seiner Doppelhaushälfte. Darf er das?

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Beratungsfilme zu Corona und Mietrecht

Haus & Grund Niedersachsen bietet einen neuen Service:
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Mieterhöhung: Ohne beweisbaren Zugang – „erledigt!“

(ho) Kann der Vermieter nicht nachweisen, dass sein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter zugegangen ist, so ist schon deshalb seine Klage, gerichtet auf Zustimmung zu diesem Mieterhöhungsverlangen, unzulässig (LG Berlin, Urteil vom 20.6.2019 - 65 S 39/19, MietRB 2020, S. 103). Das Gericht steigt dann gar nicht erst in den Fall ein und prüft nicht, ob der Vermieter zu Recht eine erhöhte Miete vom Mieter begehrt. Es kommt deshalb nicht darauf an, ob das umstrittene Mieterhöhungsverlangen in der Sache zu Recht gestellt worden ist und ob es formell wirksam abgefasst wurde.

Auch wenn das hart klingt, die Entscheidung ist rechtlich richtig. Sie zeigt, dass man neben inhaltlichen und formellen Anforderungen besonderes Augenmerk auch auf die Nachweisbarkeit einer Zustellung des Schreibens an den Mieter legen muss.

Nachbarrecht: „Zeitspielchen mit Hinhaltetaktik“ beim Rückschnitt

Die Grundstücke der verfeindeten Nachbarn A und B grenzen aneinander. Anlass ihres Streits ist eine Thuja-Hecke an der Grundstücksgrenze. A fordert B zum Rückschnitt seiner Hecke auf. B antwortet im Januar 2017, er werde im kommenden Frühjahr zurückschneiden. Nichts geschieht.

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Wohnungseigentum: „Freunde, seid nicht feige, …!“

Wohnungseigentümer Q hatte in der Wohnungseigentümerversammlung erfolglos beantragt, den bisherigen Verwalter nicht wieder zu bestellen. Nur wegen seines abgelehnten Antrags ficht er an.

So urteilt das Gericht >>

Eilmaßnahmen des WEG-Verwalters

Aufgrund eines Wasserschadens im Gemeinschaftseigentum muss das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betreten werden. Dieser verweigert den Zutritt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beantragt vor Gericht, den Wohnungseigentümer im Wege einstweiligen Rechtsschutzes auf Duldung zu verurteilen.

Das AG München (Beschluss vom 25.03.2020, Az.: 483 C 4847/20) erlässt die einstweilige Verfügung. Gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 WEG bestehe auch in Zeiten von Corona ein Wohnungsbetretungsrecht des Verwalters zur Abwehr aktueller Gefahren für die Gemeinschaft. Der Sondereigentümer sei zur Duldung entsprechender Maßnahmen in seinem Sondereigentum verpflichtet, damit der Verwalter auch in Zeiten von Corona in dringenden Fällen ohne vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft handlungsfähig bleibe.

Corona: Rettungsschirm auch für Vermieter zwingend!

Bundesregierung, Bundestag und Bundesrat haben ein Mietkündigungs-Moratorium für die Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 beschlossen: Treten Corona bedingt bei Mietern Zahlungsschwierigkeiten auf, sollen deshalb Kündigungen bis zum 30. Juni 2022 nicht möglich sein. Doch Mieteingänge sind zur Immobilienbewirtschaftung unverzichtbar.
Deshalb fordert Haus & Grund einen staatlicher Hilfsfonds gerade für Vermieter.

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Corona und Miete: Gesundheitliche Schutzvorkehrungen geschuldet?

Was passiert, wenn ein Nachbar-Mieter im Haus coronaverdächtig oder sogar positiv getestet worden ist, und vom Gesundheitsamt in die eigene Mietwohnung in Quarantäne verbannt wird?

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Widerruf jahrelanger Inanspruchnahme

Die Parteien sind benachbarte Eigentümer. Der Beklagte nutzt seit dem Jahr 2003 einen Weg, der unter anderem auch über im Eigentum der Klägerin befindliche Grundstücke führt. Im Jahr 2017 beginnt der Beklagte auf dem Weg Kies aufzuschütten und versetzt Zaunpfähle am Wegesrand. Er möchte mit diesen Maßnahmen den Weg zur Nutzung durch Baufahrzeuge vorbereiten, da er Maßnahmen auf seinem Grundstück plant. Die Klägerin beantragt den Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Unterlassung der Maßnahmen. Sie widerruft gleichzeitig die gewährte Nutzung.

Das OLG Koblenz (16.01.2020, Az.: 1 U 960/18) bestätigt, dass auch nach jahrzehntelanger Duldung ein Recht zum Widerruf und Geltendmachung eines Unterlassungsanspruchs nach § 1004 BGB gegeben ist.
Anmerkung: Eine Sicherung im Grundbuch war zuvor nicht erfolgt.

Kleinreparaturklausel

Die Vermieterin nimmt Arbeiten an der Dichtung des Abflussrohrs der Toilette vor. Unter Hinweis auf die im Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel stellt sie diese Kosten dem Mieter in Rechnung. Dieser verweigert die Zahlung.

Zu Recht, urteilte das AG Mitte (05.02.2020, Az.: 15 C 256/19).
Von der Kleinreparaturklausel seien nur solche Schäden umfasst, bei denen der Mieter durch schonenden Umgang die Verschleiß- und Alterungserscheinungen begrenzen kann. Auf das Abflussrohr der Toilette wirke der Mieter bereits nicht direkt ein. Aufgrund der lediglich mittelbaren Einwirkung bestehe keine Möglichkeit, durch einen schonenden Umgang den Alterungsprozess zu verlangsamen.

Corona und Miete: Home-Office und Homeworking
(Teil-)Gewerbliche Nutzung der Wohnung durch Home-Office als Arbeitnehmer?

Der Mieter darf die Mietwohnung grundsätzlich nicht gewerblich nutzen.
Aber wie sieht es bei der Einrichtung eines Home-Office als nichtselbstständiger Arbeitnehmer aus?

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Corona und WEG

Zwei Themen beschäftigen Wohnungseigentümer und Verwalter besonders:

1. Wie sieht es mit Pflichten zur Vermeidung von Infektionen in der Wohnungseigentumsanlage aus?
2. Gibt es besondere Verpflichtungen des Verwalters bei aufgetretenen Infektionsfällen im Objekt?

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Mietwohnung: Stromrechnung offen - wer zahlt?

Mieter zahlt den Strom nicht. Der Stromversorgunger sperrt den Strom. Die Rechnungen soll nun der Vermieter zahlen.

Dazu der BGH >>

Haus & Grund Buxtehude: Mitgliederausfahrt 2019
Fahrt mit der Mocambo auf der Oste

Auch in diesem Jahr fand wieder der beliebte Mitgliederausflug mit Haus & Grund Buxtehude statt. Vom Buxtehuder ZOB aus ging es nach Oberndorf im Landkreis Cuxhaven. Dort hat die Mocambo am Anleger bei der Kirche ihren Liegeplatz.

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Datenschutz-Grundverordnung
Was müssen Vermieter wissen?

Informationen zum Datenschutz:

Alle Formulare und Informationen für Sie zum Download:>>

Mietspiegel in Buxtehude

Buxtehude ist Vorreiter beim Mietspiegel in Norddeutschland

Zum Mietspiegel und Mietspiegelrechner der Hansestadt Buxtehude >>

Betriebskosten „Graffiti“

Werden im Rahmen der Hausreinigung, die vertraglich auf den Mieter abgewälzt ist, Graffitischäden beseitigt, so können diese Kosten als Betriebskosten „Hausreinigung“ auf den Mieter abgewälzt werden. Wäre Graffiti dagegen als Sachbeschädigung einzustufen, so bliebe der Vermieter auf seinen Kosten sitzen, weil es dann Instandhaltungsaufwendung wäre, urteilt das Amtsgericht Berlin-Mitte (11 C 35/07).

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Schimmelvermutung

Unter der Balkontür hat sich Feuchtigkeit gesammelt und das Parkett leicht verfärbt, der Mieter vermutet Schimmelbildung unter dem Parkett und mindert die Miete. Nein, urteilt AG München (474 C 2793/12), die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sei durch die Verfärbung nur unerheblich i. S. v. § 536 BGB beeinträchtigt, dies muss der Mieter hinnehmen. Dass Schimmel unter dem Parkett vermutet wird, genüge nicht die Miete begründet zu mindern.