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Haus & Grund Buxtehude informiert:
Unsere Geschäftsstelle bleibt am 23. und 24.
Juni 2022 geschlossen.
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Haus & Grund Buxtehude:
Beratungsdienst erfolgt telefonisch.
Um unseren Beitrag gegen eine weitere Verbreitung des Corona-Virus
zu leisten, finden die Beratungen
telefonisch statt.
Wir sind zu unseren gewohnten Öffnungszeiten für
Sie erreichbar.
Die Mietverträge übersenden wir Ihnen gerne auf
dem Postweg.
Wir hoffen auf Ihr Verständnis.
Mit freundlichen Grüßen und mit den besten Wünschen
für Ihre Gesundheit.
Der Vorstand
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Bild: © Sylvia Horst
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Mietspiegel in Buxtehude
Der qualifizierte Mietspiegel der Hansestadt Buxtehude wurde
im Oktober 2020 fortgeschrieben und gilt bis zum 30.09.2022.
Zum Mietspiegel und Mietspiegelrechner der Hansestadt Buxtehude:
https://www.buxtehude.de/portal/seiten/neuer-mietspiegel-hilft-mietern-und-vermietern-vergleichsrechner-online-900000563-20351.html?vs=1
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Kostenloser Verwaltervertrag des Zentralverbandes
Haus & Grund Deutschland
Die Entscheidung für Wohnungseigentum ist gefallen.
Nun muss das Eigentum verwaltet werden. Das ist teilweise
in Wohnungseigentümergemeinschaften nicht so einfach.
Umso wichtiger ist ein gut qualifizierter Verwalter der gemeinsam
mit der Gemeinschaft die Immobilie verwaltet.
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Bild: © Sylvia Horst
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Zensus 2022 in Niedersachsen:
Auf Immobilieneigentümer kommt einiges an Arbeit zu.
Neben der Steuererklärung zur Ermittlung eines neuen
Grundsteuerwertbescheides steht der Zensus 2022 auch in Niedersachsen
an. Rund 10 Prozent der Bevölkerung werden hier befragt.
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Bild: © Sylvia Horst
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Heizkosten: Kurios
Wohnungsmieter M erhält seine Heizkostenabrechnung.
Obwohl er im Kinderzimmer und im Bad nicht geheizt hat, zeigt
die Heizkostenabrechnung geringe Verbrauchswerte. Technisch
liegt das an den neu installierten Funkmessern. Er moniert
die Mehrkosten und verlangt von Vermieter V, dass in diesen
beiden Räumen die Heizkörper stillgelegt (verplompt)
werden. Muss der Vermieter dem folgen?
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Gehört
Hausstrom zu den Betriebskosten?
Der Vermieter rechnet über die Betriebskosten des Abrechnungsjahres
2018 ab. Er führt eine Position „Hausstrom“
an.
Das AG Hamburg (03.03.2022, Az.: 48 C 320/20) erklärt
die Betriebskostenabrechnung diesbezüglich als formell
teilunwirksam. Gemäß § 2 Nr. 11 Betriebskostenverordnung
könnten lediglich die Kosten für die Beleuchtung
auf Mieter umgelegt werden. „Die Abrechnungsposition
„Hausstrom“ kann indes auch andere Kostenarten
enthalten, wie etwa der Stromverbrauch einer Gemeinschaftsanlage
oder sonstiger Verbrauchsstellen, und stellt damit potentiell
eine intransparente und damit unzulässige Mischposition
dar. Die Abrechnungsposition ist für den Mieter nicht
prüffähig, weil sie nicht erkennen lässt, auf
welche Verbrauchsstellen die umgelegten Stromkosten entfallen.“
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WEG:
Verwirkung des Unterlassungsanspruchs
Die Beklagte betreibt seit 25 Jahren in einer Wohnung der
Wohneigentümergemeinschaft eine Arztpraxis mit der Ausgabe
von Methadon. Nach einem Vorfall im Jahr 2019 beschließen
die Eigentümer, die Beklagte auf Unterlassung des Praxisbetriebes
in Anspruch zu nehmen.
Das LG Frankfurt am Main (31.03.2022, Az.: 2-13 S 131/20)
hebt das Urteil I Instanz auf und weist die Klage ab. Nach
25 Jahren ununterbrochener Duldung in Kenntnis des Betriebs
einer Arztpraxis nicht im Teil-, sondern im Wohneigentum,
sei der Anspruch auf Unterlassung verwirkt.
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Coronabedingtes Betriebsverbot:
Entschädigung durch Versicherungen als Verwertungsgrundlage
für eigene Mietforderungen?
Im Falle eines coronabedingt zur Pandemieabwehr staatlich
erlassenen Betriebsverbots (Lock Down) erzielt der Gewerberaummieter
keine Umsätze, trägt aber abgesehen davon weiter
laufende Kosten. Nur das Schuldenmoratorium in Art. 240 §
1 EGBGB konnte ihm durch ein zeitliches Leistungsverweigerungsrecht
einstweilen helfen. Die Folge von Umsatzeinbußen besteht
in tiefgreifenden Liquiditätsengpässen.
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Wegerecht: Begünstigende Abrede im Kaufvertrag führt
zu eigenen Rechten des Nachbarn!
Ein Hausgrundstück wird verkauft. Im Kaufvertrag wird
zu Gunsten des Nachbarn N ein Wegerecht vereinbart; dies mit
der Verpflichtung den Weg offen zu halten, ihn zu unterhalten
und seine Benutzung durch die jeweiligen Bewohner des Nachbargrundstücks
zu gestatten. Der Kaufvertrag schließt die Möglichkeit
zur einseitigen Beendigung dieser Abrede aus.
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Vergleichbarkeit der Wohnungen bei ortsüblicher Vergleichsmiete
Das Mietobjekt weist eine Größe von 85 m²
auf. Im Mieterhöhungsverlangen benennt der Vermieter
drei Vergleichswohnungen, die eine Größe von ca.
57 m² bzw. 77 m² aufweisen. Damit weichen die Wohnungen
48% bzw. 32,4% von der vermieteten Wohnung ab.
Das AG Gronau (01.12.2020, Az.: 2 C 107/20) weist die Zustimmungsklage
des Vermieters ab. „Eine derartige Abweichung der Wohnungsgröße
führt vorliegend dazu, dass die genannten beiden kleineren
Wohnungen nicht als Vergleichswohnungen im Sinne von §
558a Abs. 2 Nummer 4 BGB herangezogen werden können und
das Mieterhöhungsverlangen bereits aus diesem Grunde
formal unwirksam ist. Dies insbesondere deshalb, weil die
Mieten pro Quadratmeter regelmäßig umso höher
sind, je kleiner die Wohnung ist und die Wohnungen folglich
unterschiedlichen Wohnungsteilmärkten zuzuordnen sind.“
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Fortsetzung des Mietverhältnisses
Der Vermieter kündigt mit Datum vom 29.08.2018 das
Mietvertragsverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist
zum 31.08.2019 und begründet die Kündigung mit Eigenbedarf.
Der Mieter zieht nicht aus, sondern nutzt die Wohnung mit
Wissen des Vermieters weiter.
Die erhobene Räumungsklage weist das AG Hamburg (25.11.2021,
Az.: 48 C 113/21) ab. Da der Vermieter nicht binnen 14 Tage
nach Ablauf der Mietzeit der stillschweigenden Fortsetzung
des Mietverhältnisses widersprochen habe, habe sich dieses
gemäß § 545 BGB auf unbestimmte Zeit verlängert.
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Nachbarrecht: „Bitte recht freundlich“!
Mit der Wertschätzung und der Achtung unserer Mitmenschen
ist das ja heute leider so eine Sache. Da wird bisweilen rumgepöbelt,
nach eigenem Gutdünken eigenmächtiges Verhalten
gezeigt, verbotswidrig fotografiert, gefilmt, Gespräche
heimlich aufgenommen und vieles andere mehr. Ein Zug der Zeit?
Handyvideo
vom Nachbarn >>
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Belegeinsicht des Mieters
Der Vermieter fordert die Mieter nach Zusendung der Betriebskostenabrechnung
für das Abrechnungsjahr 2020 zur Zahlung auf. Diese rügen
den Ansatz bestimmter Positionen und bitten um Übersendung
der Abrechnungsbelege. Dies lehnt der Vermieter ab und bietet
die Einsichtnahme in seinen Räumlichkeiten an. Nachdem
die Mieter nicht zahlen, erhebt er Klage.
Das AG Höxter (13.10.2021, Az.: 10 C 154/21) weist
die Zahlungsklage als derzeit unbegründet ab.
Die Räumlichkeiten des Vermieters befänden sich
65 km von der Wohnung der Mieter entfernt. Im Vergleich
mit dem für den Vermieter geringen Aufwand der Anfertigung
und Übersendung der Belegkopien sei die Entfernung für
die Mieter unzumutbar. Mangels Übersendung habe der Vermieter
den Anfall der in Rechnung gestellten Kosten nicht belegt.
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Miete und Klimaschutz: Anspruch auf Duldung einer Solaranlage?
Wohnungsmieter W zeigt sich klimabewusst und beantragt bei
Vermieterin V die Erlaubnis zur Installation einer Solaranlage
zur Stromproduktion auf dem Balkon. V weigert
sich, W installiert eigenmächtig. V klagt.
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Umlage von Betriebskosten
Im Mietvertrag wird die „monatliche Vorauszahlung
der Betriebskosten“ unter Auflistung einiger, jedoch
nicht aller Betriebskosten aufgeführt. In der Betriebskostenabrechnung
rechnen die Vermieter unter anderem die nicht aufgeführte
Gebäudeversicherung ab.
Das AG Gütersloh (08.10.2021, Az.: 10 C 798/19) gibt
dem zahlungsverweigernden Mieter Recht. Im Mietvertrag fehle
es an einer entsprechenden Umlagevereinbarung, insbesondere
einer Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung. Die Aufzählung
nur einzelner Betriebskostenpositionen führe nicht zur
Umlage sämtlicher Betriebskosten der Betriebskostenverordnung
auf den Mieter.
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Miete: „Wankelmütig“
Mieter M unterzeichnet den Mietvertrag, weigert sich aber,
die Mieträume zu übernehmen und den Vertrag zu erfüllen.
Vermieter V sucht sich deshalb einen anderen Mieter O und
vermietet ein zweites Mal an ihn, ohne
M vorher zu kündigen.
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Geerbte
Wohnung – Befreiung von der Erbschaftssteuer
Das geerbte Familienheim bleibt in der Regel erbschaftsteuerfrei,
wenn man die Immobilie selbst bewohnt oder zumindest
zeitnah einzieht. Das gilt zumindest, wenn das Familienheim
normal groß ist. Steuerbefreiungen sind aber auch möglich,
wenn man die direkt angrenzende Wohnung der Eltern erbt und
damit dann die eigene Wohnung vergrößert.
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Wirtschaftliche Härte bei Modernisierungsmieterhöhung
Der Vermieter erhöht die Miete aufgrund energetischer
Modernisierung. Die Mieterin erhebt den Einwand einer nicht
zu rechtfertigenden wirtschaftlichen Härte gemäß
§ 559 Abs. 4, Satz 1 BGB.
Dieser Ansicht folgt das LG Berlin (Hinweisbeschluss vom
28.12.2021, Az.: 67 S 279/21) nicht. „Ein alleinstehender
Mieter kann sich gegenüber einer auf die – energetische
- Modernisierung der Mietsache gestützten Erhöhung
des Mietzinses nicht mit Erfolg auf den Einwand einer nicht
zu rechtfertigenden wirtschaftlichen Härte nach §
559 Abs. 4, Satz 1 BGB berufen, wenn ihm zur Bestreitung seines
sonstigen allgemeinen Lebensbedarfs nach Abzug der Mietbelastungen
noch 1.339,34 € im Monat und damit weit mehr als die
Hälfte des bundesweit durchschnittlichen monatlichen
Nettoeinkommens zur Verfügung stehen.“
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Heizkosten:
Fernablesbare Verbrauchserfassungseinrichtungen
Vermieter V möchte mit der Zeit gehen. Deshalb möchte
V funkbasierte und fernablesbare Messeinrichtungen einbauen.
Wohnungsmieter M will das nicht dulden und befürchtet
„schädigende Funkwellen“. V klagt auf Duldung.
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Fehlende Rückforderungsmöglichkeit
Der Vermieter übersendet den Mietern eine Reparaturrechnung
und bittet um Ausgleich. Die Mieter teilen dem Vermieter mit,
dass sie die Kosten aus Kulanz übernehmen, obwohl sie
dazu mietvertraglich nicht verpflichtet sind. Später
überlegen sie es sich anders und verklagen den Vermieter
auf Rückzahlung.
Das AG Hamburg (13.08.2021, Az.: 46 C 101/19) weist den Anspruch
ab. „Erklärt der Mieter in einem Schreiben gegenüber
dem Vermieter, Reparaturkosten aus Kulanz zu übernehmen,
obwohl er dazu laut mietvertraglicher Regelung nicht verpflichtet
sei, steht der Rückforderung einer geleisteten Zahlung
§ 814 BGB entgegen, da der Mieter zum Ausdruck gebracht
hat, die Rechtslage geprüft und trotz erkannter fehlender
Verpflichtung gezahlt zu haben.“
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Wohnungseigentümerversammlung „2-G“ oder
„2-G plus“?
3G am Arbeitsplatz, 2G in der Freizeit, das ist der staatlich
aktuelle Trend, nachdem die Grundentscheidung aus wirtschaftlichen
Gründen, keinen Lock-Down mehr anzuordnen, gefallen ist.
Was ist jetzt mit Wohnungseigentümerversammlungen?
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Winterdienst: Haftung begrenzt!
Nicht nur die Anwohner müssen im Winter Schnee schippen
und Eis beseitigen, sondern auch die Passanten müssen
auf verbliebene oder neu entstandene Glättestellen achten.
Sie müssen vor allen Dingen geeignetes Schuhwerk tragen,
dass dem Wetter angepasst ist.
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Mietkündigung: Unterschrift „i. A.“ in Ordnung
- „i. O.“?
Wenn der Vermieter den Mietvertrag mit dem Mieter kündigen
möchte, muss er beim Kündigungsschreiben die formellen
Anforderungen beachten. Sonst scheitert die Kündigung
der Wohnung bereits durch formelle Fehler.
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Mietmangel und Minderungsrecht
Aufgrund eines Wasserschadens kann die schadensursächliche
Dusche der Mietwohnung nicht genutzt werden. Ferner knarrt
der Fußboden in dem Neubauobjekt. Die Mieter mindern
die Miete.
Das AG Paderborn (29.06.2021, Az.: 54 C 20/21) hält
das Knarren des Fußbodens zwar nicht für einen
vertragsgemäßen Zustand, allerdings seien damit
keine erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen der Wohnung
gegeben, sodass eine Mietminderung ausscheidet. „Die
Nutzung des Badezimmers einer Wohnung ist jedoch neben der
Möglichkeit dort zu schlafen und sich zum Wohnen dort
aufzuhalten ein essenzieller Bestandteil des Gebrauchs einer
Wohnung.“ Daher sei eine Mietminderung von 40 % angemessen.
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Mietende: Nutzungsentschädigung „für die Zeit
danach“ schätzbar
Der Mieter kündigt dem Vermieter den Mietvertrag für
die Wohnung und zieht nicht aus. Was ist nun mit der Mietzahlung?
Kann der Vermieter nach dem Mietende einen Mietpreis festlegen?
Welche Miethöhe hält einer Überprüfung
stand? Und was gilt in einem Gebiet mit einer Mietpreisbremse?
Hat der Mieter die Pflicht einen Mietzuschlag zu zahlen?
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Duldung des Einbaus von Messgeräten
Der Vermieter wünscht den Austausch elektronischer
Heizkostenverteiler auf funkbasierte. Die Mieterin lehnt dies
ab.
Das AG Konstanz (21.10.2021, Az.: 4 C 163/21) verpflichtet
die Mieterin zur Duldung. Unter Bezugnahme auf die BGH-Rechtsprechung
(28.09.2011, Az.: VIII ZR 326/10) bestehe gemäß
§ 4 Abs. 2, Satz 1, Halbsatz 2 Heizkostenverordnung die
Duldungspflicht sowohl bezüglich des erstmaligen Einbaus
als auch bezüglich des Austauschs. Dies folge bereits
aus dem eindeutigen Wortlaut. Darüber hinaus solle diese
Vorschrift das Verbraucherverhalten der Mieter beeinflussen,
um Energie zu sparen. Dieses Ziel sei jedoch nur
zu erreichen, wenn der Vermieter auch moderne Geräte
installieren könne.
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Hauskauf / Grundstückskauf:
Ein abträgliches oder sogar schikanöses Nachbarverhalten
kann im Falle eines Grundstücksverkaufs durchaus Bedeutung
erlangen; und zwar dann, wenn das Verhalten des Nachbarn den
Nutzungswert des verkauften Grundstücks erheblich beeinträchtigt.
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Betriebskostenabrechnung
Die Mieter verweigern die Zahlung der in der Betriebskostenabrechnung
umgelegten Kosten für die Treppenhausreinigung. Sie halten
die Umlage für unbillig, da sie lediglich die Kellertreppe
nutzen.
Das AG Brandenburg (27.05.2021, Az.: 31 C 295/19) verurteilt
die Mieter zur Zahlung. „Die Reinigung der gemeinsam
genutzten Räume ist immer dann umlagefähig gemäß
§ 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung,
wenn diese Räume nicht einzelnen Mietern zur eigenen
Nutzung zugewiesen wurden.“ Der Umfang der Nutzung
sei dabei unerheblich. Auch liege kein Fall erheblicher Unbilligkeit
vor, da den Mietern die Nutzung des gesamten Treppenhauses
nicht untersagt sei.
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Rauchmelder:
Trägt der Mieter die Kosten für einen von ihm verursachten
Fehlalarm?
Der Fall: Mieter M verursacht beim Kochen starke Rauch-, Dunst-
und Hitzeentwicklungen. Trotzdem lüftet er nicht durch
ein geöffnetes Fenster nach draußen, sondern durch
Öffnen der Küchentüre in den Flur.
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Ehrenvorsitzender
Heinz-Henning Jürges
Bild: © Sylvia Horst
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Nachruf
In stiller Trauer nehmen wir Abschied von
unserem ehemaligen ersten Vorsitzenden und Ehrenvorsitzenden
Heinz-Henning Jürges
der am 12.11.2021 im Alter von 76 Jahren verstorben ist.
Herr Jürges hat von 1998 bis 2019 als 1. Vorsitzender
die Geschicke des Haus & Grund Buxtehude e.V. entscheidend
geprägt.
Mit großem persönlichen Einsatz hat er die Vereinsaktivitäten
vor allem bei der Mitgliederberatung ausgebaut, Netzwerke
verdichtet und die Öffentlichkeitsarbeit intensiviert.
Dank seines Engagements und Fachwissens wurden die Interessen
der Mitglieder bei gesellschaftlichen und politischen Themen
in der Öffentlichkeit stets nachhaltig vertreten.
Wir danken ihm für die langjährige und vorbildliche
Vereinsführung und werden ihm stets ein ehrendes Andenken
bewahren. Sein Wirken wird unvergessen sein.
Haus & Grund Buxtehude e.V.
Der Vorstand
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Datenschutz-Grundverordnung
Was müssen Vermieter wissen?
Informationen
zum Datenschutz:
Alle
Formulare und Informationen für Sie zum Download:>>
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Bild: © Sylvia Horst
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Betriebskosten „Graffiti“
Werden im Rahmen der Hausreinigung, die vertraglich auf den
Mieter abgewälzt ist, Graffitischäden beseitigt,
so können diese Kosten als Betriebskosten „Hausreinigung“
auf den Mieter abgewälzt werden. Wäre Graffiti dagegen
als Sachbeschädigung einzustufen, so bliebe der Vermieter
auf seinen Kosten sitzen, weil es dann Instandhaltungsaufwendung
wäre, urteilt das Amtsgericht Berlin-Mitte (11 C 35/07).
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