Haus & Grund informiert:

Wir machen Urlaub und unsere Geschäftsstelle ist in der Zeit vom 1. April bis zum 9. April 2021 nicht besetzt.

Die Rechtsberatung am 8. April 2021 findet ohne Terminvereinbarung in der Zeit von 15:30 Uhr bis 18:00 Uhr telefonisch unter der Telefonnummer 041 61 - 841 43 durch Frau Rechtsanwältin David statt.

Haus & Grund Buxtehude Informiert:
Beratungsdienst erfolgt telefonisch.

Um unseren Beitrag gegen eine weitere Verbreitung des Corona-Virus zu leisten, finden die Beratungen telefonisch statt.
Wir sind zu unseren gewohnten Öffnungszeiten für Sie erreichbar.
Die Mietverträge übersenden wir Ihnen gerne auf dem Postweg.
Wir hoffen auf Ihr Verständnis.

Mit freundlichen Grüßen und mit den besten Wünschen für Ihre Gesundheit.
Der Vorstand

Mietspiegel in Buxtehude

Der qualifizierte Mietspiegel der Hansestadt Buxtehude wurde im Oktober 2020 fortgeschrieben und gilt bis zum 30.09.2022.

Zum Mietspiegel und Mietspiegelrechner der Hansestadt Buxtehude:
https://www.buxtehude.de/portal/seiten/neuer-mietspiegel-hilft-mietern-und-vermietern-vergleichsrechner-online-900000563-20351.html?vs=1

Kostenloser Verwaltervertrag des Zentralverbandes Haus & Grund Deutschland

Die Entscheidung für Wohnungseigentum ist gefallen. Nun muss das Eigentum verwaltet werden. Das ist teilweise in Wohnungseigentümergemeinschaften nicht so einfach. Umso wichtiger ist ein gut qualifizierter Verwalter der gemeinsam mit der Gemeinschaft die Immobilie verwaltet.

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WEG-Reform und Verwalterwechsel: Wer macht die Jahresabrechnung?

Trennt sich die Eigentümergemeinschaft von ihrem bisherigen Verwalter, so kommt es typischerweise zu der Frage:
Wer muss die Jahresabrechnung für den abgelaufenen Abrechnungszeitraum erstellen - der alte oder der neue Verwalter?

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Besichtigungsrecht des Vermieters zwecks Mieterhöhung

Nach Erwerb begehren die neuen Vermieter die Besichtigung der Mietwohnung zur Vorbereitung einer Mieterhöhung. Die Mieter verweigern den Zutritt, sodass die Vermieter Duldungsklage erheben.

Das AG München (04.09.2020, Az.: 421 C 4745/20) erkennt ein Zutrittsrecht der Vermieter gemäß §§ 242, 535 BGB i. V.m. dem Mietvertrag an. Der Vermieter sei berechtigt, die Merkmale der Mietwohnung zu kennen, um ein Mieterhöhungsverlangen formell und materiell ordnungsgemäß erstellen zu können. „Ein solches Interesse besteht bereits aus dem Grunde, dass der Vermieter bei fehlender Zustimmung aufgrund der Klagefrist in einen Prozess gedrängt wird, den er aufgrund einer falschen Einordnung verlieren könnte.“

Mietvertrag - professionell ausgefüllt

Verwendet man ein „frisches“ Vertragsmuster von Haus & Grund, hat man schon vieles richtig gemacht. Denn dann kann man als Vermieter davon ausgehen, dass die neueste Rechtsprechung eingearbeitet worden ist und im „Kleingedruckten“ keine Fallstricke lauern. Das reicht aber alleine nicht aus, wie uns so manche Gerichtsentscheidung immer wieder lehrt.
Auf folgende Punkte sollten Sie immer achten:

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WEG-Reform: Hausordnung „per Ordre de Mufti“?

Ich will, dass diese Wohnungseigentümergemeinschaft nach Recht und Gesetz verwaltet wird. Dabei geht es mir doch nur ums Prinzip! So oder ähnlich mag Wohnungseigentümer E als Mitglied dieser Gemeinschaft gedacht haben, als er auf eine Hausordnung pochte.

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Corona: Vorfahrt für Schornsteinfeger!

Auch in Pandemiezeiten muss der Schornsteinfeger ins Haus gelassen werden, damit er die verwendeten Heizungs- und Feuerungsanlagen prüfen kann. Auf Ansteckungsgefahren kann man sich dagegen nicht berufen. So entschied das Verwaltungsgericht (VG) Hannover mit Urteil vom 9.11.2020 - Az. 13 A 4340/20 (PM vom 16.11.2020).

Geklagt hatte ein Ehepaar, das den Schornsteinfeger nicht in die Wohnung lassen wollte. Stattdessen wurde um Verschiebung des Prüfungstermins gebeten. Daraufhin erließ der Schornsteinfeger eine kostenpflichtige schornsteinfegerrechtliche Anordnung. Dagegen zog das Ehepaar vor das Verwaltungsgericht - ohne Erfolg. Die Argumentation, man gehöre zur Risikogruppe und dürfe sich deshalb einer Ansteckungsgefahr nicht aussetzen, zog nicht.

Betriebskosten: Müssen sie jedes Jahr anfallen?

Betriebskosten sind die Kosten, die am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Ist daraus abzuleiten, dass sie jährlich anfallen müssen?

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Betriebskosten: Zähleraustausch statt Eichkosten?

Verbrauchszähler müssen funktionstüchtig und geeicht sein. Deshalb müssen sie getauscht werden, wenn die Eichfrist abgelaufen ist. Natürlich ist es möglich, die Zähler auszubauen, neu eichen zu lassen, und dann wieder einzubauen. Das ist aber umständlich.

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Zugang der Kündigung

Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis mittels Einschreiben mit Rückschein. Das Schreiben wird der Mieterin nicht zugestellt, sondern bei der Post niedergelegt und die Mieterin über die Abholung unterrichtet. Die Mieterin holt das Schreiben nicht ab, sodass es an den Vermieter zurückgesandt wird.

Das OLG Rostock (24.08.2020, Az.: 3 U 18/19) verneint den Zugang der Kündigung. Gemäß § 130 BGB sei eine Kündigung erst zugegangen, „wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser von ihrem Inhalt Kenntnis nehmen kann.“ Da die Mieterin das Schreiben nicht abgeholt habe und es an den Vermieter zurückgesandt wurde, sei die Kündigung nicht zugegangen.

Betriebskosten: Nachzahlungspflicht nur nach Einsicht in die Abrechnungsbelege!

Wer als Vermieter im Mietvertrag eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbart, den trifft eine Pflicht zur Abrechnung nach Ende des Abrechnungsjahres. Dazu gibt es eine Abrechnungsfrist. Wird nicht fristgerecht abgerechnet, so bleibt die Abrechnungspflicht bestehen. Aber: Nachzahlungssalden können dann nicht mehr erfolgreich beigetrieben werden.

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Pflegeperson des Mieters: Aufnahme, Untervermietung und Wohnungsüberlassung zulässig?

Lassen im Alter die Kräfte nach, geht dies oft mit dem Eintritt von Pflegebedürftigkeit einher. Wohnungsmieter können dann allein auf die Inanspruchnahme von Pflegediensten mit Assistenzleistungen im Haushalt und hygienischer Unterstützung nicht verwiesen werden.

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Kosten der Baumfällung

Im Mietvertrag wird vereinbart, dass die Kosten der „Gartenpflege“ als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Als der Vermieter die Fällung zweier Bäume in der Betriebskostenabrechnung einstellt, verweigern die Mieter die Zahlung.

Zu Recht, urteilt das AG Leipzig (14.04.2020, Az.: 168 C 7340/19). Das Fällen von Bäumen stelle keine „laufend anfallende Maßnahme“ dar. Zwar können auch Kosten mit mehrjährigem Turnus Betriebskosten sein, allerdings nur dann, wenn die Kosten relativ regelmäßig anfallen. Dies sei bei Baumfällarbeiten nicht der Fall.

WEG-Reform: Jahresabrechnung - wie geht das jetzt richtig?

Schon von jeher ist die Jahresabrechnung im Wohnungseigentumsrecht Quelle häufiger Streitigkeiten. Beschlossen von der Eigentümergemeinschaft, werden Abrechnungsbeschlüsse immer wieder gerichtlich angefochten. Was sagt die WEG-Reform zu dieser Entwicklung?

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Vergleichswohnungen

Der Vermieter verlangt die Zustimmung der Mieter zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Zur Begründung verweist er auf 3 Vergleichswohnungen, wobei die Wohnungen unter Angabe der Straßennamen mit „Erdgeschoss“ oder „Hochparterre“ gekennzeichnet werden.

Das AG Pinneberg (23.07.2020, Az.: 80 C 14/20) weist die Zustimmungsklage des Vermieters ab. Ein ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen setze eine eindeutige Identifizierung der benannten Vergleichswohnungen voraus. Daran fehle es, wenn sich aus dem Erhöhungsschreiben nicht zweifelsfrei ergebe, dass nur eine Wohnung pro Stockwerk vorhanden sei. Mangels Individualisierung sei die Klage daher abzuweisen.

„Haftung fürs Schneeschieben begrenzt!“

Nicht nur die Anwohner müssen Schnee schippen und Eis beseitigen, auch die Passanten müssen auf Glättestellen achten. Beachten Fußgänger dies nicht, kann sie ein Mitverschulden treffen

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Betriebskostenabrechnung: Streitfall Wasserverbrauch

Mit dem Kalenderjahr endet in vielen Mietverhältnissen auch die Abrechnungsperiode für die Betriebskosten. Stein des Anstoßes ist häufig der Wasserverbrauch. Kein Wunder, dass sich die Gerichte mit derartigen Fragen häufig zu befassen hatten.

Dazu einige Entscheidungen >>

Pflegeperson des Mieters: Aufnahme, Untervermietung und Wohnungsüberlassung zulässig?

Lassen im Alter die Kräfte nach, geht dies oft mit dem Eintritt von Pflegebedürftigkeit einher. Wohnungsmieter können dann auf die Inanspruchnahme von Pflegekräften angewiesen sein. Mietrechtlich denkbar ist die Einordnung ihrer (fortwährenden) Anwesenheit in der Wohnung als Besuch, Aufnahme in die Wohnung, Untervermietung, oder als vollständige Überlassung der gemieteten Wohnung.

Mietrechtlich gilt dazu folgendes >>

Mietminderung bei Ausfall des Aufzugs

Die Mieterin bewohnt den 3. Stock eines Mehrfamilienhauses. Im Laufe der Mietzeit fällt der Fahrstuhl aus.

Das AG Berlin Mitte (11.06.2020, Az.: 10 C 104/19) gesteht der Mieterin eine Mietminderung in Höhe von 10 % zu. Die Nutzung des Fahrstuhls gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch, sodass dessen Ausfall einen Mietmangel darstelle. Die Höhe der Mietminderung richte sich nach der Geschosslage. Daran orientiere sich, in welchem Maße die Gebrauchstauglichkeit gemindert sei. Der Weg zum 3. Stock sei beschwerlich und beeinträchtige die Mieterin nicht nur geringfügig. Daher sei eine Mietminderung in Höhe von 10 % angemessen.

Corona und Miete:

Corona lebt - leider wieder deutlich intensiver. Als Mittel zur Eindämmung der Pandemie gibt es die einzelnen landesweiten Corona-Verordnungen.
Die drängende Frage daraus:
Ist daraus eine Maskenpflicht und die Pflicht zur Hygieneprophylaxe im Mehrfamilienhaus abzuleiten?

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Notbremse bei „Laubunfall“

Gemeinden übertragen die Pflicht, Laub zu entfernen, auf die Anlieger. Das geht aber nur „im Rahmen des zumutbaren“.

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Stromtankstelle: „Count down“

Bis zum Jahr 2030 sollen in Deutschland insgesamt 1 Million elektrische Schnellladestationen zur Forcierung der Elektromobilität (Stromtankstellen) realisiert werden. So benötigt man für die Ladesäule schon jetzt keine Baugenehmigung. Denn ihre Zulässigkeit richtet sich nur nach Straßenrecht und nicht nach Baurecht

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Nachbarrecht: Yoga - im reinen Wohngebiet?

Die Eigentümerin E eines Reihenendhauses im reinen Wohngebiet beantragt eine Nutzungsänderung für einen vorhandenen Kellerraum und die Genehmigung zum Umbau in einen Yoga-Unterrichtsraum. Die Genehmigungen werden verwehrt. E klagt.

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Doppelte Kündigungserklärung

Die Vermieterin kündigt das Mietvertragsverhältnis wegen Eigenbedarfs, vorsorglich auch gemäß § 573 a BGB ohne berechtigtes Interesse mit verlängerter Kündigungsfrist. Die Mieterin hält die Eigenbedarfskündigung wegen Ausspruchs zweier Kündigungserklärungen für nicht zulässig.

Das AG Dortmund (02.06.2020, Az.: 425 C 3346/19) bestätigt, dass der wahlweise Ausspruch der Kündigungen zulässig sei. Ausgeschlossen sei lediglich eine gleichrangige Geltendmachung. Da die Vermieterin die Kündigung gemäß § 573 a BGB rein vorsorglich ausgesprochen habe, sei das Wahlrecht ausgeübt worden.

Laubfall: Faktencheck!

Blätter, Astbruch und Blütenteile „regnen“ im Herbst von den Alleebäumen der Gemeinde oder von Nachbars Bäumen auf das eigene Grundstück, auf den Gehweg vor das Haus und auf die Straße. Das Laub macht die Gehwege rutschig und birgt dadurch Verletzungsgefahren. Damit gehen Haftungsgefahren einher.

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Modernisierung: Formelle Hürden abgeschwächt

In zwei Urteilen hat sich der BGH mit der Frage nach den ausreichenden formellen Anforderungen einer Modernisierungsankündigung und einer nach Abschluss der Baumaßnahmen nachfolgenden Modernisierungs-Mieterhöhung beschäftigt:
1. zur formellen Anforderung
2. zur Modernisierungs-Mieterhöhung

So urteilt der BGH >>

Zugang der Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnung soll innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Kalenderjahres zugehen.Am 20.12. erfolgt die Abrechnung. Die Mieterin bestreitet den rechtzeitigen Zugang. In ihrem Posteingangsbuch steht der 03.01.

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WEG: Minderwert nach Wasserschaden

Es gibt einen Wasserschaden, der sich in den Kellerräumenverteilt. Die Gemeinschaft wählt die günstige Reparatur. Die Differenz zwischen teurer und günstiger Alternative fordern die Eigentümer als merkantilen Minderwert von der Versicherung.

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Maßnahmen der Schimmelbeseitigung

Die Mieterin zeigt der Vermieterin Schimmel in der Mietwohnung an. Die Vermieterin beauftragt ein Unternehmen mit der Beseitigung. Dies reicht der Mieterin nicht, sie verklagt die Vermieterin auf weitergehende Maßnahmen unter Einhaltung der Vorgaben des Leitfadens zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden.

Das AG Berlin-Mitte (25.05.2020, Az.: 20 C 305/18) weist die Klage der Mieterin ab. Nachweislich habe die Vermieterin den Schimmel beseitigt. Dieser schimmelfreie Zustand sei geschuldet. Wie die Vermieterin diesen herstelle, liege allein in ihrem Ermessen.

WEG: „Mein Freund, der Baum …“

Auf den Gemeinschaftsflächen stehen vier kranke Bäume. Drei Bäume werden gefällt, die Fällung des vierten Baums durch einige Wohnungseigentümer verhindert. Was sagt das Gericht dazu?

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Untervermietung und fristlose Kündigung

Das Mietobjekt wird, wie vertraglich vereinbart, von 2 Mietern bewohnt. Nachdem einer der Mieter auszieht, nimmt der weitere Mieter ohne Rücksprache mit der Vermieterin einen Untermieter auf. Die Vermieterin kündigt daraufhin fristlos das Mietverhältnis. Nachdem der Mieter nicht auszieht, erhebt die Vermieterin Räumungsklage.

Das LG Hamburg (Beschluss vom 20.02.2020, Az.: 333 S 46/19) bestätigt das klageabweisende Urteil I. Instanz. Zwar habe der Mieter die Vermieterin nicht informiert. Er habe jedoch ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. An dieses seien keine allzu hohen Anforderungen zu stellen, es reiche ein persönliches oder wirtschaftliches Interesse. Das Gericht wies jedoch darauf hin, dass im Falle einer wiederholten eigenmächtigen Untervermietung ohne Information an die Vermieterin die sodann ausgesprochene Kündigung greifen könne.

Modernisierung: Abzug bei Austausch alter Bauteile

Vermieterin V modernisiert die Mietwohnung von M und nimmt verschiedene Umbauten vor. Unter anderem tauscht sie eine 60 Jahre alte Hauseingangstür aus, die bislang einwandfrei funktioniert und ohne Mängel ist. Diese Kosten legt sie ihrer Mieterhöhungserklärung ungekürzt zu Grunde. Das moniert M.

So urteilt der BGH >>

Nachbarrecht: Stacheldraht gegen Kleinkinder?

Seit vielen Jahren beschwert sich N über fortlaufende Störungen durch den angrenzenden Kindergarten; ständig würden Kinderspielzeug und Steine über den Zaun in seinem Garten geworfen; der Lärm sei unerträglich. Deshalb habe er einen Maschendrahtzaun mit Stacheldraht auf der Krone errichtet, um befürchtete weitere Übergriffe vom Grundstück des Kindergartens zu unterbinden.

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Hausdarlehen bezahlt - Grundschuld löschen!

Endlich ist das Haus abbezahlt - was wird aus der Grundschuld?
Auch wenn der gesicherte Kredit erledigt ist, so ist es die Grundschuld (das Grundpfandrecht) nicht. Sie wird nicht automatisch aus dem Grundbuch gelöscht und steht dort weiter als Belastung der Immobilie.

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Mietende: Aus den Augen, aus dem Sinn?

Erkennbar wichtige Geschäftspost, die ein ausgezogener Mieter unter seiner jetzt ehemaligen Adresse noch erhält, darf der Vermieter nicht einfach wegwerfen. Ihn treffen Aufbewahrungspflichten und Obhutspflichten.

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Mieterhöhung: BGH ändert Rechtsprechung zur Verwendbarkeit von Mietspiegeln

Auf eigene Kosten baut der Mieter ein Bad mit Innen-WC ein, da nur ein Außen-WC vorhanden ist. Vermieter V will die Miete erhöhen. Die vom Mieter eingebauten Sanitäreinrichtungen darf er nicht berücksichtigen. Jetzt sieht sich V in der Bredouille. Denn der Berliner Mietspiegel weist das Ausstattungsmerkmal „Außen-WC“ nicht mehr auf.

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Haus & Grund Buxtehude: Mitgliederausfahrt 2019
Fahrt mit der Mocambo auf der Oste

Auch in diesem Jahr fand wieder der beliebte Mitgliederausflug mit Haus & Grund Buxtehude statt. Vom Buxtehuder ZOB aus ging es nach Oberndorf im Landkreis Cuxhaven. Dort hat die Mocambo am Anleger bei der Kirche ihren Liegeplatz.

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Datenschutz-Grundverordnung
Was müssen Vermieter wissen?

Informationen zum Datenschutz:

Alle Formulare und Informationen für Sie zum Download:>>

Betriebskosten „Graffiti“

Werden im Rahmen der Hausreinigung, die vertraglich auf den Mieter abgewälzt ist, Graffitischäden beseitigt, so können diese Kosten als Betriebskosten „Hausreinigung“ auf den Mieter abgewälzt werden. Wäre Graffiti dagegen als Sachbeschädigung einzustufen, so bliebe der Vermieter auf seinen Kosten sitzen, weil es dann Instandhaltungsaufwendung wäre, urteilt das Amtsgericht Berlin-Mitte (11 C 35/07).

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Schimmelvermutung

Unter der Balkontür hat sich Feuchtigkeit gesammelt und das Parkett leicht verfärbt, der Mieter vermutet Schimmelbildung unter dem Parkett und mindert die Miete. Nein, urteilt AG München (474 C 2793/12), die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sei durch die Verfärbung nur unerheblich i. S. v. § 536 BGB beeinträchtigt, dies muss der Mieter hinnehmen. Dass Schimmel unter dem Parkett vermutet wird, genüge nicht die Miete begründet zu mindern.